登記官は、前条第一項第二号又は第三号に掲げる者の申請に基づいて表題登記がない不動産について所有権の保存の登記をするときは、当該不動産に関する不動産の表示のうち法務省令で定めるものを登記しなければならない。
要点不動産登記法 75 条は、判決または収用によって所有権を得た者が表題登記のない不動産の保存登記を申請したとき、登記官が法務省令で定める不動産の表示を職権で登記しなければならないと定める。
Q · 表題登記がない建物でも、いきなり所有権保存登記はできるんですか？
判決か収用による取得なら、表題登記なしでも保存登記できます
不動産登記法 74 条 1 項 2 号（判決による所有権確認）または 3 号（収用による所有権取得）に該当する場合、表題登記がない不動産についても所有権保存登記を申請できます。このとき同法 75 条により、登記官は不動産の表示のうち法務省令で定める事項を職権で登記しなければなりません。申請人は表題登記の申請を別途行う必要がない一方、建物図面・各階平面図など法務省令が求める資料の提出までは免除されません。相続や売買による取得は原則としてこのルートに乗らず、先に表題登記が必要です。
相続で山奥の古い建物を引き継いだ、あるいは競売で未登記の倉庫を落札した。登記所に行くと「この不動産、表題登記がありません」と言われる。ここで多くの人が固まる。不動産登記には二階建ての構造があり、一階が「表題部」（どこにある、何平方メートルの、何造の建物か、という物理的な身元）、二階が「権利部」（誰の所有か、抵当権は付いているか）である。原則として一階なしに二階は建たない。だが不動産登記法 75 条は、判決で所有権を確認された者（74 条 1 項 2 号）と、収用によって所有権を取得した者（同 3 号）に限り、表題登記がなくても所有権保存登記を認め、その代わりに登記官が職権で不動産の表示を書き込むと定める。つまりあなたは表題登記の申請を別途せずに済む。手続が一段減るということは、費用も土地家屋調査士への依頼も一往復減るということだ。この条文を知らない人は、登記所で「まず表題登記から」と言われて素直に引き返す。知っている人は、自分がこのルートに乗れるかを先に確認する。
不動産登記法 75 条は、表題登記がない不動産について所有権の保存の登記を行う場合における登記官の職権登記義務を定める規定である。同法 74 条 1 項 2 号または 3 号に掲げる者の申請に限り、表題登記の申請を経ずに権利部の登記が可能となり、不動産の表示のうち法務省令で定める事項は登記官が職権で記録する。
AI 輔助整理，以條文原文為準
登記簿に表題部すら作られていない建物のことです。固定資産税が課されていても登記されているとは限らず、相続や売却の段階で初めて発覚することが多くあります。
まず法務局で登記記録の有無を確認し、表題登記を土地家屋調査士に依頼するのが原則です。判決や収用による取得なら 74 条 1 項 2 号・3 号ルートで保存登記に直行できます。
申請人の所有権を確認する内容の確定判決を指します。所有権確認訴訟の勝訴判決が典型で、主文で建物が物理的に特定されていることが登記実務上の鍵になります。
起業者は 74 条 1 項 3 号により保存登記を申請でき、表題登記がなくても 75 条で登記官が表示を職権記録します。実体的な所有権取得の根拠は土地収用法にあります。
事実上の売買は可能ですが、登記がなければ民法 177 条の対抗要件を備えられず、買主は第三者に所有権を主張できません。金融機関の担保設定も事実上不可能です。
建物の表題登記は取得から 1 か月以内の申請義務があり、過料の対象となり得ます。相続の場合は 2024 年 4 月施行の相続登記義務化により 3 年以内の申請義務も加わります。
登録免許税は原則不要ですが、建物図面・各階平面図の作成を伴うため土地家屋調査士の報酬が発生します。建物の規模や現況調査の難易度で幅があるため、事前見積もりが必須です。
抵当権設定登記ができないため、原則として組めません。融資を受けるには表題登記と所有権保存登記を先に完了させる必要があり、その所要期間が実行日を左右します。
表題登記は建物の物理的な身元（所在、構造、床面積など）を記録するもので、所有権保存登記は誰のものかという権利を記録するものです。前者は土地家屋調査士、後者は司法書士の業務領域です。業界裏話ヒント：この二つを一人の専門家に頼めると思って司法書士事務所に電話し、「測量は別の士業です」と言われて驚く人が多い。調査士と司法書士が提携している事務所を選ぶと、窓口が一本化されて往復が減る
要ります。75 条が定めるのは登記官が職権で表示を記録する義務であって、資料を申請人が用意しなくてよいという意味ではありません。記録すべき事項の範囲は法務省令に委ねられており、建物図面等が求められます。業界裏話ヒント：「職権で」という言葉を「無料で全部やってくれる」と読む人が非常に多い。職権とは、申請がなくても登記官の側で記録できるという権限の話であり、実質作業の負担が消えるわけではない
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 規定の対象 | 不登法 75 条：表題登記がない不動産への保存登記時の登記官の職権登記義務 | — |
| 義務を負う主体 | 登記官（職権で表示を記録する） | — |
| 適用の前提 | 74 条 1 項 2 号・3 号の者からの申請 かつ 表題登記がないこと | — |
| 申請人の負担 | 表題登記の申請は不要だが図面等の資料提出は必要 | — |
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