不動産登記法 第75条（表題登記がない不動産についてする所有権の保存の登記）

解説

相続で山奥の古い建物を引き継いだ、あるいは競売で未登記の倉庫を落札した。登記所に行くと「この不動産、表題登記がありません」と言われる。ここで多くの人が固まる。不動産登記には二階建ての構造があり、一階が「表題部」（どこにある、何平方メートルの、何造の建物か、という物理的な身元）、二階が「権利部」（誰の所有か、抵当権は付いているか）である。原則として一階なしに二階は建たない。だが不動産登記法75条は、判決で所有権を確認された者（74条1項2号）と、収用によって所有権を取得した者（同3号）に限り、表題登記がなくても所有権保存登記を認め、その代わりに登記官が職権で不動産の表示を書き込むと定める。つまりあなたは表題登記の申請を別途せずに済む。手続が一段減るということは、費用も土地家屋調査士への依頼も一往復減るということだ。この条文を知らない人は、登記所で「まず表題登記から」と言われて素直に引き返す。知っている人は、自分がこのルートに乗れるかを先に確認する。

法的な位置づけ

不動産登記法75条は、表題登記がない不動産について所有権の保存の登記を行う場合における登記官の職権登記義務を定める規定である。同法74条1項2号または3号に掲げる者の申請に限り、表題登記の申請を経ずに権利部の登記が可能となり、不動産の表示のうち法務省令で定める事項は登記官が職権で記録する。

こんなときに使う

• 亡くなった祖父が建てた納屋が、登記所の記録上どこにも存在しない。遺産分割で揉め、家庭裁判所の手続を経て所有権確認の判決を得た。この判決を持って登記所に行けば、表題登記の申請をせずに保存登記ができる。表示の部分は登記官が書き込んでくれる
• 道路拡幅事業であなたの土地上の未登記建物が収用対象になった。起業者は収用によって所有権を取得するが、その建物には表題登記がない。この場合も74条1項3号ルートで保存登記が可能で、登記官が表示を職権で記録する
• もし、相手方が「この建物は自分のものだ」と主張し続け、その建物が未登記だったとしたら？ 所有権確認訴訟で勝訴判決を得れば、相手の協力なしに単独で保存登記まで到達できる。相手のハンコを待たずに済むという点が、この条文の実質的な威力である
• あと3か月で建物を担保に融資を受けたいが、対象建物が未登記だと判明。通常なら表題登記（土地家屋調査士）→ 保存登記（司法書士）の二段階で数か月。判決ルートに乗れるかどうかで、融資実行日が動く

取るべき行動

被害を受けた側：1. 対象建物の登記記録の有無を法務局で確認（登記事項証明書の交付請求、なければ「該当なし」と回答される） 2. 自分の取得原因が判決か収用かを確認、該当すれば74条1項2号・3号ルート、該当しなければ表題登記が先3. 判決ルートなら判決主文の建物特定が登記に耐えるか司法書士に事前確認4. 建物図面・各階平面図など法務省令が求める資料を土地家屋調査士に依頼して準備5. 管轄法務局で事前相談を経てから申請

訴えられた側：相手方から所有権確認訴訟を起こされ、勝訴されると相手は単独で保存登記まで到達する。対抗するなら訴訟段階が勝負であり、登記段階での巻き返しは難しい。自分に持分や占有の正当性があるなら、判決確定前に主張を尽くすこと。すでに保存登記がなされた場合は、登記の抹消を求める別訴が必要となり負担は跳ね上がる

時効（請求できる期限）：本条自体に期限の定めはない。ただし相続によって不動産を取得した場合、2024年4月1日施行の相続登記申請義務化により、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ所有権を取得したことを知った日から3年以内の申請義務があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となる（不動産登記法76条の2、76条の3、最新の改正状況をご確認ください）

学説

通説：75条は表題部先行の原則に対する例外規定であり、権利が判決または収用によって既に確定している場面で、公示だけが手続の順序によって遅延することを防ぐ趣旨と理解されている。登記簿の正確性は登記官の職権行使によって担保されるため、二層構造そのものは維持される

改正の年表

1. 1.平成16年（2004年） 改正：不動産登記法の全部改正（平成16年法律第123号）により、オンライン申請の導入とあわせて条文が全面的に再編され、現行75条として整備された