不動産登記法 第73条の2（所有権の登記の登記事項）

解説

所有権の登記簿には、名義人の氏名と住所しか載らない。長年そう信じられてきた。だが2024年4月1日施行のこの条文で、登記簿に載る情報が二つ増えた。名義人が法人なら会社法人等番号、国内に住所がない人なら国内連絡先だ。あなたがこの変化を軽く見ていると、次に不動産を買うとき、あるいは隣地の所有者を突き止めようとするときに効いてくる。会社法人等番号が登記簿に載るということは、不動産登記簿と商業登記簿が番号一本で機械的に接続されるということだ。「株式会社ABC」という同名法人が全国に何十社あっても、番号で一意に特定できる。国内連絡先の方はもっと露骨で、海外投資家が日本の不動産を買って放置し、誰にも連絡がつかないまま空き家化する、その穴を塞ぐために作られた。連絡先を提供する者の承諾がなければ登記できず、該当者がいなければ「国内連絡先なし」と登記される。その「なし」の三文字が、取引相手に何を告げるかを考えてみてほしい。

法的な位置づけ

不動産登記法73条の2は、所有権の登記に固有の登記事項を定める規定である。所有権の登記名義人が法人である場合には会社法人等番号その他の法人識別事項が、国内に住所を有しない場合には国内における連絡先に関する事項が、第59条の共通登記事項に追加される。各事項の具体的内容は法務省令に委任されている。

こんなときに使う

• 隣地が数年前から荒れ放題で、草木が越境してきた。登記簿を取ると所有者は海外在住の外国人。従来なら住所を頼りに国際郵便を出すしかなかったが、2024年4月以降に登記された物件なら国内連絡先が記載されている。管理不全土地の交渉相手が、いきなり地球の裏側から国内の誰かに変わる
• あなたが売主として法人所有の物件を売却する。買主側の司法書士が登記簿の会社法人等番号を控え、その場で商業登記情報を照会する。休眠状態か、代表者が最近変わったか、本店移転を繰り返していないか。番号一本で、あなたの会社の履歴が三分で読まれる側に立つ
• 海外赴任が決まり、日本のマンションを保有したまま出国することになった。あと2週間で住所は国外になる。この状態で新たに不動産を取得する、または住所変更登記をするなら、国内連絡先となってくれる人を探し、その承諾を取り付けなければならない。親族に頼むのか、管理会社に頼むのか、決めておかないと登記手続きが止まる
• 買主として物件を検討中、登記簿の甲区に「国内における連絡先はない」と記載されているのを見つけた。売主は非居住者で、国内に連絡役すら置いていない。決済後にトラブルが起きたとき、誰に連絡するのか。この一行は物件の瑕疵ではないが、取引リスクの温度計になる

取るべき行動

被害を受けた側：隣地や共有地の所有者に連絡がつかない場合、1. 最新の登記事項証明書を取得し、甲区に国内連絡先の記載があるか確認する2. 記載があればまずそこへ書面で連絡、記載が「なし」なら市区町村の固定資産税担当へ納税管理人の有無を照会3. それでも到達できなければ、所有者不明土地管理制度（民法264条の2）や不在者財産管理人の選任申立てを検討4. 越境や管理不全による実害があるなら、写真と日付の記録を並行して蓄積する

訴えられた側：非居住者または法人として登記義務を問われる立場なら、1. 自分の物件がいつ登記されたものか確認、2024年4月1日以降の新規登記・住所変更登記が対象2. 国内連絡先となる者の候補（親族、管理会社、司法書士等）に承諾を取得、承諾書を書面で残す3. 適任者がいない場合は「国内連絡先なし」として登記する道がある、無理に他人の名を書かない4. 法人なら会社法人等番号を登記申請書に記載、番号は登記情報提供サービスや国税庁法人番号公表サイトで確認できる

時効（請求できる期限）：本条自体に申請期限の定めはない。ただし所有権の保存・移転登記、登記名義人の住所変更登記を行う際の登記事項として要求されるため、その申請時が事実上の期限となる。なお同じ改正パッケージの相続登記申請義務は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ所有権を取得したことを知った日から3年（不動産登記法76条の2）、住所等変更登記の申請義務は変更の日から2年（同76条の5、2026年4月1日施行予定、最新の施行状況をご確認ください）

改正の年表

1. 1.令和3年（2021年） 新設：所有者不明土地の解消を目的とする民法・不動産登記法等の改正により新設。所有権の登記名義人が法人の場合の会社法人等番号、国内に住所を有しない場合の国内連絡先を登記事項に追加した。施行は令和6年（2024年）4月1日