不動産登記法 第59条（権利に関する登記の登記事項）
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- 権利に関する登記の登記事項は、次のとおりとする。
- 一登記の目的
- 二申請の受付の年月日及び受付番号
- 三登記原因及びその日付
- 四登記に係る権利の権利者の氏名又は名称及び住所並びに登記名義人が二人以上であるときは当該権利の登記名義人ごとの持分
- 五登記の目的である権利の消滅に関する定めがあるときは、その定め
- 六共有物分割禁止の定め（共有物若しくは所有権以外の財産権について民法（明治二十九年法律第八十九号）第二百五十六条第一項ただし書（同法第二百六十四条において準用する場合を含む。）若しくは第九百八条第二項の規定により分割をしない旨の契約をした場合若しくは同条第一項の規定により被相続人が遺言で共有物若しくは所有権以外の財産権について分割を禁止した場合における共有物若しくは所有権以外の財産権の分割を禁止する定め又は同条第四項の規定により家庭裁判所が遺産である共有物若しくは所有権以外の財産権についてした分割を禁止する審判をいう。第六十五条において同じ。）があるときは、その定め
- 七民法第四百二十三条その他の法令の規定により他人に代わって登記を申請した者（以下「代位者」という。）があるときは、当該代位者の氏名又は名称及び住所並びに代位原因
- 八第二号に掲げるもののほか、権利の順位を明らかにするために必要な事項として法務省令で定めるもの
この条文の基本情報
権利に関する登記の登記事項とは何ですか？
定義権利に関する登記の登記事項とは、不動産登記法第59条に定められた規定で、「権利に関する登記の登記事項は、次のとおりとする。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 不動産登記法第59条（権利に関する登記の登記事項）は、日本の不動産登記法に含まれる条文です。
- 不動産登記法第59条の条文原文は「権利に関する登記の登記事項は、次のとおりとする。」で始まります。
- 不動産登記法第59条は第一款 通則に置かれています。
- 不動産登記法の公布日は平成16年6月18日です。
- 不動産登記法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 不動産登記法第59条の前の条は不動産登記法第58条です。
- 不動産登記法第59条の次の条は不動産登記法第60条です。
- 不動産登記法第59条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第59条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123 - 本サイト収録
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第59条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/416AC0000000123/59
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点不動産登記法59条は、権利に関する登記の登記事項として受付年月日・受付番号、権利者の氏名住所と持分、権利消滅の定め、共有物分割禁止の定め、代位者と代位原因など八号を列挙する。
Q · 登記事項証明書の権利部には、いったい何が書かれているんですか？
受付番号・持分・分割禁止・代位者など八項目です
不動産登記法59条が、権利に関する登記の登記事項を八号に定めています。登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号、登記原因及びその日付、権利者の氏名又は名称と住所（複数なら持分）、権利消滅の定め、共有物分割禁止の定め、代位者の氏名等と代位原因、そのほか法務省令で定める事項です。実務上の中心は2号の受付番号で、権利の順位は登記の前後によって決まるため（同法4条、民法177条）、同日に複数の申請があれば番号の若い方が優先します。
解説
登記事項証明書を窓口で受け取った人の大半は、名義人の欄だけ確認して紙を折りたたむ。だが不動産登記法59条が並べる八つの記載項目のうち、実務家が真っ先に目を走らせるのは名義人ではなく、二号の「申請の受付の年月日及び受付番号」である。理由は単純で、権利の優劣は登記の前後で決まり（4条、民法177条）、同日に複数の申請があれば受付番号の若い方が勝つからだ。抵当権が二本ついた土地が競売になったとき、番号が一つ後ろというだけで配当がゼロになる。さらに七号を読めば、あなたの知らないうちに他人があなたに代わって登記を入れられることが分かる。共同相続人の債権者が民法423条の代位権で相続登記を入れる例は珍しくない。五号の権利消滅の定め、六号の共有物分割禁止も、そこに一行あるだけで、あなたの売却も分割請求も止まる。59条は、登記簿のどの行が地雷かを示す索引である。
法的な位置づけ
不動産登記法59条は、権利に関する登記の登記事項を定める規定であり、登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号、登記原因及びその日付、権利者の氏名又は名称・住所及び持分、権利消滅の定め、共有物分割禁止の定め、代位者及び代位原因、法務省令で定める事項の八号を列挙する。表示に関する登記の登記事項を定める同法27条に対応する、権利部側の基本規定である。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.登記事項証明書を取得して権利部を開く 地番または家屋番号を特定し、最寄りの法務局窓口またはオンラインで登記事項証明書を請求する。表題部（27条の事項）ではなく、甲区・乙区の権利部（59条の事項）を開く
- 2.2号の受付年月日・受付番号を時系列に並べる 甲区と乙区の受付年月日と受付番号を紙に横並びで書き出し、自分の権利が何番目かを確認する。権利の順位は登記の前後で決まるため（4条、民法177条）、同日申請なら番号の若い方が優先する
- 3.4号の氏名・住所・持分を現況と突き合わせる 登記名義人の氏名と住所が現在のものと一致するか確認する。旧住所のままだと所有権移転登記の前に住所変更登記が必要となり、決済当日に手続が止まる。共有の場合は持分の分母分子も確認する
- 4.5号・6号の定めの有無で処分可能性を判定する 権利消滅に関する定め（5号）と共有物分割禁止の定め（6号）が記載されていないかを確認する。分割禁止の定めがあれば最長5年間は分割請求ができず（民法256条1項ただし書）、売却計画そのものを組み直す必要がある
- 5.7号の代位者欄を見て第三者の介入を検知する 身に覚えのない代位者の氏名・名称と代位原因が記載されていないかを確認する。民法423条による債権者代位の相続登記は差押えの前段階であることが多く、発見したその日に司法書士・弁護士へ相談する
- 6.決済当日の朝に証明書を取り直して差分を見る 契約直前と決済当日の朝の2回、登記事項証明書を取得する。受付番号は時系列に振られるため、その間に割り込んだ仮差押えや二重売買の申請が一目で分かる。決済を止める判断の唯一の根拠になる
よくある質問 AI による整理
Q1不動産登記法59条とは何ですか？
権利に関する登記の登記事項を八号に列挙した規定です。登記の目的、受付年月日と受付番号、登記原因、権利者の氏名住所と持分、権利消滅の定め、分割禁止の定め、代位者と代位原因、法務省令で定める事項を含みます。
Q2登記事項証明書の甲区と乙区の違いは？
甲区は所有権に関する登記、乙区は抵当権や賃借権など所有権以外の権利の登記が記録されます。どちらも59条の登記事項が並び、受付番号を横に並べて比較することで権利の優劣が読み取れます。
Q3権利消滅の定めとは何ですか？
一定の条件や期限が到来すると登記された権利が消滅する旨の合意です。59条5号により登記されると第三者にも公示され、その不動産を買う側は消滅リスクを引き受けることになります。
Q4登記名義人の住所変更登記はいつまでに必要ですか？
令和8年4月1日施行の改正により、氏名・住所の変更から2年以内の申請が義務化されます（76条の5）。正当な理由なく怠ると過料の対象です（最新の改正状況をご確認ください）。
Q5登記事項証明書はどこで取得できますか？
全国どこの法務局・地方法務局の窓口でも、対象不動産の所在地に関係なく取得できます。オンライン請求や郵送請求も可能で、地番または家屋番号が分かれば誰でも請求できます。
Q6表示に関する登記と権利に関する登記の違いは？
表示に関する登記は所在・地番・地目・面積など物理的状況を記録し（27条）、権利に関する登記は所有権や抵当権など権利関係を記録します（59条）。証明書では表題部と権利部に分かれています。
Q7登記事項証明書と登記簿謄本は同じですか？
実質的にほぼ同じ内容ですが、登記がコンピュータ化された現在の正式名称は登記事項証明書です。謄本は紙の登記簿を写した旧来の呼称で、記載事項はいずれも59条等が定めています。
Q8登記簿に自分の住所が載るのを避けられますか？
原則として59条4号により住所は公示されますが、DV・ストーカー等の被害者については、住所に代わる事項を記載する非表示措置が設けられています（119条6項）。要件の確認は法務局へ。
この条文についての質問 AI による整理
Q1登記簿にある「受付番号」って、結局なんの役に立つんですか？
権利の優劣を決める番号です。順位は登記の前後によると定められており（不動産登記法4条、民法177条）、同じ日に複数の申請があれば受付番号の若い方が優先します。59条2号がこれを必須記載としたのは、順位を誰でも外部から検証できるようにするためです。実務のポイント：司法書士が決済当日の朝に法務局へ直行するのは、番号の空白時間を最小化するため。決済を午後にずらしたいと言われたら、その理由は必ず確認する
Q2知らないうちに自分の名義で相続登記が入っていました。誰がやったんですか？
証明書の代位者欄（59条7号）を見てください。共同相続人の債権者が民法423条の債権者代位権で法定相続分どおりの登記を入れると、その氏名・住所と代位原因が記録されます。多くは差押えの前段階です。実務のポイント：代位登記が入った後でも遺産分割協議自体は可能ですが、法定相続分を超える取得分は登記しなければ差押債権者に対抗できません（民法899条の2）。見つけた時点で協議のスピードが勝敗を分ける
Q3共有名義の不動産って、いつでも分割請求できるんじゃないんですか？
原則は可能ですが（民法256条1項）、分割をしない旨の契約があれば最長5年、遺言による禁止（民法908条）や家庭裁判所の審判があればその期間は請求できません。59条6号は、この定めを登記して第三者にも示す仕組みです。実務のポイント：分割禁止の定めは登記されて初めて持分の買主にも及ぶ。逆に言えば、登記されていない口約束の分割禁止は、持分を第三者に売られた瞬間に力を失う
間違えやすい点 AI による整理
- 「登記したかどうか」を気にする人は多いが、問うべきは「いつ受け付けられたか」である。登記の有無ではなく前後が優劣を決める以上（4条、民法177条）、「登記済みです」という答えには実は情報がない。証明書を読むときは、甲区と乙区の受付番号を横に並べて比較する。それが実務家の読み方だ
- 持分が記載されることは誰でも知っているが、その深刻度は理解されていない。共有名義の2分の1は「半分は自由に使える」という意味ではなく、単独では売却も抵当権設定も大規模な変更もできない状態が公示されているということだ。さらに六号の分割禁止の定めが入っていれば、最長5年（民法256条1項ただし書）は分割請求すらできない
- あなたから見れば住所欄は事務的な連絡先だが、法律から見れば登記名義人の同一性を担保する識別情報である。この落差が決済当日に牙をむく。旧住所のままだと、所有権移転登記の前に住所変更登記を入れなければ申請が通らず、買主・金融機関・司法書士が揃った場で手続が止まる
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 何を記録するか | 59条：権利に関する登記の登記事項（受付番号・権利者・持分・各種の定め・代位者） | 27条：表示に関する登記の登記事項（所在・地番・地目・面積等の物理的状況） 4条：登記された権利相互の順位（登記の前後による） |
| 記載される場所 | 権利部（甲区＝所有権、乙区＝所有権以外） | 表題部 条文上の効力規定であり特定の欄はない |
| 紛争での使われ方 | 受付番号の前後で抵当権の配当順位や二重譲渡の勝敗を判定する | 境界・面積・現況の同一性の争いで用いる 順位の実体的根拠として59条2号の記載を裏づける |
| 正確性を担保する仕組み | 76条の5の氏名・住所変更登記の申請義務が4号の正確性を支える | 表題部所有者・分筆合筆等の申請義務 受付の順序管理（法務局の受付簿） |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾は登記を物権変動の効力要件とする（民法758条）ため、登記されるまで所有権自体が移転しない。日本のように「登記の前後で対抗力を争う」構図にならず、同じ記載事項でも法的意味が根本的に異なる
順位番号、登記目的、接受年月日及び接受番号、登記原因及びその年月日、権利者を記録するとされ、日本59条とほぼ同一の項目構成。日本統治期の登記制度を経て受け継がれた系譜が明確に残る
ドイツの Grundbuch は Bestandsverzeichnis と3つの Abteilung に分かれ、記載事項は登記簿規則で定型化される。登記に公信力が認められる点（BGB 892条）が、公信力を否定する日本との最大の違い
米国には統一的な登記簿の記載事項規定がなく、county recorder が証書そのものを受付順に編綴する。優先順位のルールは州ごとに race / notice / race-notice に分かれ、日本の一律の受付番号主義とは異なる
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- もし、相続した実家の登記事項証明書に、申請した覚えのない相続登記が入っていて、代位者欄に見知らぬ債権回収会社の名前が並んでいたら？ 共同相続人の一人の債権者が民法423条で代位し、法定相続分どおりの登記を入れたのだ。あなたの持分はすでに差押えの標的として公示されている。ここから遺産分割で単独取得しても、法定相続分を超える部分は登記しなければ債権者に対抗できない（民法899条の2）
- 離婚の財産分与でマンションを取得した。名義変更をせず三年が過ぎた。元配偶者の債権者が先に差押登記を入れれば、受付番号の後ろに並ぶあなたが負ける
- あなたが金を貸す側に回り、抵当権を設定する場面。司法書士が「同日の他社申請がないか受付順を確認します」と言う意味が分かるか。59条2号の受付番号は、あなたの債権が回収できるかどうかの順番待ち札そのものだ。設定契約書に押印した日付ではなく、法務局の窓口に届いた瞬間で勝敗が決まる
- 転勤で住所が変わったまま二年が経った。令和8年（2026年）4月1日施行の改正で、登記名義人の氏名・住所の変更登記は変更から二年以内の申請が義務化され、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象となる（76条の5、164条）。59条4号が求める住所は、登記簿上のあなたの連絡先そのもの。古いままだと売却の決済当日に手続が止まる（最新の改正状況をご確認ください）
取るべき行動
被害を受けた側：1. 権利部（甲区・乙区）の登記事項証明書を取得し、受付年月日と受付番号を時系列に並べ、自分の登記が何番目かを確認する2. 見知らぬ代位者や差押えがあれば、受付日を起点に誰がいつ動いたかを特定する3. 自分の権利がまだ未登記なら、その日のうちに司法書士へ。優劣は契約日ではなく受付の前後で決まる4. 住所や氏名が旧いままなら変更登記を先に済ませる。これを飛ばすと移転登記が受理されない
訴えられた側：1. 相手が「自分の方が先に契約した」と主張しても、争点は契約日ではなく受付番号である。自社・自分の受付日時を証明書で押さえる2. 代位登記を入れられた場合は、7号の代位原因が実在するかを確認し、被保全債権が弁済等で消滅していれば抹消を求める余地がある3. 分割を迫られたら六号の定めや遺言による禁止（民法908条）の有無を確認、期間内なら拒める
時効（請求できる期限）：59条自体に特定の期間の定めはないが、優劣が受付の前後で決まる以上、実質的な時間圧は常にかかっている。加えて相続登記は取得を知った日から3年以内（76条の2）、登記名義人の氏名・住所の変更登記は変更から2年以内（76条の5、令和8年4月1日施行）に申請義務があり、正当な理由なく怠れば過料の対象となる（最新の改正状況をご確認ください）
学説
通説：59条の登記事項は限定列挙であり、法定された事項以外を登記官が権利部に記録することはできない。これは登記簿の記載が万人に対する公示として画一的な意味を持つべきだという公示原則の要請によるもので、8号の法務省令委任も順位の明確化という目的に拘束されると解されている。
改正沿革 AI による整理
- 平成16年（2004年）不動産登記法全部改正 旧不動産登記法の全部改正により、権利に関する登記の登記事項を一箇条に整理して明文化。オンライン申請制度導入に伴う体系整備の一環（本条自体の改正回数は要人的検証）
- 令和3年（2021年）関連改正の反映 6号が引用する民法908条2項・4項は令和3年改正で整備された規定であり、本条の引用部分もこれに整合する形になっている（改正時期・条項番号は要人的検証）
改正の年表
- 1.平成16年（2004年） 新設：旧不動産登記法の全部改正に伴い、権利に関する登記の登記事項を一箇条に整理して明文化。オンライン申請制度の導入を前提とした体系整備の一環（詳細は要人的検証）
- 2.令和3年（2021年） 改正：民法・不動産登記法等の一部改正に伴い、6号が引用する民法908条の項番号等が整備された。同時期の改正で相続登記の申請義務（76条の2）、氏名・住所変更登記の申請義務（76条の5）が新設され、4号の記載の正確性を担保する仕組みが加わった（施行時期は要確認）
- 不動産登記法 第4条登記の前後による権利の順位決定
- 不動産登記法 第27条表示に関する登記の登記事項、権利登記との対比
- 不動産登記法 第65条共有物分割禁止の定めの登記手続
- 不動産登記法 第76条の5氏名・住所変更登記の申請義務、4号の正確性担保
- 不動産登記法 第119条登記事項証明書の交付と住所非表示措置
- 民法 第177条不動産物権変動の対抗要件、受付順位の実体法的根拠
- 民法 第423条債権者代位権、7号の代位登記の根拠
- 民法 第256条共有物分割請求と分割禁止契約（5年以内）
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