要点不動産登記法 73 条は、敷地権付き区分建物についてされた登記が土地の敷地権にも効力を及ぼすと定める。ただし敷地権の登記より前にされた担保権の登記は、この効力から除かれる。
Q · マンションの土地の登記簿に抵当権が載っていないのに、土地にも抵当権が付いているって本当ですか？
本当。建物の登記が土地の持分にも効く
不動産登記法 73 条 1 項により、敷地権付き区分建物についてされた所有権・担保権の登記は、敷地権である旨の登記をした土地の敷地権についてされた登記としての効力を有します。したがって住宅ローンの抵当権は建物の登記簿にのみ記録され、土地の登記簿には現れませんが、敷地権にも及んでいます。ただし敷地権の登記より前に登記された担保権など、1 項ただし書各号に当たるものは土地側に残るため、両方の登記簿の確認が必要です。
分譲マンションを買ったあなたは、登記簿を二冊持っていると思っていないだろうか。建物の登記簿と、土地の登記簿。実は違う。敷地権付き区分建物では、建物の登記簿一冊に打たれた登記が、そのまま土地の持分（敷地権）にも効力を及ぼす。不動産登記法 73 条 1 項がそう定めている。だからあなたが住宅ローンを組んで抵当権を設定したとき、登記されるのは建物の登記簿だけ。土地の登記簿を見に行っても、あなたの抵当権はどこにも書かれていない。それでも銀行の抵当権は土地の持分にも効いている。逆に言えば、2 項と 3 項はあなたに禁止を課す。建物だけを売ることも、土地の持分だけに抵当権をつけることも、原則としてできない。分譲マンションの部屋と敷地は、法律上、切り離せない一つの塊として固定されている。登記簿を読み違えると、抵当権が付いていない物件だと勘違いして買ってしまう。
不動産登記法 73 条は、敷地権付き区分建物についてされた所有権又は担保権に係る権利に関する登記が、同法 46 条により敷地権である旨の登記をした土地の敷地権についてされた登記としての効力を有する旨を定める規定である。あわせて 2 項・3 項が、土地の敷地権のみ又は建物のみを目的とする登記を原則として禁止し、専有部分と敷地利用権の一体性を登記手続の側から担保する。
AI 輔助整理，以條文原文為準
区分建物の専有部分と一体化され、分離して処分できないものとされた敷地利用権のことです。建物の表題部に「敷地権の表示」として記録され、土地の登記簿には敷地権である旨の登記がされます。
建物の登記事項証明書（全部事項）を取得し、表題部の「敷地権の表示」欄を見ます。敷地権の種類・割合・登記年月日が記載されていれば敷地権付きです。空欄なら非敷地権型のマンションです。
敷地利用権は所有権・地上権・賃借権など建物の敷地を使う実体的な権利、敷地権はそのうち分離処分できないものとして登記された状態を指します。敷地権は登記上の概念です。
建物の登記簿の権利部（乙区）にのみ登記されます。不動産登記法 73 条 1 項により、その登記が土地の敷地権についてされた登記としての効力を持つため、土地側への登記は行いません。
建物の登記簿に相続を原因とする所有権移転登記をすれば、敷地権にも効力が及びます。土地の持分について別途の移転登記は不要で、登録免許税も建物の登記一件分で足ります。
あります。区分所有法 22 条 1 項ただし書により規約で分離処分を認めている物件や、敷地権化の登記がされていない旧式の物件です。この場合は建物と土地に別々の登記が必要になります。
建物の登記簿への差押登記が敷地権にも効力を及ぼし、専有部分と敷地利用権が一体として競売にかかります。土地の持分のみを対象とする差押えは原則としてできません。
敷地権付きなら土地の登記簿に新たな担保は記録されないため、建物側の抵当権を見落とします。逆に敷地権化前から残る担保は土地側にしか現れず、双方を突き合わせないと権利関係を把握できません。
敷地権付き区分建物なら普通である。73 条 2 項により、敷地権化された土地には敷地権の移転登記や担保権の登記ができなくなり、権利変動はすべて建物の登記簿に集約される。業界裏話ヒント：それでも土地の登記簿を取る実務家は多い。敷地権化前に設定されて残ったままの担保や差押えを探すためで、この一手間を省く調査は素人仕事とみなされる
区分所有法 22 条 1 項の分離処分禁止が働いている限りできない。73 条 3 項が登記の側から塞いでおり、建物のみの所有権移転登記は受理されない。ただし規約で分離処分を許している例外物件は存在する。業界裏話ヒント：分離処分可能な物件は担保評価も流通性も落ちるため、金融機関が融資を渋る。規約を見て「分離処分可」と書いてあったら、それは資産価値のシグナルとして読むべき情報である
土地の登記簿に残ったままである。73 条 1 項ただし書一号が、敷地権の登記前に登記された担保権を建物側の効力から除外している。つまり建物の登記簿を何度見ても現れない。業界裏話ヒント：この種の残存担保は、抵当権者が既に合併・破綻していて抹消手続が難航するケースが多い。決済日の直前に発見すると取引が飛ぶため、経験のある司法書士は契約段階で土地の登記簿を必ず先に見る
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 条文の役割 | 不登法 73 条：敷地権付き区分建物の登記の効力と分離登記の禁止 | — |
| 働く場面 | 敷地権化された後の権利変動（売買・担保設定・相続） | — |
| 登記簿上の現れ方 | 建物の権利部の登記が土地の敷地権に効力を及ぼす | — |
| 調査時に見るべき欄 | 建物の権利部（甲区・乙区）＋土地の敷地権化前の登記 | — |
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