不動産登記法 第73条（敷地権付き区分建物に関する登記等）

解説

分譲マンションを買ったあなたは、登記簿を二冊持っていると思っていないだろうか。建物の登記簿と、土地の登記簿。実は違う。敷地権付き区分建物では、建物の登記簿一冊に打たれた登記が、そのまま土地の持分（敷地権）にも効力を及ぼす。不動産登記法73条1項がそう定めている。だからあなたが住宅ローンを組んで抵当権を設定したとき、登記されるのは建物の登記簿だけ。土地の登記簿を見に行っても、あなたの抵当権はどこにも書かれていない。それでも銀行の抵当権は土地の持分にも効いている。逆に言えば、2項と3項はあなたに禁止を課す。建物だけを売ることも、土地の持分だけに抵当権をつけることも、原則としてできない。分譲マンションの部屋と敷地は、法律上、切り離せない一つの塊として固定されている。登記簿を読み違えると、抵当権が付いていない物件だと勘違いして買ってしまう。

法的な位置づけ

不動産登記法73条は、敷地権付き区分建物についてされた所有権又は担保権に係る権利に関する登記が、同法46条により敷地権である旨の登記をした土地の敷地権についてされた登記としての効力を有する旨を定める規定である。あわせて2項・3項が、土地の敷地権のみ又は建物のみを目的とする登記を原則として禁止し、専有部分と敷地利用権の一体性を登記手続の側から担保する。

こんなときに使う

• 中古マンションを買う前に、あなたは土地の登記事項証明書を取り寄せて「抵当権の記載がない、綺麗な物件だ」と安心した。だが敷地権付き区分建物なら、抵当権は建物の登記簿に載っている。土地の登記簿だけを見て判断すると、数千万円の抵当権を見落とす
• 親から相続したマンションを兄弟で分けたい。あなたは「部屋は兄、土地の持分は自分」という分け方を提案したが、司法書士に一蹴された。区分所有法22条1項の分離処分禁止が効いている限り、その登記は法務局で受理されない
• 投資用ワンルームを担保に事業資金を借りたい。銀行は敷地権付きの一体として抵当権を設定する。もし「建物だけに抵当権を」と言われたら、それは敷地権化されていない旧式の登記か、分離処分が可能な特殊な物件。どちらなのかを確認しないまま契約すると、担保価値の評価が根本から狂う
• もし、敷地権の登記がされる前に、土地の持分にだけ抵当権が設定されていたとしたら？ その抵当権は建物側の登記に吸収されず、土地の登記簿に残り続ける。1項ただし書一号の世界だ。売買のとき、買主側の司法書士がこれを見つけられるかどうかで、決済当日に取引が飛ぶ
• 決済まであと5日。売主が「敷地権化前に設定された古い抵当権」の抹消を約束したが、抵当権者が地方銀行の合併で消滅していて、承継の確認に時間がかかる。土地の登記簿にだけ残る担保は、建物の登記簿を何度見ても見つからない

取るべき行動

被害を受けた側：1. 建物の登記事項証明書（全部事項）を取得、表題部の「敷地権の表示」欄で敷地権化の登記年月日を確認2. その日付より前の登記原因を持つ担保が土地側に残っていないか、土地の登記事項証明書も併せて取得3. 買主として抵当権を見落としていたと判明したら、売主・仲介業者への説明義務違反（宅地建物取引業法35条）を根拠に責任追及を検討4. 決済前なら契約解除または代金減額の交渉、決済後なら損害賠償の請求権を司法書士・弁護士と整理

訴えられた側：1. 売主・仲介側として調査不足を問われた場合、まず敷地権化の時期と当該登記の受付日を突き合わせ、73条1項ただし書のどの号に当たるかを特定2. 重要事項説明書に敷地権の表示と担保の記載があるかを確認、記載があれば説明義務は果たしている3. 分離処分禁止規約の有無（区分所有法22条1項但書）を管理規約で確認、規約で分離処分が許されていた物件なら前提が変わる4. 登記情報の解釈に争いがある場合、法務局の登記官への照会記録を証拠として残す

時効（請求できる期限）：本条自体に特定の時効はないが、売主の契約不適合責任は買主が不適合を知った時から1年以内の通知が必要（民法566条）、その上で一般消滅時効（民法166条、権利行使できることを知った時から5年または権利行使可能時から10年）が適用される。宅建業者の説明義務違反に基づく不法行為責任は、損害および加害者を知った時から3年（民法724条）

学説

通説：73条は区分所有法22条の分離処分禁止を登記手続の側から実現する規定であり、1項本文の一体化原則と、ただし書各号・2項ただし書・3項ただし書による除外の二層構造で、一体化前に生じた権利と分離処分が許される場面を切り分けていると解されている。

実務上の理解：敷地権制度により登録免許税と登記手続の負担は大幅に軽減された一方、土地の登記記録の外形から権利関係を把握できなくなった。そのため実務では、敷地権付きであっても土地の登記事項証明書を併せて取得し、敷地権化前の残存担保を確認する調査が標準とされる。

改正の年表

1. 1.昭和37年（1962年） 新設：建物の区分所有等に関する法律が制定され、区分所有建物の法制度が整備された。この段階では専有部分と敷地利用権の一体化は原則化されていなかった。
2. 2.昭和58年（1983年） 改正：区分所有法改正により専有部分と敷地利用権の分離処分が原則禁止され、これに対応して旧不動産登記法に敷地権制度が導入された。建物の登記記録への一元化という現行の設計が確立した。
3. 3.平成16年（2004年） 改正：不動産登記法の全部改正（平成16年法律第123号）により、旧法下の敷地権関係規定が現行73条として整理された。オンライン申請制度の導入に合わせた条文構成の再編が行われた。