不動産登記法 第72条（抹消された登記の回復）

解説

登記は消える。しかも、あなたの知らないところで消える。偽造された委任状で抵当権が抹消される、司法書士の入力ミスで残すべき登記が落ちる、詐欺グループが所有権の移転を巻き戻す。消えた登記を元に戻す手続が「抹消回復登記」であり、その入口が不動産登記法72条だ。壁になるのは条文の後半である。登記上の利害関係を有する第三者がいる場合、その第三者の承諾がなければ、そもそも申請できない。あなたの一番抵当権が不当に消された隙に、二番だった銀行が一番に繰り上がっていたとしたら、その銀行が首を縦に振らない限り、法務局は回復を受け付けない。ただし承諾は「お願い」で終わらない。承諾を求める訴えを起こし、確定判決を得れば、それが承諾に代わる情報になる（不動産登記令7条1項5号）。あなたが失ったのは登記ではなく、承諾を取りにいくための時間である。

法的な位置づけ

不動産登記法72条は抹消登記の回復を定める規定であり、権利に関する登記が抹消された場合において、登記上の利害関係を有する第三者があるときは、その第三者の承諾があるときに限り回復を申請できる旨を規律する。利害関係人には当該回復につき利害関係を有する抵当証券の所持人および裏書人が含まれる。表示に関する登記は本条の対象外である。

こんなときに使う

• 実印と登記識別情報を身内に持ち出され、あなた名義の抵当権が抹消されていたとしたら、法務局は元に戻してくれるのか？ 答えは、戻すのは法務局ではなくあなた自身だ。しかも抹消後に設定された別の抵当権者が承諾しない限り、回復の申請すら受け付けられない。不実の抹消であることが明白でも、この順序は変わらない
• ある朝、見知らぬ会社の代理人から「抹消回復登記への承諾書に押印してほしい」という手紙が届く。押せばあなたの抵当権は一番から二番に落ちる。押さなければ訴えられる。ここで即答するのが最悪手で、まず抹消が本当に不実だったのかを示す資料の開示を求めるのが正しい一手になる
• 共有していた土地の抵当権が、手続の行き違いで全部抹消された。司法書士は保険で賠償すると言う。だが債権者の銀行が求めているのは金ではなく、失われた順位そのものだ
• 競売開始決定が出て、配当要求の終期まであと三週間。あなたの抵当権は不実に抹消されたままで、回復しなければ配当表に名前が載らない。承諾書を取りにいくか、承諾請求訴訟と処分禁止の仮処分を同時に走らせるか、判断できる時間は数日しかない

取るべき行動

被害を受けた側：1. 全部事項の登記事項証明書を取得し、抹消の受付年月日・原因・申請人を特定する2. 抹消後に入った登記（抵当権設定、差押え、所有権移転）を洗い出し、承諾が必要な第三者を確定する3. 相手が増える前に承諾書を求め、同時に処分禁止の仮処分を検討する4. 拒まれたら承諾請求訴訟へ。確定判決は承諾に代わる情報になる5. 抹消の原因が専門職や金融機関のミスなら、賠償請求は別ルートで並行させる

訴えられた側：1. 承諾書に押す前に、抹消が本当に無効だったことを裏付ける資料（判決、和解調書、抹消時の申請書類の写し）の開示を求める2. 自分の登記が抹消後に入ったものなら、回復で順位が確実に一段下がることを計算する3. 承諾義務の有無は実体法上の争点なので、争う余地があるなら訴訟で決めさせてよい4. 争わない場合でも、承諾と引き換えに弁済順位の調整や追加担保を交渉材料にできる

時効（請求できる期限）：抹消回復登記の申請自体に法定の期間制限はない。ただし承諾請求権や賠償請求権には時効が働く（一般債権は民法166条で権利を行使できることを知った時から5年または行使可能時から10年、不法行為に基づく賠償は民法724条で知った時から3年、行為時から20年）。実務上の締切は法ではなく事実の側にあり、「新たな利害関係人が現れる前」が唯一の期限になる

学説

通説：72条の承諾は登記手続上の要件であるが、承諾すべき義務の有無は実体法上の問題であり、承諾請求訴訟によって決せられる。不実抹消につき善意で登記を取得した第三者には承諾義務が否定される余地があるとされる

実務通説：回復の登記により抹消前と同一の登記が復活し順位も遡って回復することから、後順位者に生じる不利益は実質的であり、第三者の承諾を絶対的要件とする本条の構造は公示の安定と真の権利者の保護を調整するものと理解されている

改正の年表

1. 1.平成16年（2004年） 改正：オンライン申請の導入等を目的とした不動産登記法の全部改正により現行法が成立し、抹消された登記の回復に関する規律が第72条として整理された。第三者の承諾を申請の要件とする枠組みと、抵当証券の所持人・裏書人を利害関係人に含める括弧書きが現行の文言で明示された