不動産登記法 第71条（職権による登記の抹消）

登記官が申請を待たずに自ら登記を消す手続です。不動産登記法 71 条が根拠で、25 条 1 号から 3 号まで及び 13 号の却下事由が完了後に判明した場合に限られ、通知と一月の異議期間を経て行われます。

「その他登記すべきものでないとき」として法務省令に具体化を委ねた包括的な却下事由です。省令が定める類型に当たれば 71 条の職権抹消の対象になるため、通知が来たらどの号を根拠にしているか必ず確認してください。

まず封筒を開けて「定められた期間」と「25 条の何号か」の二点を特定します。理由の作り込みより先に、一月以内に書面を出す事実を確保してください。電話や窓口での口頭の抗議は、法律上は異議を述べたことになりません。

71 条 1 項は「書面で異議を述べる」と規定しています。電話での抗議は法的には何も述べていない扱いです。提出は控えを残せる方法（内容証明郵便、受領印付きの持参提出など）を選んでください。

71 条 2 項により、登記官は法務省令の定めるところに従い、通知に代えて通知すべき内容を公告します。本人が現実に知らないまま期間が進むため、住所変更登記を放置している不動産は特に危険です。

不動産登記法 72 条の回復登記によります。ただし登記上の利害関係を有する第三者がいるときはその承諾が必要で、抹消後の空白に新たな登記が入るほど承諾を得る相手が増え、回復は実務上難しくなります。

不動産登記法 156 条の審査請求を、登記官を経由して監督法務局または地方法務局の長に対して行います。さらに行政事件訴訟法 3 条の抗告訴訟で処分そのものを争う道も残されています。

25 条 3 号（既に登記されている）に当たる後発の登記が 71 条の職権抹消の候補になります。もっとも登記官が発見しなければ手続は始まらないため、当事者からの事実の申出が実務上の起点になります。

消せません。71条の対象は25条1号から3号までと13号に限られ、4号の「申請の権限を有しない者の申請」は含まれないからです。偽造委任状や成りすましの登記は、抹消登記手続請求訴訟で判決を取るしかない。業界裏話ヒント：登記官への「職権で消して」という申出は職権発動を促す事実の申出にすぎず申請権ではないため、放置されても審査請求では争いにくい。窓口で粘る時間は証拠固めに回す方が早い

71条4項により、登記官は職権でその登記を抹消します。異議を述べた者がいない場合と、異議が理由なしとして却下された場合が同じ扱いです。取り戻すには72条の回復登記になりますが、登記上の利害関係を有する第三者がいればその承諾が要る。業界裏話ヒント：抹消された空白に新たな登記が入ると承諾を得る相手が増え、回復は事実上詰みます。沈黙の代償は日数とともに跳ね上がる