不動産登記法 第70条の2（解散した法人の担保権に関する登記の抹消）

解説

祖父の代の土地を売ろうとして登記事項証明書を取ったら、昭和三十年代設定の抵当権が残っていた。権利者は「○○無尽株式会社」、とうに解散している。清算人を探しても誰も出てこない。この瞬間、その土地は売れない。買主も融資銀行も、担保が付いたままの不動産を嫌うからだ。従来は公示催告と除権決定を待つか、被担保債権の全額を供託するか、いずれにせよ時間か金が飛んだ。令和五年四月から使えるようになった三本目の鍵が不動産登記法七十条の二である。相手方の法人が解散していること、法務省令の定める方法で調べても清算人の所在が判明しないこと、被担保債権の弁済期から三十年、かつ法人の解散の日から三十年が経過していること。この四つが揃えば、登記権利者は相手の関与なしに単独で抹消を申請できる。登記は共同申請が原則（六十条）だが、その原則を正面から外す例外がここにある。しかも供託金は不要だ。三十年という数字を、どの日付から数えるかを知っているかどうかで結果が変わる。

法的な位置づけ

不動産登記法七十条の二は、休眠担保権の単独抹消を定める規定である。登記義務者たる法人が解散し、法務省令所定の調査によっても清算人の所在が判明せず、被担保債権の弁済期から三十年かつ解散の日から三十年を経過した場合に、共同申請の原則を定める同法六十条の例外として、登記権利者による単独の抹消申請を認める。供託は要件とされない。

こんなときに使う

• 相続した実家にようやく買主がつき、決済まであと四十五日。登記簿を見たら昭和四十一年設定の抵当権、権利者は解散済みの株式会社。ここから何ができるか？ 登記記録上の弁済期と法人の解散日を確認し、両方が三十年を超えていれば単独申請で抹消できる。片方でも足りなければ供託ルートか公示催告に切り替えることになり、その場合は決済日そのものを動かす交渉が先になる
• あなたが解散した会社の元清算人だとする。法務局からあなたに事前の通知は来ない。会社名義で登記されていた抵当権は、相手方の単独申請で静かに登記簿から消える
• 農地を宅地に転用しようとしたら、農協の前身組織が持つ質権が登記簿に残っていた。弁済期がいつだったのか登記記録からは読み取れず、当時の契約書も残っていない。この条文が使えるかどうかは、三十年を数える起点を書面で示せるかにかかっている

取るべき行動

被害を受けた側：1. 登記事項証明書を取得し、担保権の種類、設定日、登記記録上の弁済期、権利者の商号を書き出す2. 法人の登記事項証明書（閉鎖分を含む）を取り、解散の日を確定する3. 弁済期から三十年、解散日から三十年の両方を満たすか計算する4. 前条第二項の省令が定める方法で清算人の所在調査を行い、調査結果を証する情報を残す5. 要件を満たさない場合は七十条第四項の供託ルート、または公示催告と除権決定のどちらが安いかを比較して切り替える

訴えられた側：1. 解散した法人の担保権に実体上の価値が残ると考えるなら、抹消される前に清算人選任（会社法四百七十八条第二項）を裁判所に申し立て、所在を明らかにしておく2. 既に抹消された場合でも、実体上の権利が存続しているなら回復登記や損害賠償の余地を検討する3. 担保権を資産として承継した側（合併先の金融機関など）は、承継関係の登記を放置しないことが唯一の防御になる

時効（請求できる期限）：本条は請求権の時効ではなく申請要件の期間である。被担保債権の弁済期から三十年、かつ法人の解散の日から三十年の両方を経過して初めて単独申請ができる。要件を満たした後の申請自体に期限はない。なお実体面の権利については民法百六十六条の消滅時効および抵当権の時効に関する民法三百九十六条の制限が別途問題となる（最新の改正状況をご確認ください）

改正の年表

1. 1.令和3年（2021年） 新設：令和三年法律第二十四号（民法等の一部を改正する法律）により新設。所有者不明土地問題への対応として、解散した法人の担保権につき、清算人の所在が判明せず、弁済期から三十年かつ解散から三十年を経過した場合に、供託を要さず登記権利者の単独申請で抹消できる道を開いた。令和五年四月一日施行