不動産登記法 第99条（代位による信託の登記の申請）

解説

信託を組んだのに、受託者が登記をしてくれない。この局面で「自分は当事者ではないから待つしかない」と思い込む人がほとんどだが、不動産登記法 99 条はそう言っていない。受益者と委託者は、受託者に代わって信託の登記を申請できる。しかも民法 423 条の債権者代位権のように「債務者が無資力であること」を証明する必要がない。法律が正面から代位権限を与えているからだ。信託の登記（信託目録に受託者・受益者・信託条項を記録するもの）がないと、その不動産が信託財産であることを第三者に主張できない（信託法 14 条）。受託者が勝手に売却したり、受託者個人の債権者が差し押さえてきたとき、あなたが「これは信託財産だ」と言っても登記がなければ通らない。あなたの手元にあるのは、受託者の善意を待つ選択肢ではなく、自分で登記所に行く権限である。

法的な位置づけ

不動産登記法 99 条は、信託の登記の代位申請を定める規定であり、受益者又は委託者が受託者に代わって信託の登記を申請できる旨を規定する。登記権利者と登記義務者の共同申請を原則とする同法 60 条の例外であり、民法 423 条の債権者代位権と異なり債務者の無資力要件を必要としない法定の代位申請権として位置づけられる。

こんなときに使う

• 親が認知症対策で家族信託を組み、あなたが受託者である兄と受益者である母の間に立っている。信託契約書に公正証書まで作ったのに、兄が「登記は後でいい」と半年放置。この間に兄が別件で借金を作れば、兄名義の不動産として差押えの対象になりうる。あなたが母の立場で代位申請できる。
• 受託者が突然入院し、意思疎通が取れなくなった。所有権移転登記は済んでいるが、信託の登記だけが未了。この状態は最も危険で、登記簿上は受託者個人の所有物にしか見えない。委託者であるあなたが単独で信託の登記を申請できる。
• 受託者と受益者が信託の運用方針で対立し、受託者が意図的に登記手続を止めている。これは代位申請が最も真価を発揮する場面である。
• もし、信託不動産に受託者個人の債権者が差押えの登記を入れてきたら？ 信託の登記が先に入っていなければ、あなたは信託財産であることを対抗できない。差押えの通知を受けてから登記を急いでも、順位は覆らない。動くべき時間は差押え前の平時にしかない。