不動産登記法 第98条（信託の登記の申請方法等）

解説

親から相続した収益ビルを信託銀行に預ける、あるいは自分の会社の株式ではなく不動産を家族信託に組み入れる。その手続きの最後に立ちはだかるのが不動産登記法98条だ。ここには一般人がほぼ知らない鉄則が書かれている。信託の登記は、所有権移転などの登記と「同時に」申請しなければならない。後から思い出して「じゃあ信託の登記も追加で」とはできない。同時申請という一文が意味するのは、信託契約書を作った日ではなく、法務局の窓口に書類を出す一瞬に、すべてが揃っていなければならないということだ。一方で2項は救いでもある。信託の登記だけは受託者が単独で申請できる。通常の不動産登記は登記権利者と登記義務者の共同申請が原則（同法60条）だが、信託の登記はその例外に位置づけられている。認知症で判断能力を失った親（委託者）の協力を待たなくても、受託者一人で信託の登記部分は動かせる。この非対称を知っているかどうかで、家族信託の実務スピードが変わる。

法的な位置づけ

不動産登記法98条は、信託の登記の申請手続を定める規定である。1項は信託の登記を権利の保存・設定・移転・変更の登記と同時に申請すべきものとし、2項は信託の登記を受託者の単独申請とする。3項は信託法3条3号の方法による信託（自己信託）に基づく権利の変更の登記も受託者の単独申請と定め、共同申請の原則（同法60条）の例外を構成する。

こんなときに使う

• 認知症が進み始めた82歳の父の自宅とアパートを、長男が受託者となる家族信託に組み入れることにした。公証役場で信託契約を締結した翌週、司法書士が法務局へ向かう。このとき所有権移転登記（委託者から受託者へ）と信託の登記は、一つの申請書のセットとして同時に出される。片方だけ先に出すという運用は認められない
• もし、所有権移転登記だけ済ませて信託の登記を忘れたらどうなる？ 登記簿上、その不動産は受託者個人の財産に見える。受託者に借金があれば、債権者は差押えを試みる。信託の登記は信託財産であることを第三者に対抗する要件（信託法14条）であり、これを欠くと信託財産の独立性を主張できない
• 受託者になった長男が、委託者である父の署名をもらいに行こうとして「認知症で意思確認が取れない」と司法書士に止められた。だが信託の登記そのものは2項で単独申請できる。問題は同時に申請すべき所有権移転登記の方であり、そこが動かないと1項の同時申請要件を満たせない。ボトルネックはどちらかを正確に見分ける必要がある
• 自己信託（信託宣言）を使った事業承継。オーナー自身が自分の財産を自分で受託者として管理する形をとる。3項はこの信託法3条3号の方法による権利の変更の登記を、受託者の単独申請と定めている。共同申請の相手方が構造上存在しない類型への手当てだ
• 信託契約の締結から登記まで3週間放置していた間に、委託者が急死した。相続が開始すれば信託財産の移転自体が争点になる。信託契約は有効でも、登記が未了なら相続人が「聞いていない」と争う余地が広がる。契約日と登記日の空白は、そのまま紛争の入口になる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 登記事項証明書を取得し、権利部に信託の登記（信託目録の記載）があるか確認する。所有権移転だけで信託の登記がなければ、対抗力に穴がある2. 未了なら受託者に是正を求める。2項により受託者は単独で信託の登記を申請できるので、委託者側の協力なしでも動かせる余地がある3. 受託者が動かない場合、信託法上の受託者の義務違反（信託法29条以下）として、受益者の立場から是正を求める4. 受託者の債権者による差押えが現実化している段階なら、第三者異議の訴え（民事執行法38条）を視野に、直ちに弁護士へ

訴えられた側：1. 受託者として同時申請要件の不備を指摘された場合、まず登記申請の受理状況を法務局で確認する。却下されたのか補正で済むのかで対応が分かれる2. 却下されていれば再申請だが、その間の期間について受益者への説明責任が生じる3. 委託者の意思能力に疑義が生じている場合、成年後見等の手続きと信託の関係を整理し直す必要がある4. 登記の遅延によって受益者に損害が生じたと主張されたら、遅延の原因が自らの怠慢か、外部要因（書類の不備、委託者側の事情）かを時系列で立証する

時効（請求できる期限）：本条自体に申請期限の定めはないが、1項の同時申請要件は物理的な同時性を要求するため、実質的には権利変動の登記を出す日が唯一の機会となる。信託の登記を怠ったことによる損害賠償請求権には、一般消滅時効（民法166条、権利行使できることを知った時から5年または権利行使できる時から10年）が適用される

学説

通説：98条1項の同時申請要件は、受託者名義となった不動産が信託財産であることを権利変動と同じ時点で公示し、外形と実体の乖離が生じる期間をゼロにする趣旨と解される。2項・3項の単独申請は、公示の即時性を確保しつつ手続の目詰まりを避けるための調整規定と位置づけられる。

改正の年表

1. 1.平成16年（2004年） 改正：不動産登記法の全部改正（平成16年法律第123号）により、オンライン申請への対応を含む新法体系が整備され、信託に関する登記の規定が97条以下に配置された
2. 2.平成18年（2006年） 改正：信託法の全部改正に伴う関係法律の整備により、新設された自己信託（信託法3条3号）に対応する規律が置かれ、共同申請の相手方が存在しない類型についての単独申請が手当てされた