不動産登記法 第98条（信託の登記の申請方法等）

解説

親から相続した収益ビルを信託銀行に預ける、あるいは自分の会社の株式ではなく不動産を家族信託に組み入れる。その手続きの最後に立ちはだかるのが不動産登記法 98 条だ。ここには一般人がほぼ知らない鉄則が書かれている。信託の登記は、所有権移転などの登記と「同時に」申請しなければならない。後から思い出して「じゃあ信託の登記も追加で」とはできない。同時申請という一文が意味するのは、信託契約書を作った日ではなく、法務局の窓口に書類を出す一瞬に、すべてが揃っていなければならないということだ。一方で 2 項は救いでもある。信託の登記だけは受託者が単独で申請できる。通常の不動産登記は登記権利者と登記義務者の共同申請が原則（同法 60 条）だが、信託の登記はその例外に位置づけられている。認知症で判断能力を失った親（委託者）の協力を待たなくても、受託者一人で信託の登記部分は動かせる。この非対称を知っているかどうかで、家族信託の実務スピードが変わる。

法的な位置づけ

不動産登記法 98 条は、信託の登記の申請手続を定める規定である。1 項は信託の登記を権利の保存・設定・移転・変更の登記と同時に申請すべきものとし、2 項は信託の登記を受託者の単独申請とする。3 項は信託法 3 条 3 号の方法による信託（自己信託）に基づく権利の変更の登記も受託者の単独申請と定め、共同申請の原則（同法 60 条）の例外を構成する。

こんなときに使う

• 認知症が進み始めた 82 歳の父の自宅とアパートを、長男が受託者となる家族信託に組み入れることにした。公証役場で信託契約を締結した翌週、司法書士が法務局へ向かう。このとき所有権移転登記（委託者から受託者へ）と信託の登記は、一つの申請書のセットとして同時に出される。片方だけ先に出すという運用は認められない
• もし、所有権移転登記だけ済ませて信託の登記を忘れたらどうなる？ 登記簿上、その不動産は受託者個人の財産に見える。受託者に借金があれば、債権者は差押えを試みる。信託の登記は信託財産であることを第三者に対抗する要件（信託法 14 条）であり、これを欠くと信託財産の独立性を主張できない
• 受託者になった長男が、委託者である父の署名をもらいに行こうとして「認知症で意思確認が取れない」と司法書士に止められた。だが信託の登記そのものは 2 項で単独申請できる。問題は同時に申請すべき所有権移転登記の方であり、そこが動かないと 1 項の同時申請要件を満たせない。ボトルネックはどちらかを正確に見分ける必要がある
• 自己信託（信託宣言）を使った事業承継。オーナー自身が自分の財産を自分で受託者として管理する形をとる。3 項はこの信託法 3 条 3 号の方法による権利の変更の登記を、受託者の単独申請と定めている。共同申請の相手方が構造上存在しない類型への手当てだ
• 信託契約の締結から登記まで 3 週間放置していた間に、委託者が急死した。相続が開始すれば信託財産の移転自体が争点になる。信託契約は有効でも、登記が未了なら相続人が「聞いていない」と争う余地が広がる。契約日と登記日の空白は、そのまま紛争の入口になる