不動産登記法 第104条（信託の登記の抹消）

解説

家族信託で父の自宅を受託者として預かっていたとする。父が亡くなり信託は終わり、その自宅は妹に渡すことになった。ここであなたが登記所に出すものは二つある。所有権移転の登記と、信託の登記の抹消だ。104条1項が命じるのは、その二つを「同時に」申請せよということ。順番でもなく、翌日でもなく、同時である。実務ではさらに一段厳しく、不動産登記令5条2項により一つの申請情報にまとめて出すことが求められる。片方だけを窓口に出せば、その申請は通らない。そして2項は、信託の登記の抹消なら受託者が単独で申請できると定める。ところが同時に出す移転登記のほうは、原則として登記権利者と登記義務者の共同申請だ。つまり「単独で申請できる登記なのに、単独では出せない」という奇妙な構造がここに生まれている。この一点を知らずに全部を丸投げすると、見積書の内訳も決済日の意味も読めないまま終わる。

法的な位置づけ

不動産登記法104条は、信託財産に属する不動産の権利が移転・変更・消滅により信託財産に属しないこととなった場合における、信託の登記の抹消手続を定める規定である。1項は当該権利変動の登記申請との同時申請を義務づけ、2項は信託の登記の抹消につき受託者の単独申請を認める。

こんなときに使う

• もし決済当日の朝、司法書士から「抹消分の書類が一枚足りません」と電話が入ったら？ 所有権移転だけを先に申請して抹消を後日回しにする、という逃げ道は104条1項が塞いでいる。同時申請が崩れた瞬間、買主の融資実行も売主の残債返済も同じ日に止まる。残された時間は登記所の受付終了まで、あと数時間
• 父の死後、家族信託の受託者だったあなたが自宅を妹の名義にする。窓口に出すのは二つの登記だが、書類は一つの束にまとめて出す。この形を崩すと、二つとも受け付けられない
• 信託されたアパートの買主として決済に臨む立場を考えてほしい。登記簿の権利部には「信託」の文字と信託目録の番号が並び、あなたの融資銀行は、その抹消が同日に完了することを条件に実行印を押す。売主である受託者の資格を証する情報が古いというだけで、その条件は満たされなくなる

取るべき行動

被害を受けた側：帰属権利者や買主として不動産を受け取る側なら、1. 登記簿謄本の権利部と信託目録を先に取得し、信託の登記がどの範囲に付いているかを確認2. 受託者側に、抹消と移転を一の申請情報でまとめる前提で必要書類の一覧と取得日を出させる3. 融資を受けるなら、銀行の実行条件に「同日抹消」が入っているかを事前に照合4. 書類の一部が期限切れなら、決済日を動かす判断は前日までに行う

訴えられた側：受託者として申請義務を負う側なら、1. 信託財産から外れる原因（売却、終了に伴う帰属、信託財産責任負担債務の弁済など）を特定し、移転・変更・抹消のどの登記と組むかを確定2. 信託目録の記載と現況にずれがあれば、先に変更の登記を検討3. 抹消だけを単独で出せると考えず、共同申請側の相手方の書類手配を自分の工程表に組み込む4. 判断に迷う論点は司法書士に事前照会し、当日の窓口で初めて争わない

時効（請求できる期限）：104条1項が課すのは期限ではなく同時性である。権利の移転・変更・抹消の登記申請と同じ機会に出さなければ、その申請は不動産登記法25条の却下事由に触れうる。信託終了から抹消までの期間そのものに法定の制限はないが、特定の時効はないため一般消滅時効（民法166条、債権は権利行使を知った時から5年または権利行使できる時から10年）が問題になるのは、受託者の義務違反に基づく損害賠償の場面である（最新の改正状況をご確認ください）

学説

実務通説：104条1項の同時申請要件は、登記簿上に「権利は移転済みだが信託の公示は残る」という不整合状態を一瞬も生じさせないための手続的担保と解されている。公示の連続性を優先し、当事者の便宜による分割申請を認めない趣旨である。

実務通説：2項の単独申請は、信託の登記の抹消が受託者の管理義務の履行としての性格を持ち、対立当事者を観念しにくいことに基づく。ただし同時申請される権利変動の登記の申請構造までは変更しないと理解されている。

改正の年表

1. 1.平成16年（2004年） 新設：現行不動産登記法（平成16年法律第123号）の制定により、信託に関する登記が体系的に整理され、信託の登記の抹消についても同時申請と受託者の単独申請という枠組みが置かれた。旧法下の規律との文言の異同は人的検証を要する。
2. 2.平成18年（2006年） 改正：信託法（平成18年法律第108号）の制定に伴う整備により、信託関係の登記規定が見直された。本条自体の文言変更の有無および改正回数は人的検証を要する。