不動産登記法 第104条の2（権利の変更の登記等の特則）

解説

不動産の名義人は一文字も変わらないのに、登記を入れ直さなければならない。信託にだけ存在するこの奇妙な手続を仕切るのが本条である。あなたが受託者として父の土地を預かる家族信託を組んだとする。数年後、その土地をあなた自身の財産（固有財産）に戻す、あるいは別に組成した第二の信託へ移す。登記簿の「所有者 あなた」という記載は動かない。動くのは帰属の実質だけだ。だから所有権移転登記ではなく「権利の変更の登記」を使う。そして本条2項の核心は、当事者の指定にある。申請するのは名義人であるあなたではなく、受益者だ。受益者は登記名義人ではないから登記識別情報（旧・権利証）を持っていない。そこで22条本文の適用が外され、権利証なしで申請できる仕組みになっている。この一点を外したまま申請書を組むと、法務局の窓口で申請人適格を欠くとして戻される。

法的な位置づけ

不動産登記法104条の2は、受託者の名義を変えずに不動産の帰属のみが移る場合の登記手続を定める。1項は信託の併合・分割等に伴う信託の登記の抹消及び他の信託の信託の登記を権利の変更の登記と同時に申請すべきものとし、2項は当該登記の登記権利者・登記義務者を受益者とし、22条本文の適用を除外する。

こんなときに使う

• 決済日まであと5日、信託分割で土地を新信託へ移す案件を抱えている。もし旧信託の信託登記の抹消だけを先に出したらどうなる？ 1項の同時申請違反として、権利の変更の登記もろとも25条の却下事由に該当する。登録免許税には還付の手当てがあるが（登録免許税法31条）、手続に時間がかかり、融資実行日は確実に崩れる
• あなたは信託を終わらせずに、預かった収益不動産だけを自分の固有財産に買い取りたい受託者だ。この場面の登記義務者はあなたではなく受益者になる。受益者に実印と印鑑証明書を用意させる説明を先にしなければ、話は一歩も進まない
• 信託銀行に勤める友人から、二つの信託を一つにまとめる案件で登記が通らないと相談される。原因はほぼ1項の同時申請だ。信託の併合による権利の変更の登記、旧信託の信託登記の抹消、新信託の信託登記、この三本を一括の連件で出さなければ受理されない

取るべき行動

被害を受けた側：あなたが受益者側なら、受託者から「登記に実印と印鑑証明書を」と言われた時点で、何の登記かを信託目録の写しで確認する。信託財産から固有財産へ戻す変更登記なら、自分の受益権が縮む取引に自ら判を押すことになる。信託契約上の同意要件と、信託法31条（受託者の利益相反行為の制限）の要件を満たしているか、対価が相当かを書面で確認し、押印は最後に回す。

訴えられた側：あなたが受託者や司法書士の側なら、着手時に三点を固定する。①原因が信託の併合・分割か、それ以外の事由か（1項の同時申請の射程が変わる）②自己信託か（98条3項により受託者の単独申請となり、本条2項の共同申請の枠から明文で外れる）③受益者が現に存在し意思能力があるか。そのうえで権利の変更の登記、旧信託の登記の抹消、新信託の登記を連件で提出する。申請書見本で事前照会をかけておけば、却下リスクはほぼ消える。

時効（請求できる期限）：本条自体に申請期限の定めはない。ただし1項が要求するのは時間ではなく同一性であり、別々に出せば25条の却下事由になる。受託者は信託の変更の登記を遅滞なく申請する義務を負い（104条の関連規定として103条）、信託財産に属することは登記をしなければ第三者に対抗できない（信託法14条）。遅れた期間はそのまま対抗力の空白期間になる。

学説

実務通説：受託者が同一である限り権利の移転は生じないため、信託財産と固有財産の間、また信託相互間の帰属変更は権利の変更の登記で処理する。公示の簡明さを保ちつつ、申請の当事者だけを実質的利害関係人である受益者に読み替える二重構造として理解される。

改正の年表

1. 1.平成16年（2004年） 新設：不動産登記法の全部改正（平成16年法律第123号）により、オンライン申請と登記識別情報を前提とする現行法体系が成立
2. 2.平成18年（2006年） 新設：信託法の全面改正（平成18年法律第108号）で信託の併合・分割および自己信託が創設されたことに伴い、整備法により本条が新設。平成19年9月30日施行