不動産登記法 第97条（信託の登記の登記事項）
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- 信託の登記の登記事項は、第五十九条各号に掲げるもののほか、次のとおりとする。
- 一委託者、受託者及び受益者の氏名又は名称及び住所
- 二受益者の指定に関する条件又は受益者を定める方法の定めがあるときは、その定め
- 三信託管理人があるときは、その氏名又は名称及び住所
- 四受益者代理人があるときは、その氏名又は名称及び住所
- 五信託法（平成十八年法律第百八号）第百八十五条第三項に規定する受益証券発行信託であるときは、その旨
- 六信託法第二百五十八条第一項に規定する受益者の定めのない信託であるときは、その旨
- 七公益信託に関する法律（令和六年法律第三十号）第二条第一項第一号に規定する公益信託であるときは、その旨
- 八信託の目的
- 九信託財産の管理方法
- 十信託の終了の事由
- 十一その他の信託の条項
- 2.前項第二号から第六号までに掲げる事項のいずれかを登記したときは、同項第一号の受益者（同項第四号に掲げる事項を登記した場合にあっては、当該受益者代理人が代理する受益者に限る。）の氏名又は名称及び住所を登記することを要しない。
- 3.登記官は、第一項各号に掲げる事項を明らかにするため、法務省令で定めるところにより、信託目録を作成することができる。
この条文の基本情報
信託の登記の登記事項とは何ですか？
定義信託の登記の登記事項とは、不動産登記法第97条に定められた規定で、「信託の登記の登記事項は、第五十九条各号に掲げるもののほか、次のとおりとする。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 不動産登記法第97条（信託の登記の登記事項）は、日本の不動産登記法に含まれる条文です。
- 不動産登記法第97条の条文原文は「信託の登記の登記事項は、第五十九条各号に掲げるもののほか、次のとおりとする。」で始まります。
- 不動産登記法第97条は第三節 権利に関する登記に置かれています。
- 不動産登記法の公布日は平成16年6月18日です。
- 不動産登記法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 不動産登記法第97条の前の条は不動産登記法第96条です。
- 不動産登記法第97条の次の条は不動産登記法第98条です。
- 不動産登記法第97条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第97条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123 - 本サイト収録
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第97条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/416AC0000000123/97
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点不動産登記法97条は、信託の登記の登記事項を定める。委託者・受託者・受益者の氏名住所、信託の目的、管理方法などが登記され、登記官は信託目録を作成できる。
Q · 家族信託を組むと、信託契約の中身は登記簿に載ってしまうのですか？
載る。ただし受益者代理人などを登記すれば受益者名は省ける
不動産登記法97条1項は、委託者・受託者・受益者の氏名住所、信託の目的、信託財産の管理方法、信託の終了の事由その他の信託の条項を登記事項とします。同条3項により登記官が信託目録を作成し、その内容は同法119条により何人でも手数料を納めて取得できます。ただし2項により、受益者を定める方法の定めや受益者代理人など1項2号から6号のいずれかを登記したときは、受益者の氏名住所を登記する必要がありません。
解説
親の認知症に備えて家族信託を組んだとする。司法書士に言われるまま契約書に押印し、不動産の名義は受託者である子に移り、同時に信託の登記も入った。ここから先を多くの人は知らない。不動産登記法97条は、信託の登記に何を載せるかを列挙している。委託者・受託者・受益者の氏名と住所、信託の目的、信託財産の管理方法、信託の終了の事由、その他の信託の条項。第3項により登記官はこれらをまとめた信託目録を作成でき、登記事項証明書は同法119条により何人でも手数料を払えば取得できる。つまり、家族の資産承継の設計図が、赤の他人に読まれうる状態に置かれる。ただし第2項に調整弁がある。第1項第2号から第6号のいずれか、たとえば受益者代理人を登記すれば、受益者の氏名住所は登記しなくてよい。何を公開し何を伏せるかは、契約書を作る段階で決まっている。
法的な位置づけ
不動産登記法97条は、信託の登記の登記事項を定める規定である。第59条各号の共通登記事項に加え、委託者・受託者・受益者の氏名住所、信託管理人・受益者代理人、信託の目的、信託財産の管理方法、信託の終了の事由その他の信託の条項を登記事項とし、登記官はこれらを明らかにする信託目録を作成することができる。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.契約起案の段階で登記される範囲を決める 信託契約書を作る時点で、受益者の氏名住所を登記させるか、97条1項2号から6号（受益者を定める方法の定め、信託管理人、受益者代理人など）を置いて2項で省略するかを決める。登記後に消すには変更の登記が必要になるため、ここが唯一のコントロールポイントである
- 2.「その他の信託の条項」に何を載せるか逐条で詰める 97条1項11号は実務上、記載量の取扱いが分かれる。公開に耐える文言へ整えつつ、受託者の処分権限が第三者から読み取れる程度の記載は残す。絞りすぎると売却時に決済が止まる
- 3.権利の登記と信託の登記を同時申請する 信託による所有権移転の登記と信託の登記は同時申請が原則（98条1項）。登記がなければ信託財産であることを第三者に対抗できない（信託法14条）ため、時間差を作らない
- 4.登記完了後に信託目録付きの証明書を自分で取得して読む 交付請求時に信託目録の記載を含める旨を指定して登記事項証明書を取得し、実際に何が公開されているかを目で確認する。専門家の提案書と実際の登記内容の差はここで初めて見える
- 5.想定外の記載があれば信託の変更の登記を検討する 公開したくない事項が載っていた、または受託者の権限が読み取れないと判明した場合、信託の変更の登記を検討する。同意調達と費用が発生するため、実行前に費用対効果を試算する
よくある質問 AI による整理
Q1信託目録とは何ですか？
登記官が不動産登記法97条3項に基づき、同条1項各号の登記事項を明らかにするために作成する目録です。信託の目的や信託財産の管理方法まで記載され、登記記録の一部を構成します。
Q2信託目録付きの登記事項証明書はどう請求しますか？
法務局の交付請求書で、信託目録の記載を含める旨を指定して請求します。指定しないと信託目録が印字されない運用があるため、請求時に明示することが重要です。
Q3信託の登記の登録免許税はいくらですか？
信託を原因とする所有権移転の登記自体は非課税とされ、信託の登記に対して登録免許税が課されます。税率は登録免許税法と租税特別措置法の適用関係で変わるため、申請時点の最新税率を確認してください。
Q4信託の登記はいつ申請しますか？
信託による権利の変更・移転等の登記と同時に申請するのが原則です（不動産登記法98条1項）。信託の登記がなければ信託財産であることを第三者に対抗できません（信託法14条）。
Q5登記した信託目録の内容は後から変えられますか？
登記事項に変更が生じたときは信託の変更の登記を申請します。ただし関係当事者の同意調達と費用が新たに必要になるため、当初の登記内容を契約起案段階で詰めるほうが低コストです。
Q6信託の登記を消すにはどうしますか？
信託財産が信託財産でなくなった場合などの信託の登記の抹消は、権利の移転の登記等と同時に申請するのが原則です（不動産登記法104条）。決済日程に最初から組み込む必要があります。
Q7受益者の定めのない信託も登記できますか？
できます。信託法258条1項の受益者の定めのない信託であるときは、その旨が不動産登記法97条1項6号の登記事項となります。この場合、受益者の氏名住所の登記は問題になりません。
Q8公益信託は登記事項になりますか？
なります。公益信託に関する法律（令和6年法律第30号）2条1項1号の公益信託であるときは、その旨が不動産登記法97条1項7号の登記事項として追加されています。
この条文についての質問 AI による整理
Q1家族信託をやると、うちの財産のことが赤の他人に見られちゃうんですか？
見られる。第3項により登記官が信託目録を作成し、その内容は登記記録の一部として、不動産登記法119条により何人でも手数料を納めて取得できる。委託者・受託者・受益者の氏名住所、信託の目的、終了の事由まで載る。実務のポイント：証明書は請求時に信託目録の記載を求めないと出てこない運用があるため、自分の信託目録を一度も見たことがない依頼者が多い。設計の良し悪しを知りたければ、完了後に一通取って読むのが最短である
Q2受益者の名前を登記簿に載せない方法があるって本当ですか？
本当である。第2項は、第1項第2号から第6号までのいずれかを登記したときは受益者の氏名住所を登記しなくてよいと定める。実務では受益者代理人（第4号）を置く方法がよく使われるが、省略できるのは当該受益者代理人が代理する受益者に限られる。実務のポイント：受益者代理人には権限と責任が伴い、置けば必ず得というものではない。秘匿だけを理由に選ぶと、後の意思決定が代理人に集中して家族が身動きできなくなる
Q3信託目録には契約書の中身がどこまで書かれるんですか？
第1項第8号から第11号（信託の目的、信託財産の管理方法、信託の終了の事由、その他の信託の条項）の範囲で記載されるが、第11号にどこまで転記するかは実務上、取扱いが分かれている。契約書の条項をほぼそのまま載せる例も、要点に絞る例もある。実務のポイント：絞りすぎると、売却時に買主側から受託者の権限が読み取れないと言われて決済が止まる。公開範囲と換金しやすさはトレードオフであり、そこを先に説明する専門家は多くない
間違えやすい点 AI による整理
- あなたから見れば信託契約は家族の内輪の取り決めで、他人に見せる筋合いのものではない。法律から見れば、登記された信託の内容は公示制度の一部であり、取引の安全のために誰にでも開かれた情報である。この落差に気付かないまま設計すると、伏せていたはずの事情が親族間の争いの火種として外から供給される
- 信託の登記が必要なことは広く知られている。だが第1項第11号の「その他の信託の条項」に、契約書の条項が相当程度そのまま転記されうることまでは知られていない。何をこの号に入れるかは実務上、取扱いが分かれており、依頼する専門家によって記載量に差が出る
- 受託者に名義が移るのだから受託者の財産になると思われがちだが、逆である。信託の登記があることで信託財産であることを第三者に対抗でき（信託法14条）、受託者個人の借金による差押えも原則として排除できる（信託法23条）。登記は公開の代償であると同時に、防御壁でもある
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 何を公示するか | 97条：信託の目的・管理方法・終了事由など信託の内容そのもの | 59条：権利に関する登記の共通登記事項（登記の目的、申請の受付年月日等） 119条：登記記録の公開手続（何人でも証明書を取得できる） |
| 申請のタイミング | 97条は登記事項の内容規定で、申請時期そのものは定めない | 98条：信託の登記は権利の取得等の登記と同時申請 104条：信託の登記の抹消は権利の移転の登記等と同時申請 |
| 省略できるか | 2項により受益者の氏名住所は条件付きで省略可能 | 59条の共通登記事項に省略の余地はない 119条の公開自体を止める手段は原則ない |
| 実務上の主戦場 | 1項11号「その他の信託の条項」の記載範囲の設計 | 登記申請書の形式的要件の充足 証明書請求時に信託目録を含める指定を忘れないこと |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も信託の登記を第三者対抗要件とし、信託内容は信託専簿により公示される。日本の信託目録と機能的にほぼ同型で、継受関係が最も見やすい法域
委託者・受託者・受益者や信託の目的等を登記事項とし、신탁원부を作成する構造は日本とほぼ並行。日本法の影響が構造レベルで残る
ドイツは信託関係を Grundbuch に公示せず、受託者は完全所有者として登記される。秘匿性は高いが、受託者固有債権者からの保護は日本の信託登記より弱い場面がある
米国は信託条項全体を記録に載せず、受託者が権限のみを証明する certification of trust で取引する。日本の97条1項11号が抱える公開と換金性のトレードオフを、証明書方式で回避している
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 買付証明を出した中古マンションの登記簿に「信託目録」の文字があったら、決済までに何を確認すべきか。売主として現れるのは所有者本人ではなく受託者である。信託目録の「信託財産の管理方法」に処分の条件が書かれていれば、その条件を外した売買は後から取り消される余地がある（信託法27条）。決済まであと10日、信託目録付きの登記事項証明書を取り直させるのは今日中だ
- 家族信託を組んだ三か月後、疎遠だった親族が法務局へ行った。信託目録には委託者である親の氏名住所、受託者である長男、そして信託の目的まで並んでいた。家族会議で伏せたはずの設計が、窓口で紙一枚になって出てきた。
- あなたが受託者として信託不動産を売る側に立つ。買主側の司法書士から「信託目録の記載では処分権限が読み取れない」と指摘され、決済が止まる。登記事項に変更があれば信託の変更の登記を要するが、そもそも当初の記載を絞りすぎたことが原因である。公開を嫌って情報を削ると、売るときに動けなくなる
取るべき行動
被害を受けた側：1. 契約書の起案段階で、受益者代理人（第1項第4号）または受益者を定める方法の定め（同第2号）を置くかを決める。これを登記すれば受益者の氏名住所は登記不要になる（第2項） 2.「その他の信託の条項」（同第11号）に何を載せるかを専門家と逐条で詰め、公開に耐える文言へ整える3. 登記完了後、信託目録付きの登記事項証明書を自分で取得し、実際の記載を目で確認する4. 想定外の記載があれば信託の変更の登記を検討する
訴えられた側：1. 受託者として取引に入る前に、自分の処分権限が信託目録の管理方法欄からどう読めるかを点検する2. 権限の裏付けが読み取れないなら、信託の変更の登記または受益者の同意書を事前に用意する3. 買主側から権限を争われたら、信託法27条の取消要件（権限外の行為であること、相手方の悪意または重過失）を軸に反論を組む4. 信託の登記の抹消は権利の移転の登記と同時申請が原則（不動産登記法104条）、決済スケジュールに最初から組み込む
時効（請求できる期限）：本条自体に期間制限はないが、信託の登記をしなければ信託財産であることを第三者に対抗できない（信託法14条）ため、権利取得の登記と同時に申請するのが原則である（不動産登記法98条第1項）。登記事項に変更が生じたときは信託の変更の登記を要する。本条に固有の時効はなく、関連する債権については一般消滅時効（民法166条、権利行使できることを知った時から5年、権利行使できる時から10年）が適用される
学説
登記実務上の一般的理解：97条1項各号は限定列挙であり、登記官が信託目録に記録するのは各号に該当する事項に限られる。もっとも第11号「その他の信託の条項」が受け皿として機能するため、実質的な記載範囲は申請人の提供する情報に左右されるとされる。
改正沿革 AI による整理
- 平成18年（2006年）信託法制定に伴う整備、平成19年（2007年）施行 信託法の全面改正に対応し、信託管理人および受益者代理人の氏名住所、受益証券発行信託である旨、受益者の定めのない信託である旨を登記事項に追加。あわせて受益者に関する登記事項の構造が現在の形へ整理された
- 令和6年（2024年）公益信託に関する法律の制定に伴う改正 公益信託に関する法律（令和6年法律第30号）第2条第1項第1号に規定する公益信託である旨を登記事項とする第7号を追加（施行時期は最新の改正状況をご確認ください）
改正の年表
- 1.平成16年（2004年） 新設：不動産登記法の全部改正（平成16年法律第123号）により、オンライン申請対応の新法体系のもとで信託の登記の登記事項が本条に整理された
- 2.平成18年（2006年） 改正：信託法（平成18年法律第108号）の制定に伴う整備。信託管理人および受益者代理人の氏名住所、受益証券発行信託である旨、受益者の定めのない信託である旨を登記事項に追加し、受益者に関する登記事項の構造を現在の形へ整理
- 3.令和6年（2024年） 改正：公益信託に関する法律（令和6年法律第30号）の制定に伴い、同法2条1項1号に規定する公益信託である旨を登記事項とする第1項第7号を追加（施行時期は最新の改正状況を要確認）
- 不動産登記法 第59条権利に関する登記の共通登記事項、本条の上乗せの基準
- 不動産登記法 第98条信託の登記は権利の登記と同時申請
- 不動産登記法 第104条信託の登記の抹消、権利移転登記との同時申請
- 不動産登記法 第119条何人でも登記事項証明書を取得できる根拠
- 信託法 第14条登記が信託財産の第三者対抗要件となる
- 信託法 第258条受益者の定めのない信託、第1項第6号の実体根拠
- 公益信託に関する法律 第2条公益信託の定義、第1項第7号の実体根拠
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