不動産登記法 第100条（受託者の変更による登記等）

解説

家族信託で受託者になっていた長男が、ある朝倒れて亡くなった。信託した実家の登記名義は長男のまま。次の受託者へ名義を移すには亡くなった人の相続人全員の実印が要る、と思うだろうか。要らない。不動産登記法100条1項は、死亡、後見開始若しくは保佐開始の審判、破産手続開始の決定、合併以外の理由による解散、裁判所又は主務官庁の解任命令、この五つの事由で受託者の任務が終わり新受託者が選ばれた場合に限り、新受託者が単独で権利移転の登記を申請できるとする。原則は60条の共同申請、つまり相手方の協力が絶対条件だ。その原則を外す例外リストがここにある。裏を返せば、リストに載っていない事由、とりわけ「辞任」と「委託者・受益者の合意による解任」は、前の受託者と共同でしか申請できない。円満に降りたはずの人が印鑑を押さない、それだけで信託財産の名義が凍りつく。

法的な位置づけ

不動産登記法100条は、信託財産に属する不動産について、受託者の任務が法定の五事由により終了し新受託者が選任された場合に、新受託者が単独で権利移転の登記を申請できる旨を定める規定である。受託者が複数のときは、残存する受託者が単独で権利の変更の登記を申請する（同条2項）。共同申請主義を定める60条の特則にあたる。

こんなときに使う

• 受託者だった兄が急死したら、実家の名義はどう動く？ 信託財産は兄個人の相続財産ではないので、遺産分割の対象にならない。次の受託者が単独で移転登記を申請できる。ただし兄の相続人が「これも遺産だ」と言い出すと、戸籍や書類を取り寄せるたびに衝突する。四十九日を迎えるまでに後継受託者の就任承諾書まで整えられるかどうかで、その後の半年の空気が変わる
• 受託者を降りたい側に立ってみる。あなたが辞任という形で降りれば、新受託者は単独では登記できない。あなたの実印、印鑑証明書、登記識別情報が必要になる。降りた後も書類のために呼び出されるのは、100条1項があなたの降り方を対象外にしているからだ
• 受託者を兄弟二人で務めていた。弟が破産手続開始の決定を受けた。この場合に入れる登記は移転ではなく2項の権利の変更の登記で、残った兄が単独で申請する

取るべき行動

被害を受けた側：1. 任務終了の事由が100条1項の五つ（死亡、後見開始・保佐開始の審判、破産手続開始の決定、合併以外の解散、裁判所又は主務官庁の解任命令）に当たるか確認、当たれば単独申請2. 登記原因証明情報を揃える。死亡なら死亡の記載のある戸籍、後見・保佐なら審判書、破産なら開始決定書、解任なら裁判書3. 新受託者の選任を証する情報（信託契約の後継指定、委託者・受益者の合意、裁判所の選任）と就任承諾書を準備4. 登記の目的は受託者変更による権利移転、登録免許税は非課税。信託目録の受託者欄は職権で直る

訴えられた側：辞任で降りるなら、新受託者との共同申請になることを先に織り込み、登記識別情報と印鑑証明書を確保したうえで降りる。死亡による終了の場合、前受託者の相続人は信託財産を自分の相続財産と混ぜずに保管し、新受託者へ引き継ぐ義務を負う。信託口口座と個人名義口座を分けていなかった案件はここで必ず難航する。相続人に求められているのは遺産分割ではなく引継ぎである、という前提を最初に共有しておく

時効（請求できる期限）：100条自体に申請期限の定めはなく、特定の時効もない（一般消滅時効として民法166条、債権は5年または10年が適用される場面はありうる）。実務上の時間圧は別にある。前受託者名義のまま放置すると第三者への処分リスクが残り、死亡事案では戸籍等の収集が相続手続と絡んで長期化する。任務終了を知った時点から動くのが原則

学説

通説：100条が単独申請を認める事由を五つに限定したのは、任務終了の事実が戸籍・審判書・決定書・裁判書といった公的書面で外形的に証明でき、共同申請による真正担保を書面審査に置き換えられるためと解されている。当事者の意思が介在する辞任・合意解任が除かれたのはこの線引きの帰結である。

通説：受託者が二人以上ある場合の信託財産は合有に属し（信託法79条）持分の観念がないため、一人の任務終了時の登記は持分移転ではなく権利の変更の登記となる。100条2項はこの理解を登記手続の側で明文化したものと位置づけられる。

改正の年表

1. 1.平成16年（2004年） 改正：不動産登記法の全部改正（平成16年法律第123号）により、オンライン申請制度の導入とともに信託に関する登記規定が再編され、受託者変更登記の単独申請規定が現行の条番号に配置された。旧法時代の文献の条番号は参照できない
2. 2.平成18年（2006年）以降 改正：信託法の全面改正に伴う整備により、単独申請を認める任務終了事由が新信託法の体系に整合させられ、複数受託者の場合の処理が条文上整理された（施行時期および改正の細目は要検証）