不動産登記法 第56条（建物の合併の登記の制限）
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- 次に掲げる建物の合併の登記は、することができない。
- 一共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の合併の登記
- 二表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる建物の合併の登記
- 三表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする建物の合併の登記
- 四所有権の登記がない建物と所有権の登記がある建物との建物の合併の登記
- 五所有権等の登記以外の権利に関する登記がある建物（権利に関する登記であって、合併後の建物の登記記録に登記することができるものとして法務省令で定めるものがある建物を除く。）の建物の合併の登記
この条文の基本情報
建物の合併の登記の制限とは何ですか？
定義建物の合併の登記の制限とは、不動産登記法第56条に定められた規定で、「次に掲げる建物の合併の登記は、することができない。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 不動産登記法第56条（建物の合併の登記の制限）は、日本の不動産登記法に含まれる条文です。
- 不動産登記法第56条の条文原文は「次に掲げる建物の合併の登記は、することができない。」で始まります。
- 不動産登記法第56条は第三款 建物の表示に関する登記に置かれています。
- 不動産登記法の公布日は平成16年6月18日です。
- 不動産登記法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 不動産登記法第56条の前の条は不動産登記法第55条です。
- 不動産登記法第56条の次の条は不動産登記法第57条です。
- 不動産登記法第56条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第56条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123 - 本サイト収録
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第56条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/416AC0000000123/56
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点不動産登記法56条は、建物の合併の登記ができない五つの場合を定める。名義人が異なる、持分が異なる、抵当権等の登記があるなどの場合は、法務省令が定める例外を除き合併できない。
Q · 母屋と物置を登記上ひとつの建物にまとめたいけれど、できない場合ってどんなとき？
名義・持分がずれている、抵当権が残っている場合は合併できません
不動産登記法56条は、建物の合併の登記ができない五つの場合を列挙します。共用部分である旨の登記がある建物、表題部所有者または所有権の登記名義人が相互に異なる建物、持分を異にする建物、所有権の登記がない建物と登記がある建物の組み合わせ、所有権等以外の権利に関する登記がある建物です。実務で問題になるのは持分違いと抵当権で、登記官は形式的に審査するため裁量の余地はありません。合併を通すには、申請前に名義と担保を整える必要があります。
解説
庭に建てた物置や車庫を、母屋と登記記録の上でひとまとめにする。これが建物の合併の登記であり、以後の手続や売買の書類を一本化するために使われる。ところが不動産登記法56条は、五つの場合にこれを門前払いする。共用部分である旨の登記がある建物、名義人が互いに違う建物、名義人は同じでも持分の割合が違う建物、所有権の登記がある建物とない建物の組み合わせ、そして抵当権など所有権以外の権利の登記が付いている建物。実務で効くのは三つ目と五つ目だ。あなたの母屋が夫婦共有で、あとから建てた物置が夫の単独名義なら、その時点で合併は不可能。住宅ローンの抵当権が母屋だけに付いていても、同じく不可能である。登記官はこの五項目を形式的に審査し、一つでも触れれば却下する。裁量の余地はない。合併したいなら、申請書を出す前に名義と担保を先に整えるしかない。
法的な位置づけ
不動産登記法56条は、建物の合併の登記の制限を定める規定であり、共用部分である旨の登記がある建物、表題部所有者または所有権の登記名義人が相互に異なる建物、持分を異にする建物、所有権の登記の有無が異なる建物の組み合わせ、所有権等以外の権利に関する登記がある建物について、合併の登記を許さない。登記官は形式的審査によりこれを判断する。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.全建物の登記事項証明書を取得して現状を並べる 合併したい建物すべての登記事項証明書を取得し、表題部所有者、所有権の登記名義人、持分割合、権利部乙区の有無、共用部分である旨の登記の有無を一覧表にする。ここで五項目の該当有無がほぼ判明する
- 2.56条の五号のどれに触れているかを特定する 1号（共用部分である旨の登記）、2号（名義人相違）、3号（持分相違）、4号（所有権の登記の有無の相違）、5号（所有権等以外の権利の登記）を順に当てはめる。複数該当することも多く、一つ消しても次で止まる点に注意する
- 3.名義・持分のずれを先に解消する 2号・3号が原因なら、持分移転登記や贈与、相続登記により全建物の名義人と持分割合を完全に一致させる。贈与税・不動産取得税・登録免許税の試算を先に済ませ、税負担が合併の利益を上回らないか確認する
- 4.抵当権など乙区の登記を整理する 5号が原因なら、完済済みの抵当権は抹消登記を入れる。残債がある場合は、各建物に登記の目的・受付年月日・受付番号・登記原因まで同一の担保権を設定する形にできないか金融機関と協議する
- 5.所有権の登記の有無をそろえて合併を申請する 4号が原因なら、表題登記のみの建物に所有権保存登記を入れる。障害をすべて除去したうえで、申請適格者（同法54条）から土地家屋調査士に建物合併の登記を依頼する
よくある質問 AI による整理
Q1建物の合併の登記とは？
複数の建物の登記記録をひとつにまとめる表示に関する登記です。母屋と物置を一個の建物（主である建物と附属建物）として公示し、以後の手続書類を一本化する目的で使われます。
Q2建物合併登記ができないのはどんな場合？
不動産登記法56条が五つ列挙します。共用部分である旨の登記がある、名義人が異なる、持分が異なる、所有権の登記の有無が食い違う、所有権等以外の権利の登記がある場合です。
Q3抵当権があると建物は合併できない？
原則できません（56条5号）。ただし各建物に登記の目的・受付年月日・受付番号・登記原因まで同一の担保権が登記されている場合など、法務省令の定める例外に当たれば合併できます。
Q4建物合併と合体の違いは？
合体は増築等で物理的に一個の建物になった場合の登記（同法49条）で、権利の登記があってもでき、申請義務もあります。合併は物理的一体化を伴わない登記記録上の統合です。
Q5共有名義の建物は合併できる？
共有者の顔ぶれと持分割合が全建物で完全に一致していれば可能です。一人でも欠ける、持分が2分の1と3分の1でずれる場合は2号・3号で却下されます。
Q6建物合併登記に期限はある？
申請義務も期限もありません。期間内の申請義務があるのは合体（49条）や表題部の変更、滅失の登記など別系統の登記です。放置しても過料の対象にはなりません。
Q7建物合併登記が却下されたらどうする？
却下理由が56条の何号かを確認します。形式審査で裁量がないため審査請求（同法156条）で覆る余地は乏しく、名義・持分・担保という原因を除去して再申請する方が実務的です。
Q8表題登記だけの建物は合併できる？
相手方の建物に所有権の登記があると4号で却下されます。先に所有権保存登記を入れて登記の状態をそろえるか、双方とも表題登記のみの状態でそろえる必要があります。
この条文についての質問 AI による整理
Q1ローンが残っている家でも、物置と合併できる方法ってないんですか？
原則は不可ですが、5号には法務省令が定める例外があります。両方の建物に、登記の目的、申請の受付年月日と受付番号、登記原因とその日付までがすべて同一の担保権が登記されていれば、合併できます（不動産登記法56条5号、不動産登記規則）。実務のポイント：新築時に母屋と附属建物を同時に共同抵当へ入れておけば要件を満たしますが、後から追加設定すると受付番号がずれ、その抵当権を抹消するまで合併の道は閉じる。金融機関はこの点を説明しない
Q2合併の登記をしないと、何か損しますか？
義務ではないので放置しても過料はありません。ただし別々の建物のままだと、売却や担保設定のたびに建物ごとの手続と費用が発生し、登録免許税や専門家報酬が重複します（不動産登記法54条以下）。実務のポイント：逆に合併すると、物置だけを切り離して売る、そこだけに担保を付けるといった小回りが利かなくなる。将来の資金調達に柔軟性を残したいなら、あえて分けたままにする判断もある
間違えやすい点 AI による整理
- 「増築して渡り廊下でつないだから合併登記をしたい」という相談は、問いの立て方から外れている。物理的にくっついて一個の建物になったものは「合体」（不動産登記法49条）であって合併ではない。合体は権利に関する登記があっても手続でき、しかも一定期間内の申請義務がある。56条を調べている時点で、別の手続の入口に立っている可能性がある
- 抵当権があると合併できないことは多くの人が知っている。だが深刻なのは抹消の順番の方だ。完済しても抹消登記を入れなければ登記記録に抵当権は残り、5号で確実に止まる。さらに抹消を放置している間に相続や差押えが入ると、名義と持分まで崩れて2号3号にも同時に触れる。障害は待つほど増える
- 合併できるかどうかは建物の距離や構造で決まると思われがちだが、条文が並べる五項目のうち四つは所有権と権利関係の話である。何メートル離れているかではなく、誰の名義で、どんな担保が付いているかが可否を決めている
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 対象となる場面 | 56条：物理的に別個の建物を登記記録上ひとつにまとめる（合併）の禁止事由 | 49条：増築等で物理的に一個の建物になった場合（合体） 41条：土地の合筆の制限（本条の土地版） |
| 権利に関する登記があるとき | 所有権等以外の権利の登記があれば原則不可（法務省令の例外あり） | 抵当権等があっても手続可能。合体後の建物に権利が引き継がれる 土地についても所有権等以外の権利の登記があれば原則合筆不可 |
| 申請義務・期限 | 申請義務なし、期限なし。放置しても過料なし | 一定期間内の申請義務あり 申請義務なし |
| 名義・持分の要件 | 全建物で名義人と持分が完全一致していることが必須 | 名義が異なっていても合体登記は可能（持分計算がなされる） 所有権の登記名義人が同一であることが必要 |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も建物を土地とは別個の不動産として登記する日本型の制度を採り、建物合併登記について所有権者および持分の同一を要件とする点で本条と発想を共有する
韓国不動産登記法も合併の制限規定を置き、所有権以外の権利に関する登記がある建物の合併を原則として禁じる。日本法を経由した制度継受の跡が明瞭
ドイツでは建物は土地の構成部分（wesentlicher Bestandteil）であり建物単独の登記が存在しないため、合併に相当するのは土地の Vereinigung・Zuschreibung である。負担が異なる土地の合併は混乱を招くとして制限される点は本条と共通
米国は統一的な登記法を持たず、州の recording statutes と自治体のゾーニング条例により区画統合が規律される。抵当権者の同意を要する点で実務上の帰結は日本と近い
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- もし、住宅ローンを完済したのに抵当権の抹消登記を後回しにしていたら？ その状態で母屋と車庫の合併を申請しても、5号で却下される。完済は自動抹消ではなく、登記記録上は抵当権が生き続けている。しかも銀行から渡された抹消一式は、実務上、時間が経つと再発行を求められる。引き出しに眠らせた月数が、そのまま手続の遅延と再取得の手間に変わる
- 親から相続した実家。母屋は兄弟三人の共有、庭の作業小屋は父の単独名義のまま。この組み合わせは2号でも3号でも弾かれる
- マンションの管理組合で、規約により集会室を共用部分とする旨の登記を入れた。その後、隣接する部分と登記上ひとまとめにしようとしても1号で不可能になる。共用部分である旨の登記は、その登記が残っている限り、当該建物を合併の対象から外し続けるスイッチとして働く
取るべき行動
被害を受けた側：1. 対象となる全建物の登記事項証明書を取り、表題部所有者、所有権の登記名義人、持分、権利部乙区の有無を一覧化する2. 56条の五項目を一つずつ当てはめ、どこで止まっているかを特定する3. 名義違いや持分違いなら、持分移転や贈与で先にそろえる（贈与税と不動産取得税の試算を必ず先に） 4. 抵当権が原因なら、抹消するか、両建物に同一の担保権を設定する形を金融機関と交渉する5. 表題登記しかない建物には所有権保存登記を入れる。障害を消してから土地家屋調査士に合併を依頼する
訴えられた側：却下通知を受けたら、まず理由が56条の何号かを確認する。登記官の処分に不服なら審査請求（不動産登記法156条）の道はあるが、五項目は形式審査で裁量がなく、争って覆る余地はほとんどない。実務の勝ち筋は不服申立てではなく、原因を除去して再申請することにある。逆に、あなたが抵当権者や共有者として合併への協力を求められた側なら、合併後は担保や持分が建物全体に及ぶ形になる点を確認してから同意する
時効（請求できる期限）：建物の合併の登記そのものに申請期限はない（一定期間内の申請義務があるのは合体や表題部の変更、滅失など別の登記であり、不動産登記法51条、49条、57条の系統）。却下処分への審査請求（同法156条）については、実務上、通常の行政不服申立てと同じ期間制限が働くかについて解釈が分かれており、争うより原因を除去して再申請する方が早い（最新の実務運用をご確認ください）
学説
通説：本条の五項目は、登記記録の一体化により権利の公示が不明確になることを防ぐための制限であり、権利関係が完全に一致する場合に限り合併を認める趣旨と解される。登記官の形式的審査に馴染むよう、いずれも登記記録上明らかな事項で構成されている
実務通説：5号の法務省令が定める例外は、各建物に登記の目的、申請の受付年月日および受付番号、登記原因およびその日付まで同一の担保権が登記されている場合が中心とされる。後から追加設定した抵当権は受付番号が異なるため例外に当たらないと解されている（現行の省令規定は要確認）
改正沿革 AI による整理
- 平成16年（2004年）不動産登記法全部改正 明治32年不動産登記法を全部改正した現行法（平成16年法律第123号）において、建物の合併の登記の制限が本条として整理された。その後の改正の有無と内容は未検証であり、人的確認を要する
改正の年表
- 1.明治32年（1899年） 新設：旧不動産登記法（明治32年法律第24号）制定。ドイツ Grundbuch 制度を範としつつ、土地と建物を別個の不動産とする日本独自の登記制度が確立した
- 2.平成16年（2004年） 改正：不動産登記法全部改正（平成16年法律第123号）。オンライン申請の導入とともに条文が全面的に再編され、建物の合併の登記の制限が本条として整理された。以後の改正の有無と内容は未検証
- 不動産登記法 第54条建物の合併の登記の申請適格者
- 不動産登記法 第49条物理的一体化は合体、合併と峻別
- 不動産登記法 第41条土地の合筆制限、本条の対応規定
- 不動産登記法 第58条共用部分である旨の登記の手続
- 不動産登記法 第156条却下処分に対する審査請求
- 建物の区分所有等に関する法律 第4条規約共用部分と登記による対抗
- 建物の区分所有等に関する法律 第67条団地共用部分の設定と登記
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