出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）e-Gov法令検索出典公布平成16年6月18日収録時点令和8年7月4日読了 8 分8 分8 分

不動産登記法第49条（合体による登記等の申請）

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二以上の建物が合体して一個の建物となった場合において、次の各号に掲げるときは、それぞれ当該各号に定める者は、当該合体の日から一月以内に、合体後の建物についての建物の表題登記及び合体前の建物についての建物の表題部の登記の抹消（以下「合体による登記等」と総称する。）を申請しなければならない。この場合において、第二号に掲げる場合にあっては当該表題登記がない建物の所有者、第四号に掲げる場合にあっては当該表題登記がある建物（所有権の登記がある建物を除く。以下この条において同じ。）の表題部所有者、第六号に掲げる場合にあっては当該表題登記がない建物の所有者及び当該表題登記がある建物の表題部所有者をそれぞれ当該合体後の建物の登記名義人とする所有権の登記を併せて申請しなければならない。
一合体前の二以上の建物が表題登記がない建物及び表題登記がある建物のみであるとき。　当該表題登記がない建物の所有者又は当該表題登記がある建物の表題部所有者
二合体前の二以上の建物が表題登記がない建物及び所有権の登記がある建物のみであるとき。　当該表題登記がない建物の所有者又は当該所有権の登記がある建物の所有権の登記名義人
三合体前の二以上の建物がいずれも表題登記がある建物であるとき。　当該建物の表題部所有者
四合体前の二以上の建物が表題登記がある建物及び所有権の登記がある建物のみであるとき。　当該表題登記がある建物の表題部所有者又は当該所有権の登記がある建物の所有権の登記名義人
五合体前の二以上の建物がいずれも所有権の登記がある建物であるとき。　当該建物の所有権の登記名義人
六合体前の三以上の建物が表題登記がない建物、表題登記がある建物及び所有権の登記がある建物のみであるとき。　当該表題登記がない建物の所有者、当該表題登記がある建物の表題部所有者又は当該所有権の登記がある建物の所有権の登記名義人
2.第四十七条並びに前条第一項及び第二項の規定は、二以上の建物が合体して一個の建物となった場合において合体前の建物がいずれも表題登記がない建物であるときの当該建物についての表題登記の申請について準用する。この場合において、第四十七条第一項中「新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者」とあるのは「いずれも表題登記がない二以上の建物が合体して一個の建物となった場合における当該合体後の建物についての合体時の所有者又は当該合体後の建物が区分建物以外の表題登記がない建物である場合において当該合体時の所有者から所有権を取得した者」と、同条第二項中「区分建物である建物を新築した場合」とあり、及び前条第一項中「区分建物が属する一棟の建物が新築された場合又は表題登記がない建物に接続して区分建物が新築されて一棟の建物となった場合」とあるのは「いずれも表題登記がない二以上の建物が合体して一個の区分建物となった場合」と、同項中「当該新築された一棟の建物又は当該区分建物が属することとなった一棟の建物」とあるのは「当該合体後の区分建物が属する一棟の建物」と読み替えるものとする。
3.第一項第一号、第二号又は第六号に掲げる場合において、当該二以上の建物（同号に掲げる場合にあっては、当該三以上の建物）が合体して一個の建物となった後当該合体前の表題登記がない建物の所有者から当該合体後の建物について合体前の表題登記がない建物の所有権に相当する持分を取得した者は、その持分の取得の日から一月以内に、合体による登記等を申請しなければならない。
4.第一項各号に掲げる場合において、当該二以上の建物（同項第六号に掲げる場合にあっては、当該三以上の建物）が合体して一個の建物となった後に合体前の表題登記がある建物の表題部所有者又は合体前の所有権の登記がある建物の所有権の登記名義人となった者は、その者に係る表題部所有者についての更正の登記又は所有権の登記があった日から一月以内に、合体による登記等を申請しなければならない。

この条文の基本情報

合体による登記等の申請とは何ですか？

定義合体による登記等の申請とは、不動産登記法第49条に定められた規定で、「二以上の建物が合体して一個の建物となった場合において、次の各号に掲げるときは、それぞれ当該各号に定める者は、当該合体の日から一月以内に、合体後の建物についての建…」と規定しています。

出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）

不動産登記法第49条（合体による登記等の申請）は、日本の不動産登記法に含まれる条文です。
不動産登記法第49条の条文原文は「二以上の建物が合体して一個の建物となった場合において、次の各号に掲げるときは、それぞれ当該各号に定める者は、当該合体の日から一月以内に、合体後の建物についての建…」で始まります。
不動産登記法第49条は第三款　建物の表示に関する登記に置かれています。
不動産登記法の公布日は平成16年6月18日です。
不動産登記法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
不動産登記法第49条の前の条は不動産登記法第48条です。
不動産登記法第49条の次の条は不動産登記法第50条です。
不動産登記法第49条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。

この条文を引用する

下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。

正式書式不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第49条
官報・e-Gove-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123
本サイト収録不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第49条（LawPlayer 収録、取得日令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/416AC0000000123/49

要点関連条文8共同ノート

わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です

要点不動産登記法49条は、二以上の建物が合体した場合、合体の日から一月以内に合体後の建物の表題登記と合体前の建物の表題部の登記の抹消を申請する義務を定める。

Q · 増築で二棟がつながったら、登記は何をいつまでにやればいいの？

合体の日から一月以内に合体による登記等の申請が必要です

不動産登記法49条1項により、二以上の建物が合体して一個の建物となったときは、合体の日から一月以内に、合体後の建物についての表題登記と合体前の建物についての表題部の登記の抹消をセットで申請しなければなりません。1項2号・4号・6号に該当する場合は、合体後の建物の所有権の登記も併せて申請します。さらに3項・4項により、合体後に持分を取得した者や、表題部所有者の更正の登記・所有権の登記を受けた者にも、その日から新たな一月の申請義務が生じます。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です（164条）。

解説

母屋と離れを渡り廊下でつなぐ。工場の二棟の間の壁を抜いて一体にする。倉庫を増築して隣の建物とくっつける。その工事が終わった瞬間、登記記録の世界では二個あった建物が死に、法律上は一個の新しい建物が生まれている。不動産登記法49条は、合体の日から1か月以内に、合体後の建物の表題登記と、合体前の建物の表題部の登記の抹消をセットで申請する義務を課す。義務者は工事をした当のあなただ。だがこの条文の本当の牙は1項ではなく3項と4項にある。合体後にその持分を買った人、合体後に相続や売買で表題部所有者や所有権の登記名義人になった人にも、取得の日から新しい1か月が課される。前の持ち主がサボった宿題は、あなたの名義になった瞬間、あなたの宿題として書き換えられる。

法的な位置づけ

不動産登記法49条は、二以上の建物が物理的に合体して一個の建物となった場合の登記手続を定める規定である。合体後の建物の表題登記と合体前の建物の表題部の登記の抹消を一体の手続として構成し、合体前の建物の登記の状態に応じて申請義務者を六つの類型に区分する。登記記録上のみ建物をまとめる建物の合併の登記（54条）とは、要件も手続も異にする。

手順・フロー

AI による整理。効力は条文原文が基準です

手順

1.起算日を特定する合体の日（1項）、持分の取得の日（3項）、表題部所有者の更正の登記または所有権の登記があった日（4項）のどれが自分に適用されるかを確定する。ここを間違えると期限計算が全部ずれる
2.合体か変更か合併かを切り分ける現況が構造上・利用上一個の建物になっているかを確認する。既存建物への単なる増築なら表題部の変更登記、登記記録上のみまとめるなら54条の合併、物理的に一体化していれば49条の合体による登記等になる
3.土地家屋調査士に現況調査と図面作成を依頼表示に関する登記の申請代理は土地家屋調査士の業務である。合体後の建物図面・各階平面図の作成と、合体前の各建物の価格を証する情報の準備を依頼する。持分割合はこの価格で決まるため、資料の作り方を必ず確認する
4.抵当権者・共有者に事前連絡抵当権が設定されている場合は金融機関へ、他の建物の所有者がいる場合はその者へ事前に連絡する。抵当権は合体後の建物の持分の上に存続する扱いとなるが、ローン契約上の届出義務に触れる可能性がある
5.起算日から一月以内に管轄法務局へ申請合体後の建物の表題登記と合体前の建物の表題部の登記の抹消を一体で申請する。1項2号・4号・6号に該当する場合は所有権の登記も併せて申請する。期限を過ぎても申請義務は消えないので、遅れてでも自ら是正する

よくある質問 AI による整理

Q1建物の合体とは何ですか？

二以上の建物が増築や接続工事により物理的に一個の建物となることです。登記の世界では合体前の建物が消滅し、新たな一個の建物が生じたものとして扱われます。

Q2合体による登記等に必要な書類は？

建物図面・各階平面図、所有権を証する情報、合体前の各建物の価格を証する情報、代理人に依頼する場合は代理権限証明情報などが必要です。事案により追加されます。

Q3合体による登記等を怠るとどうなりますか？

正当な理由なく申請を怠ると10万円以下の過料の対象になります（164条）。実務上より痛いのは、売買や融資の場面で現況と登記記録の不一致が発覚することです。

Q4増築しただけでも合体になりますか？

既存建物への単なる増築は表題部の変更登記です。別々に登記された二以上の建物が接続され、構造上・利用上一個の建物と評価される場合に合体となります。

Q5抵当権が付いている建物でも合体登記できますか？

できます。登記記録上まとめる合併は56条の制限を受けますが、物理的に一体化した合体は手続が進み、抵当権は合体後の建物の持分の上に存続する扱いとなります。

Q6合体後の建物の共有持分はどう決まりますか？

民法の付合の考え方により、原則として合体前の各建物の価格の割合で定まります。そのため各建物の価格を証する情報の作り方が持分割合を左右します。

Q7表題登記がない建物が混ざっている場合はどうなりますか？

1項各号が場合分けをしており、2号・4号・6号では所有権の登記も併せて申請します。合体前がいずれも表題登記なしの場合は2項で47条・48条を準用します。

Q8合体した建物を相続した場合、期限はいつから数えますか？

49条4項により、表題部所有者についての更正の登記または所有権の登記があった日から一月です。前所有者の工事日ではなく、自分の登記の日が起算点になります。

この条文についての質問 AI による整理

Q1壁を抜いて二棟をつなげただけなんですが、これって「合併」の登記じゃダメなんですか？

別物である。合併は物理的に別々の建物を登記記録の上でまとめる手続で（54条）、抵当権などの登記があると56条の制限に引っかかる。物理的に一個になった場合は合体として49条の手続になる。実務のポイント：抵当権付きの二棟を一本にしたいとき、合併は門前払いでも合体なら登記は通り、抵当権は合体後の持分の上に残る。工事の作り方次第で通る道が変わる

Q21か月をとっくに過ぎてしまいました。もう手遅れですか？

手遅れではない。申請義務は期限を過ぎても消えず、今からでも合体による登記等は申請できる。164条の過料は「正当な理由がないのにその申請を怠ったとき」が要件なので、自ら是正した事実は評価の対象になる。実務のポイント：本当に痛いのは過料より取引の場面である。決済直前に発覚すると、遅れるのは登記ではなく取引そのものが飛ぶ

Q3登記のことだから司法書士に頼めばいいんですよね？

合体による登記等は建物の表示に関する登記なので、申請代理の専門家は土地家屋調査士である（土地家屋調査士法3条）。司法書士の領域は権利に関する登記で、49条1項後段の所有権の登記を併せて申請する場面では両者が連携する。実務のポイント：現況と登記が食い違う話を最初に司法書士へ持ち込むと調査士へ回されて時間を落とす。この種の相談は調査士から入るのが最短距離

間違えやすい点 AI による整理

「登記しなければ税金も増えないだろう」という問いの立て方そのものがずれている。固定資産税の家屋の評価は登記記録ではなく現況に基づいて行われるため、増築して一体化した部分は登記の有無にかかわらず課税の対象になりうる。登記を怠って手に入るのは節税ではなく、売買や融資の場面で現況と登記記録が食い違うという時限装置だけである
1か月の期限があること自体は知っている人でも、その期限が何度もリセットされることまでは知らない。49条3項・4項は、合体後に持分を取得した者、合体後に表題部所有者や所有権の登記名義人になった者に、それぞれ新しい1か月を課す。中古で買った、相続した、それだけであなたは申請義務者の列に自動的に並んでいる
あなたから見れば「くっつけただけで建物は前と同じ」だが、登記の世界から見れば、前の二個は消滅し、新しい一個が誕生している。だから手続は変更の登記でも滅失の登記でもなく、新築同然の表題登記と旧建物の表題部の抹消というセットになる。この落差を理解しないまま「変更届で足りるだろう」と構えると、必要な図面も添付情報も何ひとつ揃わない

比較の観点	この条文	ほかの条文
物理的な状態	49条合体：二以上の建物が工事により物理的に一個になっている	54条合併：建物は物理的に別々のまま、登記記録上まとめる 47条表題登記：建物を新築した、または表題登記がない建物を取得した
手続の内容	合体後の建物の表題登記＋合体前の建物の表題部の登記の抹消（必要に応じ所有権の登記も）	既存の登記記録を一個にまとめる変更登記新たな登記記録の起こし（表題登記）
他の登記による制限	抵当権等があっても手続は進み、権利は合体後の建物の持分の上に存続する扱い	56条により所有権等の登記がある場合は合併が制限される制限は原則ない
申請期限と制裁	起算日から一月（1項・3項・4項）、怠れば10万円以下の過料（164条）	申請義務ではなく任意の申請が基本所有権取得の日から一月、怠れば10万円以下の過料（164条）

他国ではどう定めているか 4 か国

台湾

土地法第37条以下、土地登記規則

台湾も建物を土地と別個の不動産として登記するため日本と同型の課題を抱えるが、条文上は建物の合併・変更登記として処理され、日本49条のような六類型の義務者場合分けや一月の申請義務は置かれていない

韓国

부동산등기법（不動産登記法）

韓国も建物を独立の不動産として登記し、建物の分割・合併・変更の登記制度を持つ。日本法の影響を受けた制度設計だが、物理的一体化を独立の登記類型として精緻に規律する点は日本に特徴がある

ドイツ

BGB § 94、§ 890、Grundbuchordnung

ドイツでは建物は土地の本質的構成部分であり独立して登記されないため、建物の合体という登記類型自体が存在しない。対応するのは土地の合併（Vereinigung von Grundstücken）である

アメリカ

州法上の deed recording および固定資産税 parcel の統合手続

米国は権利証書の記録制度が中心で、建物の物理的一体化を登記官に申請する統一的な義務は存在しない。実務上は固定資産税評価や zoning の場面で現況変更が把握される

AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です

想定される場面と対応 AI による整理

こんなときに使う

増築で二棟がつながった日、時計は誰の手元で動き始めるのか？答えは施主であるあなたの手元である。合体の日から1か月以内に合体による登記等を申請しなければならず、そこから逆算すると、土地家屋調査士に現況を測ってもらい建物図面と各階平面図を仕上げる時間は実質数週間しかない。工事の請求書を眺めている間に、期限の半分は溶けている
工場の二棟を渡り廊下でつないで十年、登記記録は二個のまま放置してきた。売却の話が出た途端、買主側の銀行が現況と登記の不一致を理由に融資審査を止めた。過去にさかのぼって合体による登記等を通さない限り、決済は一歩も動かない
亡くなった父が生前に増築で二棟を一体化させていたことを、相続登記の準備中に土地家屋調査士から指摘された。49条4項により、あなたが所有権の登記名義人になった日から1か月の申請義務が新たに走り出す。父の懈怠は相続で消えるのではなく、あなたの名前で再起動する。しかも期限は父の工事の日ではなく、あなたの登記の日から数える
隣家の建物と一体化してしまい、相手方は「うちは困っていない」と非協力。条文が各号で「又は」と結んでいるとおり、この申請はいずれか一方からでも動かせる。ただし合体後の建物はあなたと相手の共有になり、持分は合体前の各建物の価格の割合で定まるのが原則である。価格を証する資料をどちらが用意するかで、あなたの持分は数パーセント動く

取るべき行動

被害を受けた側：1. 売買や融資の話が動く前に、登記事項証明書と現況の建物を突き合わせる。棟数、床面積、構造の食い違いを全部書き出す2. 合体が疑われるなら工事時期と内容の資料（請負契約書、確認済証、当時の写真）を集める3. 土地家屋調査士に現況調査を依頼し、合体による登記等が必要かを確認4. 売主に是正を売買契約の条件として明記させる。決済後に自分が名義人になれば、49条4項であなた自身が義務者になり、費用も時間も自分持ちになる

訴えられた側：1. まず合体の日、または自分が持分・名義を取得した日を特定する。ここが1か月の起算点2. 期限を過ぎても申請義務は消えないので、遅れてでも申請する。放置期間が長いほど「正当な理由」の説明は苦しくなる3. 土地家屋調査士に依頼し、建物図面・各階平面図と各建物の価格を証する資料を準備4. 抵当権が付いているなら金融機関にも事前連絡。ローン契約上の届出義務に触れる可能性がある

時効（請求できる期限）：合体の日から1か月以内（49条1項）。合体後に合体前の表題登記がない建物の所有者から持分を取得した者は、その持分の取得の日から1か月（同条3項）。合体後に表題部所有者についての更正の登記または所有権の登記があった者は、その登記があった日から1か月（同条4項）。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料（164条）

学説

通説：合体は合体前の建物の消滅と新建物の発生を意味するため、手続は変更登記でも滅失登記でもなく、表題登記と表題部の抹消の組合せとなる。合体後の持分は付合の法理により合体前の各建物の価格の割合で定まると解される

登記実務の理解：合体前の建物に付着していた抵当権等は合体後の建物の対応する持分の上に存続する扱いとされ、この点で所有権等の登記があると制限を受ける建物の合併の登記（56条）と手続の通り道が分かれる

改正沿革 AI による整理

平成5年（1993年）旧不動産登記法改正（要検証） 建物の合体に関する登記の制度が旧不動産登記法に導入されたとされる。それ以前は合体の登記手続に明文がなく、実務は滅失の登記と新築の表題登記の組合せで処理していた。改正年および条番号は人的検証が必要
平成16年（2004年）不動産登記法全部改正（法律第123号） オンライン申請の導入を含む全部改正により、合体による登記等の規律が現行49条に整理され、申請義務者の場合分けが6号構成で明文化された。改正の細部は人的検証が必要

改正の年表

1.平成16年（2004年）改正：不動産登記法全部改正（法律第123号）。オンライン申請の導入等を含む全面的な条文再編により、合体による登記等の規律が現行49条に整理され、申請義務者が1項六号構成で明文化された

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出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）。AI による解説は理解の補助であり、法的効力は条文原文が基準です。

不動産登記法 第49条（合体による登記等の申請）