不動産登記法 第164条（過料）
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- 第三十六条、第三十七条第一項若しくは第二項、第四十二条、第四十七条第一項（第四十九条第二項において準用する場合を含む。）、第四十九条第一項、第三項若しくは第四項、第五十一条第一項から第四項まで、第五十七条、第五十八条第六項若しくは第七項、第七十六条の二第一項若しくは第二項又は第七十六条の三第四項の規定による申請をすべき義務がある者が正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する。
- 2.第七十六条の五の規定による申請をすべき義務がある者が正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、五万円以下の過料に処する。
この条文の基本情報
過料とは何ですか？
定義過料とは、不動産登記法第164条に定められた規定で、「第三十六条、第三十七条第一項若しくは第二項、第四十二条、第四十七条第一項（第四十九条第二項において準用する場合を含む。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 不動産登記法第164条（過料）は、日本の不動産登記法に含まれる条文です。
- 不動産登記法第164条の条文原文は「第三十六条、第三十七条第一項若しくは第二項、第四十二条、第四十七条第一項（第四十九条第二項において準用する場合を含む。」で始まります。
- 不動産登記法第164条は第八章 罰則に置かれています。
- 不動産登記法の公布日は平成16年6月18日です。
- 不動産登記法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 不動産登記法第164条の前の条は不動産登記法第163条です。
- 不動産登記法第164条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第164条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123 - 本サイト収録
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第164条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/416AC0000000123/164
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点不動産登記法164条は、登記申請義務の懈怠に対する過料を定める。相続登記等の懈怠は1項で10万円以下、住所等変更登記の懈怠は2項で5万円以下。正当な理由があれば科されない。
Q · 相続登記をしないまま放置していたら、本当に10万円取られるんですか？
正当な理由なく怠れば10万円以下の過料の対象になります
不動産登記法164条1項により、相続登記（76条の2）や建物表題登記（36条）などの申請義務者が正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料に処されます。2024年4月1日施行で、施行前に発生した相続にも遡って適用され、その場合の期限は2027年3月31日です。ただし過料は自動的に科されるものではなく、登記官の催告に応じなかった場合に裁判所へ通知され、裁判所が決定します。住所等変更登記（76条の5）の懈怠は2項で5万円以下と、金額も施行日も分かれています。
解説
祖父母が亡くなり、実家の土地建物の名義がまだ祖父のままになっている。よくある話だが、2024年4月1日以降、この放置には値札が付いた。不動産登記法164条1項は、相続登記や住所変更登記など特定の申請義務を「正当な理由がないのに」怠った者に対し、10万円以下の過料を科すと定める。ここで押さえるべきは三点。第一に、これは刑罰ではなく行政上の秩序罰であり、前科は付かず、支払っても犯罪歴にはならない。第二に、過料は自動的に飛んでくるものではなく、登記官が催告してもなお応じない場合に裁判所へ通知され、裁判所が決定する。つまり催告書が届いた段階が最後の防衛線だ。第三に、2項の住所等変更登記（76条の5）は5万円以下と金額が分かれており、2026年4月1日施行のこちらの義務を1項と混同すると、リスク評価を二倍に見誤る。あなたの実家の登記簿は、いま誰の名前になっているか。
法的な位置づけ
不動産登記法164条は、登記申請義務の懈怠に対する制裁を定める規定である。1項は建物表題登記、相続による所有権移転登記等の申請義務者が正当な理由なく申請を怠った場合に10万円以下、2項は住所等変更登記の懈怠に5万円以下の過料を科す。過料は刑罰ではなく行政上の秩序罰であり、非訟事件手続法により裁判所が決定する。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.登記事項証明書で現在の名義を確認する 法務局窓口または登記情報提供サービスで対象不動産の登記事項証明書を取得し、所有権登記名義人の氏名・住所が誰になっているかを確認する。祖父母名義のまま数世代放置されている場合、相続人の範囲が数十人に及ぶこともある
- 2.義務の起算日と期限を確定する 相続なら被相続人の死亡日と自分が所有権取得を知った日から3年（76条の2）、2024年4月1日より前の相続なら2027年3月31日。住所氏名変更なら変更日から2年（76条の5）。建物新築なら所有権取得から1か月（36条）を確認する
- 3.遺産分割が難航するなら相続人申告登記を単独申請 76条の3の相続人申告登記は、自分が相続人であることを法務局に申し出るだけで1項の義務を履行したとみなされる。他の相続人の同意も戸籍の完全収集も不要で、その後の分割協議の内容を一切拘束しない
- 4.催告書が届いたら期限内に申請して控えを保管する 登記官からの催告書は最後の猶予期間であり、制裁ではない。指定期間内に登記または相続人申告登記を申請すれば、通常は裁判所への通知に至らない。申請受付の控えは必ず保管し、正当な理由がある場合は疎明資料を添える
- 5.過料の裁判の告知を受けたら即時抗告を検討する 裁判所から過料の裁判の告知を受けた場合、非訟事件手続法により告知から1週間以内に即時抗告ができる。正当な理由の主張や事実誤認がある場合はこの期間内に手続をとる（最新の改正状況をご確認ください）
よくある質問 AI による整理
Q1不動産登記法164条とは何ですか？
登記申請義務を正当な理由なく怠った者に過料を科す規定です。1項が相続登記等で10万円以下、2項が住所等変更登記で5万円以下と分かれています。
Q2相続登記の義務化はいつからですか？
2024年4月1日施行です。施行前に発生した相続にも遡及適用され、その場合の申請期限は2027年3月31日までとされています。
Q3相続登記の期限は何年ですか？
自己のために相続の開始があったことを知り、かつ所有権を取得したことを知った日から3年です。遺産分割が成立した場合はその日から3年です（76条の2）。
Q4登記の過料に正当な理由は認められますか？
相続人が極めて多数で戸籍収集に時間を要する場合、遺言の有効性が争われている場合、義務者が重病の場合など限定的です。単なる不仲や多忙は含まれません。
Q5相続人申告登記とは何ですか？
76条の3に基づき、相続人が単独で法務局に申し出るだけで1項の申請義務を履行したとみなされる制度です。他の相続人の同意は不要です。
Q6住所変更登記の義務化はいつからですか？
76条の5が2026年4月1日施行です。住所や氏名の変更から2年以内に申請しないと164条2項の5万円以下の過料の対象になります。
Q7登記の過料は前科になりますか？
なりません。過料は行政上の秩序罰であり刑罰ではないため、前科調書に載らず資格の欠格事由にもなりません。ただし金銭債務としての支払義務は残ります。
Q8建物を新築したら登記はいつまでに必要ですか？
36条により所有権取得から1か月以内に表題登記を申請する義務があります。怠れば164条1項の10万円以下の過料の対象です。
この条文についての質問 AI による整理
Q1相続登記をしていないと、いきなり10万円請求されるんですか？
いきなりは来ない。登記官が義務違反を把握すると、まず相当の期間を定めて催告し、それでも応じない場合に裁判所へ通知する仕組みが法務省通達で示されている。過料を科すのは裁判所の決定だ。実務のポイント：催告書が届いた段階で申請すれば通常そこで止まる。司法書士が最も多く受けるのは、この封筒を持ち込む相談だ。
Q2兄弟と揉めていて遺産分割が終わりません。これは正当な理由になりますか？
単なる不仲は正当な理由に当たらないと解されている。ただし76条の3の相続人申告登記なら、他の相続人の同意なく単独で申し出るだけで義務を履行したものとみなされる。実務のポイント：この申告登記は所有権の登記ではないため、その後の分割協議の内容を何も縛らない。揉めている側にとって、コストゼロで期限だけ止められる手だ。
Q3過料を払ったら前科が付いて、就職や資格に影響しますか？
付かない。過料は行政上の秩序罰であり刑罰ではないため、前科調書にも載らず、資格の欠格事由にもならない。ただし裁判所の決定に基づく金銭債務なので、放置し続ければ財産の差押えの対象になりうる。実務のポイント：この点を知らずに過度に怯えて相談を先送りする人が多い。怖がるべきは記録ではなく、期限と催告の方だ。
Q4住所が変わっただけでも登記しないといけないんですか？
2026年4月1日施行の76条の5により、所有権の登記名義人は住所や氏名の変更から2年以内に変更登記の申請義務を負い、怠れば164条2項で5万円以下の過料の対象になる。実務のポイント：法務局が住基ネット等から変更情報を取得して職権で登記する仕組みも同時に導入されるが、これは事前の申出が前提の制度だ。自動で全部やってくれると誤解しないこと（最新の改正状況をご確認ください）。
間違えやすい点 AI による整理
- 「過料は罰金の一種だから前科が付く」と考える人が多いが、過料は行政上の秩序罰であり刑罰ではない。前科にはならず、履歴書にも影響しない。ただし裁判所の決定に基づく金銭債務なので、放置すれば財産の強制執行を受けうる。前科の心配は不要だが、支払義務そのものは本物だ。
- 相続登記の義務化を「知っている」人は増えたが、その深刻度を測り違えている。義務の起算点は「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、所有権を取得したことを知った日」であり、遺産分割が成立した場合はその日から3年（76条の2）。しかも2024年4月1日より前に発生した相続にも遡って適用され、この場合は2027年3月31日が期限となる。「昔の相続だからセーフ」ではない。
- 「兄弟で揉めているから登記できない、それが正当な理由になる」という前提そのものが誤っている。法務省の通達が示す「正当な理由」の例は、相続人が極めて多数で戸籍収集に時間を要する場合、遺言の有効性が争われている場合、申請義務者自身が重病である場合など、かなり限定的だ。単なる不仲や先延ばしは含まれない。だからこそ、単独で出せる相続人申告登記という逃げ道が用意されている。
- 「1項も2項も同じ過料でしょ」と一括りにされがちだが、上限は10万円と5万円で明確に分かれ、施行日も相続登記が2024年4月1日、住所等変更登記が2026年4月1日と異なる。自分がどちらの義務にかかっているかで、期限も金額も別物になる。
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 対象となる義務 | 164条1項：相続登記（76条の2）・建物表題登記（36条）等の懈怠 | 164条2項：住所等変更登記（76条の5）の懈怠 76条の3：相続人申告登記（義務の簡易履行手段、制裁規定ではない） |
| 金額の上限 | 10万円以下の過料 | 5万円以下の過料 なし（申出により1項の義務を履行したとみなされる） |
| 施行日 | 2024年4月1日（相続登記義務化と同時） | 2026年4月1日（住所等変更登記義務化と同時） 2024年4月1日 |
| 期限（起算点） | 所有権取得を知った日から3年／建物は取得から1か月 | 住所・氏名の変更日から2年 1項と同じ期限内に申し出れば足りる |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾は繼承登記の申請期限を被繼承人死亡後6か月とし、逾期は登記費額の最高20倍の罰鍰。日本の定額上限（10万円）と異なり登記費連動の変動額で、期限も日本の3年よりはるかに短い
韓国は不動産登記特別措置法で所有権移転登記の申請懈怠に過怠料を科す。登記義務の履行確保を行政制裁で担保する構造は日本と類似するが、投機抑制目的が併存する点が異なる
中国は不動産登記を国家統一登記機構が担い、登記申請の懈怠自体に対する過料規定は日本型と異なる。虚偽申請や登記機関の違法行為への責任規定が中心
ドイツは相続による Grundbuch の不一致について、登記所が Zwangsgeld（強制金）により登記の是正を強制できる。制裁ではなく履行強制の性格が強い点で、日本の過料（懈怠に対する秩序罰）と設計思想が異なる
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 父が三年前に他界し、実家の土地は誰も名義変更していない。兄弟三人で誰が相続するか揉めていて話が進まない。この状態が続けば、相続を知った日から3年の期限が来る。ただし遺産分割協議がまとまらないこと自体は言い訳にならず、法定相続分での相続登記か、より簡便な「相続人申告登記」（76条の3）を単独で出せば義務は履行できる。揉めていても手は打てる。
- 結婚して姓が変わり、住所も三回引っ越した。持ち家の登記簿はまだ旧姓・旧住所のまま。2026年4月1日から住所等変更登記が義務化され、変更から2年以内に申請しないと5万円以下の過料の対象になる。売却や借入のときに困るだけの話ではなくなった。
- もし、相続登記の催告書が法務局から届いたら、あなたはどうする？ 無視すれば裁判所へ通知が行き、過料の裁判が始まる。だが催告に応じて登記または相続人申告登記を出せば、通常はそこで止まる。封筒を開けるか開けないかで、10万円が動く。
- 土地家屋調査士に依頼せず自分で建物を新築した。表題登記（36条）は所有権取得から1か月以内が期限。工事が終わり引っ越しで忙しく、気付けば三か月経っている。あなたはすでに義務違反の状態にいる。
- 会社の総務担当として社有不動産を管理している。本店移転を登記したが、不動産登記簿の所有者住所は放置した。法人も76条の5の対象であり、担当者の見落としが会社の過料につながる。
取るべき行動
被害を受けた側：1. 法務局または登記情報提供サービスで対象不動産の登記事項証明書を取得し、現在の名義人と住所を確認する。2. 相続なら被相続人の死亡日と自分が取得を知った日を特定し、3年の起算点を確定する。3. 遺産分割の見込みが立たないなら、相続人申告登記を単独申請して義務を履行する。4. 住所氏名変更なら変更日から2年を確認し、司法書士に依頼するか自分で申請する。費用感と必要書類は法務局の無料相談で確認できる。
訴えられた側：1. 催告書が届いたら期限内に登記または相続人申告登記を申請し、その控えを保管する。2. 期限を過ぎた事情が重病・多数相続人・遺言争訟など通達の例に当たるなら、資料を添えて正当な理由を主張する。3. 過料の裁判の告知を受けた場合、告知から1週間以内に即時抗告ができる（非訟事件手続法120条）。4. 過料は行政上の秩序罰であり前科にならない点を確認し、支払と登記完了を同時に進める。
時効（請求できる期限）：相続登記は所有権取得を知った日から3年、遺産分割成立の場合はその日から3年（76条の2）。2024年4月1日より前の相続は2027年3月31日まで。建物表題登記は所有権取得から1か月（36条）。住所等変更登記は変更から2年（76条の5、2026年4月1日施行）。過料の裁判の告知に対する即時抗告は告知から1週間（最新の改正状況をご確認ください）。
学説
通説（行政法学）：過料は行政上の秩序罰であり刑罰ではない。したがって罪刑法定主義や刑事手続の保障は直接及ばず、非訟事件手続法による裁判で科される。前科とならないが、確定すれば金銭債務として執行力を有する。
立法担当者の説明：164条の過料は、登記官が申請義務違反を把握した場合に直ちに通知するのではなく、相当の期間を定めて催告し、正当な理由なく応じない場合に限り裁判所へ通知する運用とされる。制裁よりも登記の実現を目的とする設計である。
「正当な理由」の限定解釈：正当な理由は、相続人が極めて多数で戸籍等の収集に時間を要する場合、遺言の有効性や遺産の範囲が争われている場合、申請義務者が重病その他これに準ずる事情にある場合、経済的困窮の場合等に限定される。単なる不仲や失念は含まれないと解されている。
改正沿革 AI による整理
- 令和3年（2021年）改正・令和6年（2024年）4月1日施行 相続登記の申請義務化（76条の2）に対応し、164条を1項・2項に分け、相続登記等の懈怠に10万円以下の過料を新設した
- 令和3年（2021年）改正・令和8年（2026年）4月1日施行 住所等変更登記の申請義務（76条の5）の施行に伴い、2項の5万円以下の過料が発効する
改正の年表
- 1.平成16年（2004年） 新設：不動産登記法全部改正により制定。旧法下の登記懈怠に対する過料規定を承継し、表題登記等の申請義務違反に10万円以下の過料を定めた
- 2.令和3年（2021年） 改正：民法等の一部を改正する法律により、相続登記の申請義務（76条の2）および相続人申告登記（76条の3）の新設に対応して1項の対象条文を拡張し、住所等変更登記義務（76条の5）に対応する2項（5万円以下）を新設した
- 3.令和6年（2024年）4月1日 施行：1項のうち相続登記関係部分が施行。施行前に発生した相続にも適用され、その場合の申請期限は2027年3月31日とされた
- 4.令和8年（2026年）4月1日 施行：住所等変更登記義務（76条の5）の施行に伴い、2項の5万円以下の過料が発効する
- 不動産登記法 第76条の2相続による所有権移転登記の申請義務、1項の中核対象
- 不動産登記法 第76条の3相続人申告登記、義務履行の簡易手段
- 不動産登記法 第76条の5住所等変更登記の申請義務、2項の対象
- 不動産登記法 第36条建物表題登記の申請義務、1か月の期限
- 不動産登記法 第47条所有権保存登記等の申請義務
- 民法 第177条登記の対抗要件、申請義務化の前提となる私法的機能
- 非訟事件手続法 第119条過料の裁判の手続、管轄と決定の方式
- 相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律 第2条相続土地国庫帰属制度、放置以外の出口
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