不動産登記法 第76条の2（相続等による所有権の移転の登記の申請）

令和 6 年（2024 年）4 月 1 日施行です。施行日前に開始した相続も対象で、その場合は施行日と知った日のいずれか遅い日から 3 年、実質的な上限は令和 9 年（2027 年）3 月 31 日となります。

登記官の催告を経て、正当な理由なく応じなければ裁判所へ通知され 10 万円以下の過料の対象になります。加えて売却、担保設定、解体補助金の申請がすべて名義段階で止まります。

相続の開始と所有権取得を知った日から 3 年です（1 項）。遺産分割で法定相続分を超えて取得した場合は、分割の日から 3 年の期限が別に発生します（2 項）。

できます。相続による登記は登記権利者の単独申請が認められ（63 条 2 項）、法務局の手続案内やオンライン申請も利用できます。相続人が多数で戸籍収集が困難な場合は司法書士への依頼が現実的です。

被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人全員の戸籍と住民票、固定資産評価証明書、登記申請書が基本です。遺産分割で登記する場合は遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書が加わります。

登録免許税は不動産の固定資産評価額の 0.4% が原則です。一定の土地には免税措置があり、司法書士へ依頼する場合は別途報酬が発生します（税率と免税の適用は最新の取扱いをご確認ください）。

不動産登記法 76 条の 3 の制度で、自分が相続人であることを法務局に申し出るだけで 1 項の義務を履行したとみなされます。他の相続人の同意も持分の確定も不要ですが、持分を公示するものではありません。

必要です。義務の対象は価値の有無を問わず全ての不動産で、1 筆の漏れも違反になります。市区町村の名寄帳で対象を洗い出し、不要な土地は相続土地国庫帰属制度の利用も検討できます。

協議が終わらなくても1項の義務は消えないが、相続人申告登記（76条の3）を単独で申し出れば、申し出た人については義務を履行したものとみなされる。他の相続人の同意も持分の特定も不要である。業界裏話ヒント：申告登記は義務を外すための装置であって、権利の公示ではない。それだけでは売却も担保設定もできないので、揉め事の時間稼ぎと割り切って使う。

1項の義務は果たしている。ただし後日の遺産分割であなたが相続分を超えて取得したら、分割の日を起算点とする二本目の3年が立ち上がる（2項）。業界裏話ヒント：この場面は所有権移転登記ではなく所有権更正登記で処理でき、登録免許税が不動産1個につき1,000円になる扱いがある。評価額の0.4%を払う前に必ず確認する（最新の取扱いをご確認ください）。

放棄すれば初めから相続人でなかったことになる（民法939条）ので所有権を取得せず、76条の2の義務も生じない。ただし放棄の期限は自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月（民法915条）と短い。業界裏話ヒント：放棄しても、放棄時にその不動産を現に占有していた場合は引渡しまで保存義務が残る（民法940条）。「放棄したから空き家は無関係」が通らない場面がある。

数次相続でも義務の対象になる。全員の協議が現実的でないなら、まず自分について相続人申告登記を出して過料リスクを外し、権利の決着は遺産分割調停や法定相続情報一覧図の活用で並行して進める。業界裏話ヒント：相続人が極めて多数で戸籍収集に時間を要する事情は「正当な理由」の類型として通達に挙げられている。何もしないのではなく、着手した記録を残しておくことが効く。