不動産登記法 第76条の2（相続等による所有権の移転の登記の申請）
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- 所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）により所有権を取得した者も、同様とする。
- 2.前項前段の規定による登記（民法第九百条及び第九百一条の規定により算定した相続分に応じてされたものに限る。次条第四項において同じ。）がされた後に遺産の分割があったときは、当該遺産の分割によって当該相続分を超えて所有権を取得した者は、当該遺産の分割の日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。
- 3.前二項の規定は、代位者その他の者の申請又は嘱託により、当該各項の規定による登記がされた場合には、適用しない。
この条文の基本情報
相続等による所有権の移転の登記の申請とは何ですか？
定義相続等による所有権の移転の登記の申請とは、不動産登記法第76条の2に定められた規定で、「所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したこと…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 不動産登記法第76条の2（相続等による所有権の移転の登記の申請）は、日本の不動産登記法に含まれる条文です。
- 不動産登記法第76条の2の条文原文は「所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したこと…」で始まります。
- 不動産登記法第76条の2は第二款 所有権に関する登記に置かれています。
- 不動産登記法の公布日は平成16年6月18日です。
- 不動産登記法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 不動産登記法第76条の2の前の条は不動産登記法第76条です。
- 不動産登記法第76条の2の次の条は不動産登記法第76条の3です。
- 不動産登記法第76条の2には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第76条の2 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123 - 本サイト収録
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第76条の2（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/416AC0000000123/76_2
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点不動産登記法76条の2は、相続で不動産を取得した者に、取得を知った日から3年以内の相続登記申請を義務づける。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となる。
Q · 祖父名義のままの実家、いつまでに登記しないといけないんですか？
相続を知った日から3年以内に登記しないと過料の対象です
不動産登記法76条の2により、相続で所有権を取得した者は、相続の開始と所有権取得を知った日から3年以内に移転登記を申請しなければなりません。令和6年（2024年）4月1日より前に開始した相続も対象で、その場合の実質的な期限は令和9年（2027年）3月31日です。遺産分割がまとまらない場合でも、相続人申告登記（76条の3）を単独で申し出れば義務を履行したものとみなされます。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料（同法164条1項）の対象になります。
解説
実家の登記事項証明書を取り寄せてみたら、名義がまだ祖父のままだった。日本中の土地と家屋でこれが起きている。2024年（令和6年）4月1日、その放置に期限が付いた。相続で不動産の所有権を取得したと知った日から3年以内に移転登記を申請しなければならず、正当な理由なく怠れば10万円以下の過料（不動産登記法164条1項）の対象になる。厄介なのは義務が二段構えである点だ。まず法定相続分どおりに登記すれば1項の義務は果たせるが、その後の遺産分割であなたが相続分を超える持分を取得したら、分割の日から3年の時計が改めて回り出す（2項）。しかもこの義務は、施行日より前に開始した相続にも及ぶ。祖父が30年前に亡くなっていても、猶予は令和9年（2027年）3月31日まで。あなたの締切は、通知が来ないまま既に走り出している。
法的な位置づけ
不動産登記法76条の2は相続登記の申請義務を定める規定であり、相続または相続人に対する遺贈により所有権を取得した者に、その事実を知った日から3年以内の所有権移転登記申請を義務づける。遺産分割により法定相続分を超えて所有権を取得した者は、分割の日から3年以内に登記を申請する義務を別途負う。令和6年4月1日施行であり、施行日前に開始した相続にも適用される。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.起算日を確定する 被相続人の死亡日ではなく、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ当該不動産の所有権を取得したことを知った日を特定する。施行日前の相続は、施行日（令和6年4月1日）と知った日のいずれか遅い日から3年を計算する
- 2.対象不動産を全部洗い出す 市区町村で名寄帳を取得し、法務局で登記事項証明書を取り寄せて、被相続人名義の不動産を漏れなく特定する。私道持分や山林、共有持分は見落としが多く、1筆でも漏れると義務違反になる
- 3.戸籍を集めて相続人を確定する 被相続人の出生から死亡までの戸籍を本籍地の役所から連続して収集し、相続人全員を特定する。数次相続で相続人が多数になる場合は、法定相続情報一覧図を法務局に申し出て以後の手続を簡略化する
- 4.3年に収まらないなら義務だけ先に外す 遺産分割が期限内にまとまらないと判断したら、相続人申告登記（76条の3）を単独で申し出るか、法定相続分での登記（63条2項）を入れて1項の義務を切り離す。権利の決着は別軌道で進める
- 5.遺産分割成立後、二本目の期限を管理する 法定相続分での登記後に遺産分割で相続分を超えて取得した場合、分割の日から3年以内に登記を申請する（2項）。この場面は所有権移転登記ではなく所有権更正登記で処理でき、登録免許税が大幅に下がる扱いがあるため事前に確認する
- 6.催告書が届いた場合の対応 登記官からの催告書が届いた段階ではまだ過料ではない。期間内に申請または相続人申告登記の申出をすれば裁判所への通知には進まない。相続人が極めて多数、遺言の有効性に争いがある、重病、経済的困窮などの事情があれば、正当な理由として書面で具体的に説明する
よくある質問 AI による整理
Q1相続登記の義務化はいつから始まりましたか？
令和6年（2024年）4月1日施行です。施行日前に開始した相続も対象で、その場合は施行日と知った日のいずれか遅い日から3年、実質的な上限は令和9年（2027年）3月31日となります。
Q2相続登記をしないとどうなりますか？
登記官の催告を経て、正当な理由なく応じなければ裁判所へ通知され10万円以下の過料の対象になります。加えて売却、担保設定、解体補助金の申請がすべて名義段階で止まります。
Q3相続登記の期限はいつまでですか？
相続の開始と所有権取得を知った日から3年です（1項）。遺産分割で法定相続分を超えて取得した場合は、分割の日から3年の期限が別に発生します（2項）。
Q4相続登記は自分でできますか？
できます。相続による登記は登記権利者の単独申請が認められ（63条2項）、法務局の手続案内やオンライン申請も利用できます。相続人が多数で戸籍収集が困難な場合は司法書士への依頼が現実的です。
Q5相続登記に必要な書類は何ですか？
被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人全員の戸籍と住民票、固定資産評価証明書、登記申請書が基本です。遺産分割で登記する場合は遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書が加わります。
Q6相続登記の費用はいくらかかりますか？
登録免許税は不動産の固定資産評価額の0.4% が原則です。一定の土地には免税措置があり、司法書士へ依頼する場合は別途報酬が発生します（税率と免税の適用は最新の取扱いをご確認ください）。
Q7相続人申告登記とはどんな制度ですか？
不動産登記法76条の3の制度で、自分が相続人であることを法務局に申し出るだけで1項の義務を履行したとみなされます。他の相続人の同意も持分の確定も不要ですが、持分を公示するものではありません。
Q8使っていない田舎の土地も相続登記が必要ですか？
必要です。義務の対象は価値の有無を問わず全ての不動産で、1筆の漏れも違反になります。市区町村の名寄帳で対象を洗い出し、不要な土地は相続土地国庫帰属制度の利用も検討できます。
この条文についての質問 AI による整理
Q1兄弟で揉めていて分割協議がまったく終わりません。それでも過料を取られるんですか？
協議が終わらなくても1項の義務は消えないが、相続人申告登記（76条の3）を単独で申し出れば、申し出た人については義務を履行したものとみなされる。他の相続人の同意も持分の特定も不要である。実務のポイント：申告登記は義務を外すための装置であって、権利の公示ではない。それだけでは売却も担保設定もできないので、揉め事の時間稼ぎと割り切って使う。
Q2とりあえず法定相続分で登記しました。これでもう安心ですよね？
1項の義務は果たしている。ただし後日の遺産分割であなたが相続分を超えて取得したら、分割の日を起算点とする二本目の3年が立ち上がる（2項）。実務のポイント：この場面は所有権移転登記ではなく所有権更正登記で処理でき、登録免許税が不動産1個につき1,000円になる扱いがある。評価額の0.4%を払う前に必ず確認する（最新の取扱いをご確認ください）。
Q3相続放棄すれば、登記のことは考えなくていいですか？
放棄すれば初めから相続人でなかったことになる（民法939条）ので所有権を取得せず、76条の2の義務も生じない。ただし放棄の期限は自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月（民法915条）と短い。実務のポイント：放棄しても、放棄時にその不動産を現に占有していた場合は引渡しまで保存義務が残る（民法940条）。「放棄したから空き家は無関係」が通らない場面がある。
Q4祖父の代から名義が動いておらず、相続人が20人近くいます。現実的にどうすれば？
数次相続でも義務の対象になる。全員の協議が現実的でないなら、まず自分について相続人申告登記を出して過料リスクを外し、権利の決着は遺産分割調停や法定相続情報一覧図の活用で並行して進める。実務のポイント：相続人が極めて多数で戸籍収集に時間を要する事情は「正当な理由」の類型として通達に挙げられている。何もしないのではなく、着手した記録を残しておくことが効く。
間違えやすい点 AI による整理
- 過料10万円という金額を知っている人は増えたが、その運用の深刻度までは測られていない。登記官が違反を見つけて即座に科すのではなく、まず催告があり、それでも正当な理由なく応じない場合に裁判所へ通知される。つまり催告が届いた時点ならまだ挽回できる。逆に言えば、その封筒を開けずに放置した人だけが本当に過料へ進む
- 「遺産分割がまとまらないから登記できない」という前提そのものが誤っている。義務の履行と権利関係の確定は別の作業だ。相続人申告登記（76条の3）は、自分が相続人であることを法務局に申し出るだけで足り、他の相続人の同意も、持分の確定も、遺産分割の成立も要らない。単独で、今週出せる
- あなたから見れば「誰も住んでいない山奥の土地で、売っても二束三文」の不動産である。だが法から見れば、所有者を追跡できず、道路も堤防も再開発も止める障害物である。その社会的なコストが、あなた個人には「3年以内に登記せよ」という形で降ってくる。この落差を理解しないまま放置すると、価値のない土地のために過料を払うことになる
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 何をする手続か | 76条の2：所有権移転登記の申請義務（本則の履行） | 76条の3：相続人であることの申出（簡易な履行手段） 76条の5：所有権登記名義人の住所等変更登記の義務 |
| 期限 | 知った日から3年（1項）、遺産分割後は分割の日から3年（2項） | 76条の2と同じ3年内に申し出れば義務履行とみなされる 変更があった日から2年以内 |
| 他の相続人の関与 | 法定相続分での登記は単独可、遺産分割による登記は協議の成立が必要 | 不要。同意も持分の確定も要らず単独で申出できる 不要（名義人本人の手続） |
| 登記の効力と過料 | 持分が公示され対抗力を持つ。違反は10万円以下の過料（164条1項） | 持分は公示されず売却・担保設定はできない。義務免除の装置 違反は5万円以下の過料（164条2項） |
他国ではどう定めているか 6 か国
台湾は日本よりはるかに早く相続登記に期限を設けており、相続開始から6か月以内の申請を求め、遅延1か月ごとに登記費の1倍（上限20倍）の過怠金を科す。長期未登記地は地方政府が列冊管理し、一定期間後に公開標售される仕組みまで備える。日本の3年・10万円の過料は、台湾と比べると相当に緩やかな設計である
韓国も相続による登記は登記権利者の単独申請を認めるが、相続登記そのものに期限義務は導入されていない。契約に基づく所有権移転については別途特別措置法が申請期間を定めており、義務化の対象が日本と逆になっている
中国は相続による不動産の移転登記を当事者の申請事項とし、申請期限の義務は課していない。ただし登記を経なければ処分できないため、実務上は売却の必要が生じた時点で登記されるという日本の旧来の構造に近い
ドイツは過料ではなく、登記所が相続人に対し登記簿の更正を強制できる仕組み（Berichtigungszwang）を持つ。加えて相続開始から2年以内の更正登記は手数料が免除され、経済的インセンティブで早期登記を誘導する点が日本の制裁型アプローチと対照的である
フランスは公証人が作成する attestation immobilière を不動産公示台帳に公示する運用により、相続不動産の名義が公証人経由で更新される。相続人本人に登記義務を課すのではなく、相続手続に必ず介在する公証人を経路として台帳の現在性を担保する設計である
米国には連邦統一の相続登記義務が存在せず、probate を経て deed を county recorder に recording するのが一般的である。recording は対抗要件を得るための任意手続であり、期限義務や過料は原則として存在しない
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- もし祖父が平成の初めに亡くなり、実家の名義がそのまま止まっていたとしたら？ 施行日前の相続も義務の対象で、期限は令和9年（2027年）3月31日。その間に二次相続、三次相続が重なって相続人は十数人に膨らんでいる。戸籍を全国の役所から集めるだけで数か月、印鑑を揃えるのに半年。今日動き出して、ようやく間に合う計算になる
- 親が亡くなり、兄弟で「とりあえず様子見」と決めた。その日から3年の時計が動いている。協議が決着しなくても、法定相続分での登記か相続人申告登記（76条の3）で、義務だけは先に切り離せる
- あなたが遺産分割の席で強気に構えて引き延ばしている側だとしたら、他の相続人が単独で法定相続分の登記（63条2項）を入れてくる可能性がある。その登記自体は共有状態を公示するだけで協議の結論を縛らないが、公示された持分は第三者への売却や差押えの対象になりうる。引き延ばしのコストは、あなたの側にも跳ね返る
- 遺言に「自宅は長男に遺贈する」と書かれていた場合、受遺者が相続人であれば1項後段によりこの義務の対象になる。かつて相続人への遺贈は登記義務者と共同でなければ申請できなかったが、現在は受遺者の単独申請で通る（63条3項）。他の相続人が協力しなくても、あなた一人で期限を守れる
- 法定相続分で登記を済ませ、これで終わったと思っていた。一年後の分割協議であなたが単独所有と決まる。その瞬間、分割の日を起算点とする二本目の3年が立ち上がる（2項）。一度登記したから義務は完了したという思い込みが、実務で最も多い取りこぼしである
取るべき行動
被害を受けた側：1. 起算点を確定する。被相続人の死亡日ではなく、相続開始と自分が所有権を取得したことを知った日である2. 法務局で名寄帳と登記事項証明書を取り、対象不動産を全部洗い出す。1筆の漏れも義務違反になる3. 協議が3年に収まらないと見たら、相続人申告登記（76条の3）を単独で申し出るか、法定相続分での登記を入れて義務を切り離す4. 分割成立後、相続分を超えた部分について分割の日から3年以内に登記する
訴えられた側：1. 登記官からの催告書が届いた段階では、まだ過料ではない。期間内に申請または申出をすれば裁判所への通知には進まない運用である2. 「正当な理由」に当たりうる類型は通達で示されている。相続人が極めて多数で戸籍収集に時間を要する、遺言の有効性に争いがある、重病、経済的困窮など。該当するなら書面で具体的に説明する3. 争いが解けないなら、まず相続人申告登記で義務だけ外し、権利の決着は別軌道で進める
時効（請求できる期限）：自己のために相続の開始があったことを知り、かつ所有権を取得したことを知った日から3年（1項）。遺産分割で相続分を超えて取得した場合は、分割の日から3年（2項）。施行日である令和6年（2024年）4月1日より前に開始した相続は、施行日と上記の知った日のいずれか遅い日から3年で、実質的な上限は令和9年（2027年）3月31日（改正法附則）。違反は10万円以下の過料（不動産登記法164条1項）
学説
公法上の義務説（通説的理解）：本条の申請義務は私人間の権利義務ではなく、登記記録の現在性を確保するための公法上の義務と解される。義務を履行しなくても私法上の権利変動そのものは影響を受けず、対抗要件（民法177条）の問題とは別の次元で機能する
義務履行と権利公示の分離論：76条の2の登記義務と76条の3の相続人申告登記は、権利関係の確定を急かさず台帳の現在性だけを先に回復させる意図的な二層構造と解される。申告登記に対抗力がないのは欠陥ではなく、義務免除装置としての設計上の帰結である
改正沿革 AI による整理
- 令和3年（2021年）改正、令和6年（2024年）4月1日施行 「民法等の一部を改正する法律」により新設。相続による所有権移転登記を初めて義務化し、3年の申請期限と遺産分割後の第二の期限（2項）を定めた。附則により施行日前に開始した相続にも適用され、その場合は施行日と知った日のいずれか遅い日から3年となる
改正の年表
- 1.令和3年（2021年） 新設：「民法等の一部を改正する法律」（令和3年法律第24号）により新設。相続による所有権移転登記を初めて義務化し、3年の申請期限（1項）と遺産分割後の第二の期限（2項）、代位登記等がある場合の適用除外（3項）を定めた
- 2.令和6年（2024年） 施行：令和6年4月1日施行。附則により施行日前に開始した相続にも適用され、その場合は施行日と知った日のいずれか遅い日から3年、実質的な上限は令和9年（2027年）3月31日となる。同日、相続人申告登記（76条の3）も施行
- 不動産登記法 第76条の3相続人申告登記による義務の簡易な履行
- 不動産登記法 第164条義務違反に対する10万円以下の過料
- 不動産登記法 第63条相続および相続人への遺贈の単独申請
- 不動産登記法 第76条の5所有権登記名義人の住所等変更登記の義務
- 民法 第900条2項の基準となる法定相続分の算定
- 民法 第909条遺産分割の遡及効と第三者保護の調整
- 相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律 第2条不要な相続土地の手放し手段、義務の受け皿
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