不動産登記法 第76条の3（相続人である旨の申出等）
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- 前条第一項の規定により所有権の移転の登記を申請する義務を負う者は、法務省令で定めるところにより、登記官に対し、所有権の登記名義人について相続が開始した旨及び自らが当該所有権の登記名義人の相続人である旨を申し出ることができる。
- 2.前条第一項に規定する期間内に前項の規定による申出をした者は、同条第一項に規定する所有権の取得（当該申出の前にされた遺産の分割によるものを除く。）に係る所有権の移転の登記を申請する義務を履行したものとみなす。
- 3.登記官は、第一項の規定による申出があったときは、職権で、その旨並びに当該申出をした者の氏名及び住所その他法務省令で定める事項を所有権の登記に付記することができる。
- 4.第一項の規定による申出をした者は、その後の遺産の分割によって所有権を取得したとき（前条第一項前段の規定による登記がされた後に当該遺産の分割によって所有権を取得したときを除く。）は、当該遺産の分割の日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。
- 5.前項の規定は、代位者その他の者の申請又は嘱託により、同項の規定による登記がされた場合には、適用しない。
- 6.第一項の規定による申出の手続及び第三項の規定による登記に関し必要な事項は、法務省令で定める。
この条文の基本情報
相続人である旨の申出等とは何ですか？
定義相続人である旨の申出等とは、不動産登記法第76条の3に定められた規定で、「前条第一項の規定により所有権の移転の登記を申請する義務を負う者は、法務省令で定めるところにより、登記官に対し、所有権の登記名義人について相続が開始した旨及び自ら…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 不動産登記法第76条の3（相続人である旨の申出等）は、日本の不動産登記法に含まれる条文です。
- 不動産登記法第76条の3の条文原文は「前条第一項の規定により所有権の移転の登記を申請する義務を負う者は、法務省令で定めるところにより、登記官に対し、所有権の登記名義人について相続が開始した旨及び自ら…」で始まります。
- 不動産登記法第76条の3は第二款 所有権に関する登記に置かれています。
- 不動産登記法の公布日は平成16年6月18日です。
- 不動産登記法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 不動産登記法第76条の3の前の条は不動産登記法第76条の2です。
- 不動産登記法第76条の3の次の条は不動産登記法第76条の4です。
- 不動産登記法第76条の3には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第76条の3 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123 - 本サイト収録
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第76条の3（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/416AC0000000123/76_3
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点不動産登記法76条の3は、相続人が単独で登記官に相続開始と相続人である旨を申し出る制度を定める。期間内の申出で相続登記の申請義務を履行したとみなされる。持分は公示されない。
Q · 遺産分割がまとまっていなくても、相続登記の3年ルールはクリアできるんですか？
相続人申告登記を出せば、義務を果たしたとみなされます。
不動産登記法76条の3第1項により、相続登記の申請義務を負う相続人は、登記官に対し相続の開始と自らが相続人である旨を申し出ることができます。76条の2第1項の3年の期間内にこの申出をすれば、申請義務を履行したものとみなされ、10万円以下の過料（164条1項）の対象から外れます。他の相続人の同意も遺産分割の完了も不要で、単独で申し出られます。ただし付記されるのは氏名と住所で、売却や担保設定はできません。申出後に遺産分割が成立したときは、分割の日から3年以内に所有権移転登記が必要です（4項）。
解説
実家の名義が、二十年前に亡くなった祖父のまま。そういう家は珍しくない。だが2024年4月から、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料の対象になった（76条の2、164条1項）。問題は、兄弟の話し合いが3年で終わる保証などどこにもないことだ。そこに用意された非常口が本条である。法務局に「登記名義人について相続が開始した」「自分はその相続人だ」と申し出るだけでよい。他の相続人の同意も、遺産分割の完了も要らない。自分の戸籍で相続人だと示せれば単独で出せて、登録免許税もかからない。これで義務を履行したものとみなされる（2項）。ただし止まるのは過料の時計だけだ。職権で付記されるのはあなたの氏名と住所であって持分ではなく、これで家を売ることも担保に入れることもできない。そして遺産分割がまとまった日から、今度は新しい3年が動き出す（4項）。
法的な位置づけ
不動産登記法76条の3は相続人申告登記を定める規定であり、相続登記の申請義務を負う者が、登記官に対し登記名義人について相続が開始した旨及び自らがその相続人である旨を申し出る手続を規律する。期間内の申出は76条の2第1項の申請義務の履行とみなされ、登記官は職権で申出人の氏名及び住所等を所有権の登記に付記する。持分は公示されず、権利の登記ではない。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.対象不動産と起算日を確定する 被相続人名義の不動産を名寄帳や固定資産税納税通知書で洗い出し、死亡日と自分が所有権の取得を知った日を確定する。2024年4月1日より前に開始した相続は2027年3月31日が実質的な壁になる
- 2.相続人であることを示す戸籍を集める 被相続人の出生から死亡までの戸籍と、申出人が相続人であることが分かる戸籍を取得する。法定相続情報一覧図の写しを先に取得しておけば、戸籍束の代わりに使える運用になっており、複数の不動産・複数の手続で使い回せる
- 3.管轄法務局へ相続人申告登記の申出をする 不動産の所在地を管轄する法務局に、法務省令で定める様式で申出書を提出する。登録免許税はかからない。遺産分割の完了も他の相続人の同意も不要で、単独で提出できる
- 4.他の相続人にも各自で申し出るよう伝える 履行擬制が働くのは申し出た本人の義務だけである。兄弟が申出をしなければ、その人の過料リスクは残る。相続人全員分をまとめて申し出るか、少なくとも書面やメールで通知しておく
- 5.遺産分割成立後、3年以内に本登記へ切り替える 遺産分割協議が成立したら、その日から3年以内に所有権移転登記を申請する（4項）。申告登記のままでは売却も抵当権設定もできない。売却予定があるなら、決済日から逆算して協議書作成と登記に一、二か月を見込む
よくある質問 AI による整理
Q1相続人申告登記とは何ですか？
相続登記の申請義務を負う相続人が、登記官に相続の開始と自らが相続人である旨を申し出る手続です。不動産登記法76条の3が根拠で、期間内に出せば申請義務を履行したとみなされます。
Q2相続人申告登記の費用はいくらかかりますか？
登録免許税はかかりません。必要なのは戸籍謄本等の取得実費で、数千円程度です。通常の相続登記は固定資産評価額の0.4%の登録免許税が必要なので、費用面の差は大きくなります。
Q32024年4月より前に亡くなった場合、期限はいつまでですか？
施行前に開始した相続も義務の対象で、施行日と要件充足日のいずれか遅い日から3年です。つまり過去分の実質的な締切は2027年3月31日になります。
Q4相続人申告登記に必要な書類は何ですか？
被相続人の死亡が分かる戸籍、申出人が相続人であることが分かる戸籍、申出人の住所証明です。法定相続情報一覧図の写しがあれば戸籍束の代わりに使える運用になっています。
Q5相続放棄を考えていても申出できますか？
申出自体は権利の処分ではないと登記実務上整理されています。ただし遺産分割協議書への署名は法定単純承認とみなされうるため（民法921条）、放棄との順序には注意が必要です。
Q6相続人申告登記の後に遺産分割したらどうなりますか？
76条の3第4項により、遺産分割の日から3年以内に所有権移転登記を申請する義務が新たに発生します。これを落とせば結局164条1項の過料の射程に戻ります。
Q7相続人申告登記は司法書士に依頼できますか？
できます。代理人による申出が認められており、戸籍収集から申出書作成まで委任できます。相続人が多数で戸籍が広範囲に及ぶ事案ほど、専門家に任せる実益があります。
Q8不動産が複数あるときは、それぞれ申し出る必要がありますか？
義務は不動産ごとに発生するため、対象となる不動産すべてについて申し出る必要があります。実家と農地、別荘のように管轄法務局が異なる場合は、それぞれの管轄へ申出します。
この条文についての質問 AI による整理
Q1兄弟が話し合いに応じてくれないんですが、私だけで出せるんですか？
出せます。本条1項の申出は法定相続人が単独ででき、他の相続人の同意も押印も不要です。持分を確定させる手続ではないので、遺産分割が未了でも構いません。実務のポイント：ただし履行擬制が働くのは申し出た本人の義務だけです。あなたが出しても兄の過料リスクは残ったままなので、実務では相続人全員分をまとめて出すか、少なくとも他の相続人に通知しておくのが定石です
Q2申告登記をしておけば、その家を売ったり担保に入れたりできますか？
できません。3項の付記に載るのは申出人の氏名・住所などであって持分ではなく、権利の登記ではないため対抗要件にもなりません（民法899条の2参照）。売却には遺産分割と相続登記が必要です。実務のポイント：申告登記は登録免許税がかからず、相続登記は固定資産評価額の0.4%。つまり無利息の猶予を得ているだけで、支払いは消えていません
Q3うっかり3年を過ぎたら、すぐ10万円取られるんですか？
即座には取られません。164条1項の過料は、登記官が期間を定めて催告し、それでも履行されない場合に裁判所へ通知されて初めて裁判で決まります。しかも「正当な理由」があれば対象外です。実務のポイント：催告が届いた時点で申請か申出をすれば、通常は裁判所への通知まで進みません。無視して放置した人だけが過料に届くという設計で、封筒を開けたかどうかが分水嶺になります
間違えやすい点 AI による整理
- 「申告登記をすれば名義が自分になる」という前提で考えている人が多いが、その問いの立て方自体がずれている。付記されるのは相続人の氏名と住所であって持分割合ではなく、権利の登記ではないため売却も抵当権設定も相続税の納税用の担保差入れもできない。名義を動かす手続と、過料を止める手続は、最初から別の制度である
- 「申出をすれば義務は終わり」というところまでは知られている。だがその後の深刻度が抜けている。遺産分割が成立した瞬間、分割の日から3年という第二の期限が立ち上がり（4項）、これを落とせば結局164条1項の過料の射程に戻る。申告登記は免除ではなく、期限の付け替えである
- あなたから見れば「とりあえず届出を出して家族の揉め事を先送りできた」。だが登記簿から見れば、所有権の帰属は未確定のままで、共有者が死ねば相続人はさらに枝分かれする。数次相続が二回重なると当事者は十数人になり、実印を集める難易度は指数関数的に上がる。先送りのコストは、次の世代が現金で払う
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 手続の性質 | 76条の3：相続人申告登記（報告的な申出、職権で付記） | 76条の2：相続登記の申請義務（権利の登記） 76条の5：住所・氏名変更登記の申請義務 |
| 期限 | 所有権取得を知った日から3年以内の申出で履行擬制 | 所有権取得を知った日から3年以内 変更があった日から2年以内 |
| 違反時の制裁 | 申出で164条1項の過料を回避できる | 10万円以下の過料（164条1項） 5万円以下の過料（164条2項） |
| 処分適格・対抗力 | なし。売却・抵当権設定は不可、持分も公示されない | あり。法定相続分超過部分は登記が対抗要件（民法899条の2） 権利変動ではなく表示の更新、処分適格には影響しない |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾は相続登記を6か月以内に申請すべきものとし、逾期は登記費の数倍の罰鍰。日本のような「申告のみで履行擬制」という中間段階は置かず、公同共有のまま全員名義で登記する運用が中心
韓国は相続登記を登記権利者の単独申請で可能とするが、一般的な相続登記義務化と過料の制度は採っていない。相続税・取得税の申告期限が事実上の登記促進要因として機能している
ドイツは登記所が相続人に更正登記の申請を督促し、応じない場合に強制金を課す方式。義務者の簡易な申出に履行擬制を与える日本型とは、負担を課す主体と手段が逆になっている
米国は probate 手続や Transfer on Death Deed により死亡時に権利移転を処理する設計で、登記の懈怠に過料を課す統一制度はない。所有者不明の把握は主として固定資産税の徴収実務に委ねられる
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 2024年4月より前に親が亡くなっていたから自分は関係ない、と思っていないだろうか？ 施行前に開始した相続も対象で、過去分の期限は2027年3月31日。残りは八か月を切っている。相続人が散らばっている家系だと、戸籍を集めるだけで一、二か月消える
- 兄が「名義はそのうち整理する」と言ったまま四年が過ぎた。義務は相続人それぞれに個別にかかるので、兄が動かなくてもあなたの分の過料リスクは残る。兄の同意がなくても、あなた一人で申出は出せる。
- 遺産分割協議は二年前に成立していたのに、登記だけ面倒で放置していた。この場合、後から申告登記を出しても2項の括弧書きにより履行擬制は働かない。分割で取得した所有権は、正面から相続登記を入れるしかない道に入っている
- 相続放棄を検討中で、熟慮期間の3か月に追われている。申出そのものは権利の処分ではないと登記実務上整理されているため放棄の妨げにはならないが、遺産分割協議書に署名すれば法定単純承認とみなされうる（民法921条）。動かす順番を間違えると、放棄の扉が先に閉まる
取るべき行動
被害を受けた側：1. 被相続人の死亡日と、あなたが不動産の取得を知った日を確定する。施行前の相続なら2027年3月31日が壁2. 遺産分割の見通しが1年以内に立たないなら、協議の決着を待たず申出を先行させる3. 用意するのは被相続人の死亡が分かる戸籍、あなたが相続人だと分かる戸籍、住所証明。法定相続情報一覧図の写しがあれば戸籍束の代わりに使える運用になっている4. 申出の効果は申出人本人の義務にしか及ばない。兄弟にも各自で出すよう伝える
訴えられた側：1. 期限を過ぎても過料は自動では課されない。登記官が相当の期間を定めて催告し、なお申請も申出もない場合に管轄の地方裁判所へ通知する流れになっている2. 催告書が届いたら、その期間内に申請または申出をすれば通常はそこで止まる3. 間に合わない事情があるなら「正当な理由」を書面で示す。通達は相続人が極めて多数で戸籍収集に時間を要する場合、遺言の有効性が争われている場合、義務者が重病の場合、DV被害で避難中の場合、経済的に困窮している場合などを挙げている4. 過料の裁判に対しては即時抗告の道がある
時効（請求できる期限）：自己のために相続の開始があったことを知り、かつ所有権を取得したことを知った日から3年以内に申出をすれば履行擬制（76条の2第1項、本条2項）。2024年4月1日より前に開始した相続は、施行日と要件充足日のいずれか遅い日から3年、つまり過去分の実質的な締切は2027年3月31日。申出後に遺産分割が成立した場合は、分割の日から3年以内に所有権移転登記（4項）。ただし申出より前に成立していた遺産分割による取得分には、履行擬制は及ばない
学説
登記実務上の通説的理解：本条の申告登記は権利の登記ではなく報告的性質の付記にとどまり、対抗力も処分適格も生じないと解されている。76条の2の申請義務を免除するものではなく、期限を遺産分割成立時点へ付け替える暫定措置と位置づけられる
改正沿革 AI による整理
- 令和3年（2021年）法律第24号、令和6年（2024年）4月1日施行 所有者不明土地問題への対応として新設。76条の2による相続登記の申請義務化とセットで、遺産分割が長期化する事案の受け皿として相続人申告登記の制度を創設した。施行前に開始した相続にも遡って適用される経過措置が置かれている
改正の年表
- 1.令和3年（2021年） 新設：民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）により新設。所有者不明土地問題への対応として、76条の2の相続登記申請義務化とセットで、遺産分割が長期化する事案の受け皿として相続人申告登記制度を創設した
- 2.令和6年（2024年） 改正：令和6年4月1日施行。施行前に開始した相続にも適用する経過措置が置かれ、施行日と要件充足日のいずれか遅い日から3年が期限とされた
- 不動産登記法 第76条の2相続登記の申請義務、本条が履行擬制する対象
- 不動産登記法 第164条義務違反に対する過料、申出の実効性の裏付け
- 不動産登記法 第76条の4登記名義人の死亡等の職権による符号表示
- 不動産登記法 第76条の5住所等変更登記の申請義務、別系統の期限
- 不動産登記法 第63条相続による移転登記の単独申請
- 民法 第898条遺産の共有、申出時点の権利状態の根拠
- 民法 第899条の2法定相続分超過部分の対抗要件、申告登記の限界
- 相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律 第2条同一改正パッケージの不要土地の出口制度
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