不動産登記法 第76条の4（所有権の登記名義人についての符号の表示）

解説

登記簿は長い間、名義人が生きているか死んでいるかを一切語らなかった。昭和に亡くなった人の名義のまま凍り付いた土地が積み上がり、所有者不明土地は国土の2割を超えるという調査結果まで出た。76条の4は、その沈黙を破る条文である。登記官が公的情報から名義人の死亡等を把握し、職権で「この名義人は権利能力を失ったとみられる」という符号を登記記録に表示できる。あなたが家や土地を買う前に登記事項証明書を取れば、売主として名前が並ぶ人が既に故人かどうかが、その場で見える。逆にあなたの実家が親名義のままなら、放置している事実が、誰でも取れる証明書の上に静かに可視化される。督促状は届かない。だが、見えている。ただし条文は対象を「法務省令で定めるものに限る」と二重に絞っており、符号がない＝生存している、では決してない。

法的な位置づけ

不動産登記法76条の4に定める符号の表示とは、登記官が、法務省令で定める所有権の登記名義人について、権利能力を有しないこととなったと認めるべき場合として法務省令で定める場合に、職権でその旨を示す符号を登記記録に表示する制度である。権利変動を生じさせる登記ではなく、公示機能を補完する事実表示にとどまる。

こんなときに使う

• 父が3年前に亡くなり、実家の名義はそのまま。ある朝、買主側の不動産会社から「登記簿に符号が付いていますね」と電話が入る。あなたが黙っていたことは、もう黙っていない。
• もし、あなたが買おうとしている土地の登記名義人に、決済5日前でこの符号が表示されていたらどうなる？ 符号は権利能力を失った可能性を示すだけで、誰が相続人かも、遺産分割が済んでいるかも教えてくれない。決済を進めるなら、戸籍一式と遺産分割協議書で相続人全員の意思を確認するまで、司法書士に待ったをかけさせる。ここで1週間止める判断が、数年の紛争を防ぐ。
• 祖父の代から続く共有名義の山林。他の共有者5人のうち誰かが亡くなっていても、これまでは連絡が取れないというだけで理由が分からなかった。符号表示が動き出すと、登記簿を眺めるだけで誰が故人かの当たりが付く。売却の話を進めるとき、探すべき相手が行方不明の本人ではなく相続人だと最初から分かるだけで、調査費用も期間も桁が変わる。

取るべき行動

被害を受けた側：登記事項証明書に符号を見つけたら、まずその取引と交渉を止める。次に（1）被相続人の出生から死亡までの戸籍と相続人全員の現在戸籍を確認、（2）遺産分割協議書または法定相続情報一覧図の提示を売主に求める、（3）相続登記が完了するまで手付金を打たない。空き家被害で責任者を探す場合は、登記事項証明書を取ったうえで相続人調査を司法書士に依頼し、市区町村の担当課への照会も並行させる。

訴えられた側：家族名義に符号が付いた、または付く見込みなら、隠す手段はない。（1）相続人を確定する戸籍を集める、（2）遺産分割がまとまらないなら相続人申告登記（不動産登記法76条の3）を単独で出し、申請義務だけ先に外す、（3）そのうえで協議を進め正式な相続登記へ。期限を過ぎていても、自発的に動いた場合と、法務局からの催告を無視し続けた場合とでは、過料の現実的なリスクがまったく違う。

時効（請求できる期限）：符号の表示自体に当事者側の申請期限はない（登記官の職権による）。ただし相続の開始および所有権取得を知った日から3年以内の相続登記申請義務があり（不動産登記法76条の2）、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料。令和6年（2024年）4月1日より前に発生した相続は同日から3年、すなわち令和9年（2027年）3月31日が期限（最新の改正状況をご確認ください）。

改正の年表

1. 1.令和3年（2021年） 新設：所有者不明土地の解消を目的とする民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）により新設。相続登記の申請義務化（76条の2）、相続人申告登記（76条の3）と一体で設計され、登記官が職権で権利能力の喪失を示す符号を表示する仕組みが初めて導入された。施行日および対象範囲は法務省令に委ねられており、最新の施行状況は法務省の公表情報をご確認ください