不動産登記法 第55条（特定登記）
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- 登記官は、敷地権付き区分建物（区分建物に関する敷地権の登記がある建物をいう。第七十三条第一項及び第三項、第七十四条第二項並びに第七十六条第一項において同じ。）のうち特定登記（所有権等の登記以外の権利に関する登記であって、第七十三条第一項の規定により敷地権についてされた登記としての効力を有するものをいう。以下この条において同じ。）があるものについて、第四十四条第一項第九号の敷地利用権が区分所有者の有する専有部分と分離して処分することができるものとなったことにより敷地権の変更の登記をする場合において、当該変更の登記の申請情報と併せて特定登記に係る権利の登記名義人（当該特定登記が抵当権の登記である場合において、抵当証券が発行されているときは、当該抵当証券の所持人又は裏書人を含む。）が当該変更の登記後の当該建物又は当該敷地権の目的であった土地について当該特定登記に係る権利を消滅させることを承諾したことを証する情報が提供されたとき（当該特定登記に係る権利を目的とする第三者の権利に関する登記がある場合にあっては、当該第三者が承諾したことを証する情報が併せて提供されたときに限る。）は、法務省令で定めるところにより、当該承諾に係る建物又は土地について当該特定登記に係る権利が消滅した旨を登記しなければならない。
- 2.前項の規定は、特定登記がある建物について敷地権の不存在を原因とする表題部の更正の登記について準用する。この場合において、同項中「第四十四条第一項第九号の敷地利用権が区分所有者の有する専有部分と分離して処分することができるものとなったことにより敷地権の変更の登記」とあるのは「敷地権の不存在を原因とする表題部の更正の登記」と、「当該変更の登記」とあるのは「当該更正の登記」と読み替えるものとする。
- 3.第一項の規定は、特定登記がある建物の合体又は合併により当該建物が敷地権のない建物となる場合における合体による登記等又は建物の合併の登記について準用する。この場合において、同項中「第四十四条第一項第九号の敷地利用権が区分所有者の有する専有部分と分離して処分することができるものとなったことにより敷地権の変更の登記」とあるのは「当該建物の合体又は合併により当該建物が敷地権のない建物となる場合における合体による登記等又は建物の合併の登記」と、「当該変更の登記」とあるのは「当該合体による登記等又は当該建物の合併の登記」と読み替えるものとする。
- 4.第一項の規定は、特定登記がある建物の滅失の登記について準用する。この場合において、同項中「第四十四条第一項第九号の敷地利用権が区分所有者の有する専有部分と分離して処分することができるものとなったことにより敷地権の変更の登記」とあるのは「建物の滅失の登記」と、「当該変更の登記」とあるのは「当該建物の滅失の登記」と、「当該建物又は当該敷地権の目的であった土地」とあるのは「当該敷地権の目的であった土地」と、「当該承諾に係る建物又は土地」とあるのは「当該土地」と読み替えるものとする。
この条文の基本情報
特定登記とは何ですか？
定義特定登記とは、不動産登記法第55条に定められた規定で、「登記官は、敷地権付き区分建物（区分建物に関する敷地権の登記がある建物をいう。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 不動産登記法第55条（特定登記）は、日本の不動産登記法に含まれる条文です。
- 不動産登記法第55条の条文原文は「登記官は、敷地権付き区分建物（区分建物に関する敷地権の登記がある建物をいう。」で始まります。
- 不動産登記法第55条は第三款 建物の表示に関する登記に置かれています。
- 不動産登記法の公布日は平成16年6月18日です。
- 不動産登記法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 不動産登記法第55条の前の条は不動産登記法第54条です。
- 不動産登記法第55条の次の条は不動産登記法第56条です。
- 不動産登記法第55条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第55条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123 - 本サイト収録
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第55条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/416AC0000000123/55
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点不動産登記法55条は、敷地権が解ける際に、特定登記の権利者が消滅を承諾した情報を提供したときに限り、登記官が建物または土地についてその権利が消滅した旨を登記すると定める。
Q · マンションを解体したり敷地権を外したりしたら、住宅ローンの抵当権は土地の持分から消えるの？
銀行が承諾しない限り、土地の持分に抵当権は残ります
不動産登記法55条により、敷地権付き区分建物の敷地権が解けるとき、建物の登記としてされていた抵当権などの特定登記は、原則として敷地権の目的であった土地の登記記録にも転写されて公示されます。抵当権者が「変更後の土地について当該権利を消滅させる」ことを承諾した情報を申請と併せて提供したときに限り、登記官はその土地について権利が消滅した旨を登記します。建物を取り壊して滅失の登記をした場合も同じで（55条4項）、承諾がなければ土地の持分への効力は残り続けます。承諾は法律上の義務ではありません。
解説
マンションの登記には、他の不動産にはない仕掛けが埋まっている。土地の持分が「敷地権」として住戸と一体化していると、その住戸に付けた住宅ローンの抵当権は、土地の登記簿に一行も書かれないまま土地持分にも効力を及ぼす（73条1項）。55条が動き出すのは、その一体化がほどける瞬間だ。規約変更で土地だけ切り離せるようになったとき、建物が滅失したとき、合体や合併で敷地権のない建物になったとき。このとき登記官は、建物側にしか現れていなかった権利を土地の登記記録へ移して公示し直すことになる。ただし抜け道が用意されている。その権利者が「変更後は土地（または建物）の分は消してよい」と承諾した情報を申請と併せて出せば、登記官はその不動産について権利が消滅した旨を登記しなければならない。あなたのローンの担保がどちらの登記簿に生き残るかは、銀行が出す紙一枚で決まる。
法的な位置づけ
不動産登記法55条は、敷地権付き区分建物のうち特定登記があるものについて、敷地利用権の分離処分が可能となったことによる敷地権の変更の登記の際、特定登記に係る権利の登記名義人が変更後の建物または土地について当該権利を消滅させることを承諾した情報が提供された場合に、登記官がその旨を登記すべきことを定める規定である。更正・合体・合併・滅失の登記にも準用される。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.特定登記の全件棚卸し 建替え・敷地売却・滅失など一体性が解ける事由が見えた時点で、全住戸の登記事項証明書を取得し、特定登記（抵当権・根抵当権・賃借権等）の件数と権利者を一覧化する。抵当証券が発行されている案件を最優先で切り分ける
- 2.第三者の権利の登記の確認 各特定登記に係る権利を目的とする転抵当・差押え・仮処分など第三者の権利に関する登記がないかを確認する。あればその第三者の承諾情報も必要になり、承諾ルートが二段構えになる（55条1項括弧書）
- 3.総会決議より前に承諾の可否を打診 規約変更や建替え決議の前に各金融機関へ打診する。決議後だと既定路線への追認として条件を出される余地が生まれる。決議前なら、承諾が取れる範囲を前提に議案そのものを組み替える交渉ができる
- 4.承諾情報の作成と対象の特定 承諾書には「変更後の建物と土地のどちらについて当該権利を消滅させるか」を明確に特定して記載する。抵当証券発行案件では、現在の所持人または裏書人であることを確認できる資料を添える
- 5.1か月の申請期限から逆算して申請 表題部の変更の登記は事由発生から1か月以内（51条1項）、建物の滅失の登記は1か月以内（57条）。承諾情報を申請情報と併せて提供し、登記官が権利消滅の登記をする流れに乗せる
よくある質問 AI による整理
Q1敷地権とは何ですか？
区分建物の敷地利用権のうち、専有部分と分離して処分できないものとして建物の表示に関する登記に記録されたものです。土地の登記記録には敷地権である旨が職権で登記されます。
Q2特定登記とは何ですか？
所有権等の登記以外の権利に関する登記で、不動産登記法73条1項により敷地権についてされた登記としての効力を持つものです。典型は住宅ローンの抵当権の登記です。
Q3不動産登記法55条の承諾書は誰が出すのですか？
特定登記に係る権利の登記名義人です。抵当権について抵当証券が発行されているときは、その所持人または裏書人が主体になります。第三者の権利の登記があればその第三者の承諾も必要です。
Q4マンションの抵当権は土地の登記簿に載っていますか？
敷地権付き区分建物では原則として載りません。建物の登記が敷地権についてされた登記としての効力を持つためです（73条1項）。敷地権が解けた時点で土地の登記記録に転写されます。
Q5敷地権の変更の登記はいつまでに申請しますか？
55条自体に期間の定めはありませんが、表題部の変更の登記は変更の日から1か月以内（51条1項）、建物の滅失の登記は滅失の日から1か月以内（57条）に申請義務があります。
Q6抵当証券が発行されている場合、誰の承諾が必要ですか？
登記簿上の抵当権者ではなく、現在の抵当証券の所持人または裏書人の承諾が必要です（55条1項括弧書）。所在を追う時間を決済日から逆算する必要があります。
Q7転抵当や差押えがある場合はどうなりますか？
特定登記に係る権利を目的とする第三者の権利に関する登記があるときは、その第三者が承諾したことを証する情報も併せて提供されなければ、権利消滅の登記はされません（55条1項括弧書）。
Q8承諾しないと不利益はありますか？
法律上の不利益はありません。承諾は義務ではなく、承諾しなければ権利は敷地権の目的であった土地の登記記録に転写されて公示され、担保は建物と土地の双方に残ります。
この条文についての質問 AI による整理
Q1うちのマンション、規約を変えて土地の一部を売る話が出てるんですけど、住宅ローンが残ってても手続きできますか？
登記手続としては進みます。敷地権が解けると、建物側にあった抵当権は土地の登記記録に転写されて公示されるのが原則で、抵当権者が土地の分を消すことを承諾した情報を変更の登記と併せて提供したときだけ、消滅した旨が登記されます（55条1項）。実務のポイント：金融機関が承諾するかどうかは、更地価値と建物価値のどちらが大きいかでほぼ決まる。地価の高いエリアほど承諾は取りにくい
Q2マンションを解体したら、残ってる住宅ローンの抵当権はどうなるんですか？
建物の登記記録は閉鎖されますが、敷地権の目的だった土地の持分に及んでいた効力は自動では消えません。抵当権者が消滅を承諾した情報を提供して初めて、その土地について権利が消滅した旨が登記されます（55条4項）。実務のポイント：解体を急ぐ現場ほどこの承諾を後回しにする。滅失登記が終わってから交渉に入ると、建物という担保を失った側に土地持分を手放す理由はもうない。順番そのものが交渉力だ
間違えやすい点 AI による整理
- 抵当権が土地持分にも及ぶことは知っている人が多い。だが深刻なのはその先だ。敷地権が解けた瞬間、建物側にあった権利は土地の登記記録へ転写される。80戸のマンションなら、土地の登記記録に何十件もの抵当権が並ぶことになる。以後の売却も追加担保も、その一覧を前提に交渉することになる
- 「建替え決議が4分の3や5分の4で可決されたのだから、あとは登記を出すだけ」という問いの立て方そのものが誤っている。区分所有法の決議が拘束するのは区分所有者であって、抵当権者ではない。55条が求める承諾は、決議とは完全に別ルートで、権利者一件ずつ取りに行くほかない
- 建物を壊せば担保も消えると思われがちだが、滅失の登記をしても敷地権の目的だった土地持分への効力は残る。55条4項がわざわざ「承諾があったときは土地について権利が消滅した旨を登記する」と定めていること自体が、承諾がなければ消えないことの証明である
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 条文の役割 | 55条：一体性が解ける際に特定登記の権利を消滅させる登記の要件 | 73条：建物の登記が敷地権についてされた登記としての効力を持つ根拠 57条：建物の滅失の登記の申請義務（55条4項の引き金） |
| 作動するタイミング | 分離処分可能化・敷地権の不存在・合体合併・滅失の各登記の場面 | 敷地権が存続している平常時 建物が物理的に存在しなくなった時点から1か月以内 |
| 権利者の関与 | 登記名義人（抵当証券があれば所持人・裏書人）と第三者の承諾情報が必須 | 権利者の関与なく法律上当然に効力が及ぶ 表題部所有者・所有権登記名義人の申請義務、担保権者の承諾は要件外 |
| 承諾がない場合の帰結 | 権利は消滅せず、土地の登記記録に転写されて公示される | 土地の登記記録に個別の登記はされない 建物の登記記録は閉鎖されるが土地持分への効力は残る |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も専有部分と基地権利の分離処分を原則禁止するが、日本の「敷地権」のように建物登記が土地の権利登記としての効力を兼ねる技術は採らず、基地権利は土地登記簿側で個別に公示される。したがって一体性が解けた際の権利転写という問題自体が生じにくい
韓国も専有部分と대지사용권の一体性を定め、登記実務でも대지권登記が置かれる点で日本に最も近い。一体性が解ける場合の担保権処理の詳細は登記実務・規則レベルで異なる
ドイツの Wohnungseigentum は土地の共有持分（Miteigentumsanteil）と専有部分の結合として構成され、住居登記簿（Wohnungsgrundbuch）で一体管理される。抵当権は初めから持分に対して設定されるため、日本のような「転写」の場面が生じない
米国では unit と共用部分の持分が不可分とされ、mortgage は unit（持分込み）に設定される。condominium の termination（解消）時の担保権処理は制定法と declaration の規定に委ねられ、州ごとに扱いが分かれる
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- あなたが銀行の融資担当で、マンション管理組合の代理人から「敷地権を分離処分できるようにするので、土地側の権利を消す承諾書をください」と依頼された。承諾すれば担保は建物だけになる。断っても不利益はなく、抵当権は土地の登記記録に転写されて公示されるだけで、担保は建物と土地の双方に残る。承諾は法律上の義務ではない、この非対称性を知っているかどうかで稟議書の書き方が変わる
- 火災でマンションが全焼し、建物の滅失の登記をした。ではローンの抵当権も土地の持分から消えるのか？ 消えない、抵当権者が消滅を承諾した旨の登記をしない限り、効力は土地の持分に残り続ける（55条4項）
- 等価交換のために規約を変えて分離処分可能化することになり、決済日は3か月後に設定された。ところが特定登記が抵当権で、しかも抵当証券が発行されている場合、承諾するのは登記簿に名前が載っている抵当権者ではなく、その証券を今持っている所持人または裏書人だ。誰の手元にあるかを追う時間から逆算しないと、決済日そのものが動く
取るべき行動
被害を受けた側：1. 建替え、敷地売却、滅失など一体性が解ける事由が見えた時点で、全住戸の登記事項証明書を取り、特定登記の件数と権利者を一覧化する2. その権利を目的とする転抵当や差押えなど第三者の登記がないか確認、あればその第三者の承諾情報も必要になる（55条1項括弧書） 3. 承諾書は「変更後の建物と土地のどちらについて権利を消滅させるか」を特定して作成する4. 表題部の変更の登記は事由発生から1か月以内（51条1項）、承諾取得のスケジュールはそこから逆算する
訴えられた側：1. 承諾は法律上の義務ではない。承諾しなければ権利は土地の登記記録に転写されて公示され、担保は建物と土地の双方に残る2. 承諾する場合、建物と土地のどちらを残すかで担保価値が大きく変わる、更地価値と建物残存価値を評価してから判断する3. 抵当証券を発行している案件では、現在の所持人または裏書人を特定しない承諾は効力を疑われる4. 建替え案件では、承諾と引き換えに新建物への担保の乗り換えを条件として交渉するのが通例
時効（請求できる期限）：本条自体に期間の定めはない。ただし引き金となる登記の側に期限がある。建物の表題部の変更の登記は変更があった日から1か月以内（51条1項）、建物の滅失の登記は滅失の日から1か月以内（57条）に申請義務があり、怠ると10万円以下の過料の対象となる（164条、最新の改正状況をご確認ください）。承諾情報の取得は、この1か月から逆算して動かすほかない
学説
通説（条文文理に基づく理解）：55条の承諾は権利者の任意であって義務ではない。承諾がなければ特定登記に係る権利は敷地権の目的であった土地の登記記録に転写されて存続し、区分所有者側の決議や登記申請だけで担保権を消滅させることはできないと解される。
改正沿革 AI による整理
- 昭和58年（1983年）区分所有法改正関連 敷地利用権と専有部分の分離処分を原則禁止する制度が導入され、これに対応して不動産登記に敷地権の仕組みが設けられた。本条の系譜はここに遡る（改正年および旧法条番号の対応は人的検証が必要）
- 平成16年（2004年）不動産登記法全部改正 現行不動産登記法の制定に伴い、特定登記に関する承諾と権利消滅の登記が現在の条文構成に整理された（新設か旧規定の再編かの区別、およびその後の改正の有無は人的検証が必要）
改正の年表
- 1.昭和58年（1983年） 改正：区分所有法改正により専有部分と敷地利用権の分離処分が原則禁止され、これに対応する敷地権の登記制度が旧不動産登記法に導入された。本条の系譜はここに遡る（旧法条番号の対応は人的検証が必要）
- 2.平成16年（2004年） 改正：現行不動産登記法（平成16年法律第123号）の制定に伴い、特定登記に係る権利の消滅の登記が現在の55条の条文構成に整理された（新設か旧規定の再編かの区別、およびその後の改正の有無は人的検証が必要）
- 不動産登記法 第73条建物の登記が敷地権にも効力を持つ根拠、特定登記の前提
- 不動産登記法 第44条敷地権を建物の表示に関する登記事項とする規定
- 不動産登記法 第46条土地側に職権でされる敷地権である旨の登記
- 不動産登記法 第51条表題部の変更の登記と1か月以内の申請義務
- 不動産登記法 第57条建物の滅失の登記の申請義務、本条4項の適用場面
- 建物の区分所有等に関する法律 第22条分離処分の禁止と規約による別段の定め、本条1項の引き金
- 建物の区分所有等に関する法律 第62条建替え決議、承諾取得が必要になる典型場面
- 抵当証券法 第1条抵当証券の発行、承諾主体が所持人となる前提
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