不動産登記法 第51条（建物の表題部の変更の登記）
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- 第四十四条第一項各号（第二号及び第六号を除く。）に掲げる登記事項について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人（共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の場合にあっては、所有者）は、当該変更があった日から一月以内に、当該登記事項に関する変更の登記を申請しなければならない。
- 2.前項の登記事項について変更があった後に表題部所有者又は所有権の登記名義人となった者は、その者に係る表題部所有者についての更正の登記又は所有権の登記があった日から一月以内に、当該登記事項に関する変更の登記を申請しなければならない。
- 3.第一項の登記事項について変更があった後に共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記があったときは、所有者（前二項の規定により登記を申請しなければならない者を除く。）は、共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がされた日から一月以内に、当該登記事項に関する変更の登記を申請しなければならない。
- 4.共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物について、第一項の登記事項について変更があった後に所有権を取得した者（前項の規定により登記を申請しなければならない者を除く。）は、その所有権の取得の日から一月以内に、当該登記事項に関する変更の登記を申請しなければならない。
- 5.建物が区分建物である場合において、第四十四条第一項第一号（区分建物である建物に係るものに限る。）又は第七号から第九号までに掲げる登記事項（同号に掲げる登記事項にあっては、法務省令で定めるものに限る。次項及び第五十三条第二項において同じ。）に関する変更の登記は、当該登記に係る区分建物と同じ一棟の建物に属する他の区分建物についてされた変更の登記としての効力を有する。
- 6.前項の場合において、同項に規定する登記事項に関する変更の登記がされたときは、登記官は、職権で、当該一棟の建物に属する他の区分建物について、当該登記事項に関する変更の登記をしなければならない。
この条文の基本情報
建物の表題部の変更の登記とは何ですか？
定義建物の表題部の変更の登記とは、不動産登記法第51条に定められた規定で、「第四十四条第一項各号（第二号及び第六号を除く。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 不動産登記法第51条（建物の表題部の変更の登記）は、日本の不動産登記法に含まれる条文です。
- 不動産登記法第51条の条文原文は「第四十四条第一項各号（第二号及び第六号を除く。」で始まります。
- 不動産登記法第51条は第三款 建物の表示に関する登記に置かれています。
- 不動産登記法の公布日は平成16年6月18日です。
- 不動産登記法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 不動産登記法第51条の前の条は不動産登記法第50条です。
- 不動産登記法第51条の次の条は不動産登記法第52条です。
- 不動産登記法第51条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第51条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123 - 本サイト収録
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第51条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/416AC0000000123/51
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点不動産登記法51条は、建物の床面積・種類・構造などの表題登記事項に変更があった日から一月以内の変更登記申請を義務づける。正当な理由なく怠れば10万円以下の過料が科される。
Q · 家を増築したら、登記もしないといけないんですか？
変更の日から一月以内に変更登記が必要。怠れば10万円以下の過料
不動産登記法51条1項により、建物の床面積・種類・構造など第44条1項各号の登記事項（家屋番号と共用部分である旨を除く）に変更が生じたときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人が、変更があった日から一月以内に変更の登記を申請しなければなりません。正当な理由なく怠れば10万円以下の過料（164条1項）です。さらに前所有者の代の未登記変更は、所有権の登記を受けた日から一月以内に新所有者の義務へ切り替わります（同条2項）。
解説
一畳分のサンルームを後ろに足した。庭に物置を建てた。一階の居宅部分を店舗に変えた。どれも建築確認とは別に、法務局へ一月以内に変更登記を申請する義務が生じる。不動産登記法51条1項が課すのは「できる」ではなく「しなければならない」であり、正当な理由なく怠れば10万円以下の過料（164条1項）。だが本当の痛手は過料ではない。表題部の床面積や種類が現況とずれたまま放置された建物は、売るときに住宅ローンの担保評価が出ず、抵当権設定でつまずき、相続で登記簿と実物が合わずに手続が止まる。しかもこの義務は建物に付いて回る。前の所有者が怠った変更登記は、あなたが所有権の登記を受けた日から一月以内に、あなたが申請する義務へ切り替わる（同条2項）。買った家の未登記増築は、買った瞬間からあなたの宿題になっている。
法的な位置づけ
不動産登記法51条は建物の表題部の変更の登記を定める規定であり、第44条1項各号（家屋番号及び共用部分である旨を除く）の登記事項に変更が生じた場合に、表題部所有者又は所有権の登記名義人が一月以内に変更の登記を申請すべき義務を規定する。表示に関する登記の現況適合性を、私人の申請によって維持する仕組みである。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.登記簿と現況を四点照合する 登記事項証明書（表題部）、固定資産税課税明細書、建築確認済証、現地の状況を並べ、床面積・種類・構造・附属建物の四点にずれがないか確認する。差があればその時点で51条の申請義務が発生している可能性が高い
- 2.起算点を特定して残日数を出す 自分がどの項の義務者かを確定する。工事等の変更時に所有者だったなら変更の日（1項）、変更後に所有者となったなら更正の登記又は所有権の登記の日（2項）、共用部分である旨の登記が後からされた場合は同登記の日（3項）または所有権取得の日（4項）が起算点になる
- 3.土地家屋調査士へ現況調査を依頼する 表示に関する登記の代理は土地家屋調査士の業務（土地家屋調査士法3条）である。権利の登記と勘違いして司法書士に持ち込むと一往復無駄になる。現況調査と建物図面・各階平面図の作成を依頼し、あわせて費用と期間の見積もりを取る
- 4.管轄法務局へ変更登記を申請する 作成した図面と申請情報を添えて、建物所在地を管轄する法務局へ変更の登記を申請する。期限を過ぎていても申請自体はいつでも可能であり、放置期間が延びるほど売買・融資・相続の場面で不利になる
- 5.区分建物なら管理組合で一件にまとめる 一棟の建物の構造・床面積・名称などの変更は、一戸についてされた変更登記が同じ一棟の他の区分建物にも効力を持ち、登記官が職権で残る全戸に記録する（51条5項・6項）。総会で一件分の費用を管理費から支出する決議を取れば、全戸が個別に申請する必要はない
よくある質問 AI による整理
Q1建物表題部変更登記とは何ですか？
建物の床面積・種類・構造・附属建物など、登記簿の表題部に記録された物理的な情報を現況に合わせて直す登記です。不動産登記法51条が変更の日から一月以内の申請を義務づけています。
Q2増築を登記しないとどうなりますか？
正当な理由なく怠れば10万円以下の過料（164条1項）です。実務上の打撃はむしろ、売却時に住宅ローンの担保評価が出ない、抵当権設定が進まない、相続手続が止まるという形で現れます。
Q3変更登記の一月はいつから数えますか？
原則は変更が生じた日、つまり工事完了など物理的変更が確定した日です（51条1項）。前所有者の代の変更なら、自分に係る所有権の登記があった日が起算点になります（同条2項）。
Q4中古住宅を買ったら、前の所有者の未登記増築は誰の義務ですか？
買主の義務になります。51条2項により、所有権の登記があった日から一月以内に新所有者が変更登記を申請しなければなりません。前所有者の懈怠は買った瞬間に引き継がれます。
Q5建物変更登記の費用はいくらかかりますか？
中心となるのは土地家屋調査士の報酬で、報酬額は自由化されており事務所や現況調査の難易度で変わります。金額を確定させるには、登記事項証明書と図面を持って複数の見積もりを取るのが確実です。
Q6変更登記に必要な書類は何ですか？
申請情報のほか、建物図面・各階平面図など変更後の現況を示す図面が中心になります。建築確認済証や工事完了を示す資料も現況の裏付けとして使われるため、工事関係書類は保管してください。
Q7建物を取り壊したときも同じ登記ですか？
違います。建物が滅失した場合は変更登記ではなく滅失の登記（57条）で、こちらも一月以内の申請義務があります。増築や用途変更は51条、取り壊しは57条と使い分けます。
Q8未登記増築があると住宅ローンは組めますか？
金融機関は登記簿の床面積を基準に担保評価するため、未登記部分は評価から外れます。融資額が下がるか、変更登記の完了を実行条件にされることが多く、決済日程に直結します。
この条文についての質問 AI による整理
Q1増築したの、もう5年前なんですけど、今さら登記して大丈夫ですか？
申請自体はいつでもできる。51条1項の「一月以内」は義務の履行期であって、申請できる期間の上限ではない。正当な理由なく怠れば10万円以下の過料（164条1項）だが、遅れて自主的に申請した件で実際に過料まで至る例は多くない。実務のポイント：登記官が過料事件を裁判所へ通知するかには運用の幅がある。放置を続けるより遅れてでも自分から申請した方が有利で、売却直前に買主側の調査で発覚するのが最悪の順番だ
Q2これって司法書士に頼めばいいんですか？
表題部の登記は土地家屋調査士の領分で、司法書士が扱うのは権利部（所有権・抵当権）である。建物の変更登記は現況調査と各階平面図の作成を伴い、その代理は調査士の業務とされている（土地家屋調査士法3条）。実務のポイント：売買決済では、調査士が表題部を直してから司法書士が移転登記を入れる二段階になる。片方だけに相談すると一往復無駄になり、決済日が一週間ずれる
Q3マンションなんですけど、自分の部屋は何も変えていません。関係ありますか？
一棟の建物の構造・床面積や名称が変われば、それは各区分所有者にとっての登記事項でもある（44条1項7号・8号）。ただし51条5項により、一戸についてされた変更登記は同じ一棟の他の区分建物にも効力を持ち、登記官が職権で残る全戸に記録する（同条6項）。実務のポイント：全戸が別々に申請する必要はない。管理組合が一件分の費用を出して代表申請すれば足りるので、各戸で登記をと案内されたら5項・6項を示して確認する
Q4未登記のまま売ったら、買主にバレませんか？
現地調査と固定資産税課税明細との突合でほぼ発覚する。仮に決済まで通っても、床面積の相違は契約不適合責任（民法562条以下）の問題に転化し、売った後に追及される。実務のポイント：金融機関は担保評価を登記簿の床面積で行うため、未登記の増築部分は担保価値ゼロとして扱われる。買主のローンが減額されれば、値引きか白紙解約かの二択を突き付けられるのは売主側だ
間違えやすい点 AI による整理
- 「登記しなければ固定資産税を取られない」という問いの立て方そのものが誤っている。家屋の固定資産税は登記の有無ではなく現況で課税され、市町村の家屋調査で増築部分は捕捉される。未登記の増築は税を免れているのではなく、税だけ払って公示だけ受けていない状態にある
- 変更登記を怠ると10万円以下の過料、そこまでは知っている人もいる。深刻なのはその先だ。実務上、放置しただけで過料の通知が裁判所へ回る例はそれほど多くなく、制裁の恐怖は現実味を欠く。その代わり、売却・融資・相続の場面で数百万円単位の損失として一気に回収される。罰が軽いことが、この義務を最も危険にしている
- 増築を登記すれば自分のものとして確保できると思われがちだが、表題部の変更登記に対抗力はない。第三者へ「これは自分のものだ」と主張する力は権利部の登記から生じる（民法177条）。表題部は現況の公示、権利部は帰属の公示であり、この二階建てを混同したまま「登記した」と安心している所有者は少なくない
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 適用場面 | 51条：既存建物の登記事項が後から変わった（増築・種類変更・構造変更） | 47条：建物を新築し、まだ登記簿が存在しない 53条：登記事項が当初から現況と食い違っていた（錯誤・遺漏） |
| 申請期限 | 変更があった日から一月以内（2〜4項は起算点が別に定まる） | 新築の日又は所有権取得の日から一月以内 期限の定めなし（発見しだい申請） |
| 義務者 | 表題部所有者・所有権の登記名義人（共用部分である旨の登記がある建物では所有者）。後の取得者にも承継 | 所有権を取得した者 表題部所有者・所有権の登記名義人（申請は任意） |
| 怠った場合 | 正当な理由がなければ10万円以下の過料（164条1項）＋売却・融資・相続の停滞 | 同じく10万円以下の過料（164条1項） 過料の対象外だが、現況不一致は取引で同じ支障を生む |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も標示変更登記を変更の日から1か月以内に申請すべきものとし、期間経過には罰鍰を科す。期限の長さと制裁の設計が日本の51条・164条と極めて近い
韓国も建物の表示変更について1か月以内の申請義務を置く。日本統治期に導入された登記制度の骨格を戦後も維持した結果、期限設計が日本と一致している
ドイツは権利を記録する Grundbuch と物理的現況を記録する Liegenschaftskataster を制度的に分離し、建物現況の更新は測量法上の申告義務が担う。日本のように一つの登記記録に二階建てで統合していない
米国は現況更新を登記（recording）ではなく建築許可と固定資産税評価の側で処理する。deed recording は権利証書の公示が中心で、日本の表題部に相当する強制的な現況登記は存在しない
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 実家の裏に父が20年前に建てたプレハブ倉庫。相続で名義を移そうとしたら、登記簿の表題部に附属建物の記載がない。父の懈怠はそこで消えるのではなく、所有権の登記を受けたあなたに一月の期限が新しく走り出す（51条2項）。遺産分割協議より先に、土地家屋調査士へ現況調査を頼む順番になる
- もし一階の居宅部分を丸ごとカフェに改装したら、登記はどうなる？ 建物の「種類」は44条1項3号の登記事項だから、居宅から店舗兼居宅への変更は51条1項の対象になる。内装工事の見積もりを取る段階で、調査士報酬と登録免許税も予算に入れるべきだ
- 屋根を瓦からガルバリウム鋼板に葺き替えた。表示される構造が変われば、それも変更登記の対象になりうる。工務店は教えてくれない
- 管理組合が一棟の建物の名称を変更した。区分所有者のあなたに残された日数は何日か。51条5項により、一戸についてされた変更登記は同じ一棟の他の区分建物にも効力を持ち、登記官が職権で残る全戸に記録する（同条6項）。誰か一人が動けば全戸が救われ、誰も動かなければ全戸が義務違反のまま残る
- 融資審査の担当者としてあなたが書類を見ている。登記簿の床面積は98平方メートル、固定資産税の課税明細は124平方メートル。この26平方メートルは未登記増築で、担保評価から外さざるを得ない。売主に51条の変更登記を先に済ませてもらわない限り、決済日は動かせないと伝えることになる
取るべき行動
被害を受けた側：1. 登記事項証明書（表題部）、固定資産税課税明細書、建築確認済証を並べ、床面積・種類・構造・附属建物の四点を照合する2. 差があれば土地家屋調査士へ相談する。権利の登記と勘違いして司法書士に持ち込むと一往復無駄になる3. 購入予定なら、決済前に売主が変更登記を完了させることを売買契約書に条件として明記し、費用負担も条項化する4. 相続なら、遺産分割協議と並行して表題部の変更登記を先行させる
訴えられた側：1. まず変更が生じた日を特定する。一月の起算点は工事完了など変更が生じた日であり、指摘を受けた日ではない2. 期限を過ぎていても申請自体はいつでもできる。放置期間が延びるほど不利になるので速やかに申請する3. 過料は正当な理由がないのに怠った場合に科される（164条1項）。長期入院、被災、相続人が確定しないなどの事情があれば記録を残す4. 前所有者の代からの変更については、自分の起算点が所有権の登記の日である点（51条2項）を確認する
時効（請求できる期限）：変更があった日から一月以内（51条1項）。前所有者の代からの変更については、自分に係る表題部所有者の更正の登記または所有権の登記があった日から一月以内（同条2項）。共用部分である旨の登記がある建物を取得した場合は所有権取得の日から一月以内（同条4項）。正当な理由なく怠れば10万円以下の過料（164条1項）
学説
通説：表示に関する登記には公信力がなく、第三者への対抗力も生じない。51条の申請義務は私権の得喪を左右するものではなく、登記記録を現況に追随させて取引の安全と課税・行政の基礎資料を確保するための公法上の義務と理解されている
改正沿革 AI による整理
- 平成16年（2004年）不動産登記法全部改正 明治32年法律第24号の旧不動産登記法を全面改正した現行法において、建物の表題部の変更の登記に関する申請義務が本条として整理された。旧法下の同旨規定からの承継関係および各項の細部変更については人的検証が必要
改正の年表
- 1.平成16年（2004年） 改正：明治32年法律第24号の旧不動産登記法を全部改正した現行法において、建物の表題部の変更の登記に関する申請義務が本条として整理された。旧法下の同旨規定からの承継関係および各項の細部変更については人的検証が必要
- 不動産登記法 第44条建物の表示に関する登記事項の列挙、本条の対象を画定
- 不動産登記法 第47条新築建物の表題登記、同じ一月の申請義務
- 不動産登記法 第53条表題部の更正の登記、当初からの誤りとの区別
- 不動産登記法 第57条建物の滅失の登記、一月以内の申請義務
- 不動産登記法 第164条申請義務違反に対する10万円以下の過料
- 民法 第177条対抗要件は権利部の登記、表題部変更に対抗力なし
- 建物の区分所有等に関する法律 第22条敷地権の分離処分禁止、44条1項9号の前提
- 土地家屋調査士法 第3条表示に関する登記の代理を調査士の業務とする
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