不動産登記法 第52条（区分建物となったことによる建物の表題部の変更の登記）
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- 表題登記がある建物（区分建物を除く。）に接続して区分建物が新築されて一棟の建物となったことにより当該表題登記がある建物が区分建物になった場合における当該表題登記がある建物についての表題部の変更の登記の申請は、当該新築に係る区分建物についての表題登記の申請と併せてしなければならない。
- 2.前項の場合において、当該表題登記がある建物の表題部所有者又は所有権の登記名義人は、当該新築に係る区分建物の所有者に代わって、当該新築に係る区分建物についての表題登記を申請することができる。
- 3.いずれも表題登記がある二以上の建物（区分建物を除く。）が増築その他の工事により相互に接続して区分建物になった場合における当該表題登記がある二以上の建物についての表題部の変更の登記の申請は、一括してしなければならない。
- 4.前項の場合において、当該表題登記がある二以上の建物のうち、表題登記がある一の建物の表題部所有者又は所有権の登記名義人は、表題登記がある他の建物の表題部所有者若しくは所有権の登記名義人又はこれらの者の相続人その他の一般承継人に代わって、当該表題登記がある他の建物について表題部の変更の登記を申請することができる。
この条文の基本情報
区分建物となったことによる建物の表題部の変更の登記とは何ですか？
定義区分建物となったことによる建物の表題部の変更の登記とは、不動産登記法第52条に定められた規定で、「表題登記がある建物（区分建物を除く。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 不動産登記法第52条（区分建物となったことによる建物の表題部の変更の登記）は、日本の不動産登記法に含まれる条文です。
- 不動産登記法第52条の条文原文は「表題登記がある建物（区分建物を除く。」で始まります。
- 不動産登記法第52条は第三款 建物の表示に関する登記に置かれています。
- 不動産登記法の公布日は平成16年6月18日です。
- 不動産登記法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 不動産登記法第52条の前の条は不動産登記法第51条です。
- 不動産登記法第52条の次の条は不動産登記法第53条です。
- 不動産登記法第52条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第52条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123 - 本サイト収録
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第52条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/416AC0000000123/52
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点不動産登記法52条は、接続新築や増築で建物が区分建物になった場合の表題部の変更の登記を、新築区分建物の表題登記と併せて、または一括して申請すべきことを定め、他の所有者に代わる申請も認める。
Q · 増築して隣の建物とつながったとき、自分の建物の登記だけ先に直せますか？
できない。隣の建物の登記と併せて申請する必要がある
不動産登記法52条1項により、接続新築された区分建物の表題登記と併せて申請しなければ、既存建物の表題部の変更の登記は受理されません。既存の二棟が工事で接続した場合は3項により一括申請です。ただし相手が協力しなくても手続は止まりません。2項・4項が、既存建物の表題部所有者または所有権の登記名義人に、他方の所有者やその相続人その他の一般承継人に代わって申請する権限を与えているためです。
解説
実家の横に子世帯の住まいを新築し、壁を接して一棟にする。工事としては増築の一種でしかないが、登記の世界では地殻変動が起きている。それまで独立した一個の建物だった実家は、その日から「区分建物」、つまりマンションの一室と同じ枠に入る。不動産登記法52条が縛るのはその後の手続だ。実家の表題部変更登記は、新築した区分建物の表題登記と併せて出さなければならず、片方だけの申請は通らない。効いてくるのは2項である。実家の名義人であるあなたは、新築部分の所有者、たとえば息子に代わってその表題登記を申請できる。他人名義の不動産の登記を本人抜きで動かせる、登記法では例外中の例外の権限だ。3項・4項は既存の二棟が増築でつながった場面で、申請は一括、そして一方の名義人が他方の名義人やその相続人に代わって申請できる。相手が非協力でも手続を止めない、そのための安全弁がここに置かれている。
法的な位置づけ
不動産登記法52条は、建物が区分建物になった場合における表題登記の申請方法を定める規定である。表題登記がある建物に区分建物が接続新築された場合の併せて申請（1項）と、二以上の建物が工事により相互に接続した場合の一括申請（3項）を義務づけ、あわせて2項・4項により他の建物の所有者に代わって申請する権限を認める。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.接続の事実と完了日を確定する 工事完了引渡証明書や工事写真で、二棟が構造上一棟の建物となった日を特定する。この日が不動産登記法51条1項の1か月の起算点になる
- 2.隣接建物の登記事項証明書を取得する 法務局または登記情報提供サービスで、接続した相手方建物の登記事項証明書を取得し、表題部所有者または所有権の登記名義人と現住所を確認する。相続が発生していれば相続人を戸籍で特定する
- 3.土地家屋調査士に一棟認定と測量を依頼する 区分建物としての要件を満たすか、一棟の建物としてどう表示するかを土地家屋調査士に判断してもらう。依頼時に「隣接建物も同時に扱う前提の見積もりか」を必ず確認する
- 4.併せて申請・一括申請の形で申請書を組む 接続新築型なら既存建物の表題部の変更の登記と新築区分建物の表題登記を併せて（52条1項）、既存二棟の接続型なら二棟分を一括して（同条3項）申請書を組成する。片方だけの申請は形式審査で却下される
- 5.相手が非協力なら代わって申請に切り替える 相手方が押印・協力に応じない、または意思確認が取れない場合、52条2項（接続新築型）または4項（既存二棟接続型）により、自分が相手方またはその相続人その他の一般承継人に代わって申請する方針へ切り替える。相手方の同意書は不要
よくある質問 AI による整理
Q1区分建物とは何ですか？
一棟の建物のうち構造上・利用上の独立性を備え、独立した所有権の対象となる部分です。マンションの一室が典型ですが、増築で他の建物と接続した戸建てもこれに該当します。
Q2増築で隣の建物とつながったら登記は必要ですか？
必要です。既存建物は区分建物になるため表題部の変更の登記を要し、不動産登記法52条により新築区分建物の表題登記と併せて申請しなければなりません。
Q3表題部の変更の登記はいつまでに申請しますか？
不動産登記法51条1項により、変更があった日から1か月以内です。新築区分建物側は47条1項で所有権取得の日から1か月以内となります。
Q4登記を放置するとどうなりますか？
不動産登記法164条により10万円以下の過料の対象です。加えて登記簿と現況が不一致のままだと、売却や住宅ローン借換えの決済段階で手続が止まります。
Q5一括申請とはどういう意味ですか？
二以上の建物の表題部の変更の登記を一つの申請でまとめて出すことです。不動産登記法52条3項が、工事で相互に接続した建物についてこれを義務づけています。
Q6他人に代わって登記申請できるのはなぜですか？
併せて申請・一括申請の強制により、一人が動かないと全員の登記が止まるためです。52条2項・4項が、その膠着を解くための申請権限を法律上与えています。
Q7区分建物でなくなった場合はどうなりますか？
不動産登記法53条が逆の場面を規律します。分離工事等で区分建物でなくなったときも、表題部の変更の登記について同様の申請ルールが適用されます。
Q8区分建物になると土地の権利はどうなりますか？
敷地利用権が敷地権として登記されると、規約に別段の定めがない限り建物と分離して処分できなくなります（建物の区分所有等に関する法律22条）。
この条文についての質問 AI による整理
Q1増築して隣の家とつながったんですが、うちの登記だけ先に直せませんか？
できない。52条1項は、既存建物の表題部変更登記を新築区分建物の表題登記と併せて申請することを要求しており、片方だけでは受理されない。既存の二棟が接続した型も3項で一括申請だ。実務のポイント：登記官は形式審査の段階でこれを弾くため、書類が完璧でも通らない。土地家屋調査士に依頼する時点で「隣の建物も同時に扱う前提の見積もりか」を確認しないと、後から追加費用と工期遅延が丸ごと乗る
Q2隣の名義人が認知症で意思確認が取れません。登記はもう詰みですか？
詰まない。52条4項は、既存の二棟が接続した場合に、一方の名義人が他方の名義人やその相続人その他の一般承継人に代わって表題部の変更の登記を申請できると定める。新築の区分建物が加わる型なら2項が同じ役割を果たす。実務のポイント：この代位は民法423条の債権者代位と違い、被保全債権も無資力要件も不要。相手に何かを請求できる立場でなくても、登記法上の申請適格として最初から与えられている
間違えやすい点 AI による整理
- 増築したら登記が要る、ここまでは多くの人が知っている。知られていないのは「区分建物になる」という事実の重さのほうだ。区分建物になれば登記記録は一棟の建物を単位として編成され、敷地利用権が敷地権として登記されれば、規約に別段の定めがない限り土地と建物を分離して処分できなくなる（建物の区分所有等に関する法律22条）。土地だけ売る、建物だけに抵当権を設定するといった従来の選択肢が静かに消える
- 「相手が印鑑を押してくれないから登記できない」という悩み方をしている時点で、問いの立て方が間違っている。52条2項・4項が正面から想定しているのは、まさに相手が動かない場面だ。必要なのは相手の同意ではなく、あなた自身が相手に代わって申請するという選択である
- 工事を発注した側から見れば「建物を少し大きくしただけ」だが、登記の視点では「既存建物の性質の変更」と「新しい区分建物の誕生」という二つの出来事が同時に起きている。この落差を放置したまま数年が過ぎ、売却や借換えの最終場面で登記簿と現況の不一致が露見して決済が止まる、というのが典型的な壊れ方だ
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 適用場面 | 52条：接続新築または増築で建物が区分建物になった場面 | 51条：建物の表題部記録事項に変更が生じた場面一般 53条：分離等により区分建物でなくなった場面 |
| 申請の形式 | 新築区分建物の表題登記と併せて申請（1項）／二以上なら一括申請（3項） | 当該建物単独での変更の登記申請 区分建物でなくなったことによる変更の登記申請 |
| 他人に代わる申請 | 2項・4項で明文の代わって申請権限あり（相続人その他の一般承継人を含む） | 規定なし（名義人本人が申請） 区分建物側の規律に従う |
| 期限と制裁 | 52条自体に期限なし。併せて申請すべき登記に51条1項・47条1項の1か月が及ぶ | 変更があった日から1か月以内、違反は164条で10万円以下の過料 同じく1か月以内の申請義務の枠内 |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も区分所有建物を独立の登記単位として扱うが、日本52条のような「他の所有者に代わって申請する」明文の申請適格規定は置かれておらず、実務は共同申請と協議に依存する
韓国も区分建物の表示登記について同時申請の枠組みを採り、他の区分建物の所有者に代わる申請を認める点で日本52条と最も近い構造をもつ
ドイツは Wohnungsgrundbuch を新たに開設する方式をとり、Teilungserklärung と Abgeschlossenheitsbescheinigung の提出を要件とする。既存所有者に代わる申請という発想ではなく、分割宣言という一方的行為で処理する
米国は declaration および plat の recording により区分所有関係を創設する登録型で、既存建物の記録を職権的に改める日本型の表題部変更という概念自体が存在しない
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 隣に住む兄が自宅を増築し、あなたの家と構造上つながってしまったとしたら、どうなる？ あなたの家は自動的に区分建物になり、表題部の変更の登記の義務があなた自身に発生する。申請期限は変更があった日から1か月（不動産登記法51条1項）、放置すれば10万円以下の過料の対象だ。兄と話をつける前に、土地家屋調査士に現況を測ってもらう時間まで含めて、残り時間はもう三週間を切っている
- あなたが増築する側に立っている。接続する既存建物の名義人が高齢で施設に入っており、意思確認が取れない。52条4項は、その人の相続人その他の一般承継人まで含めて、代わりに申請する道を開いている
- 友人から「店舗を増築して隣のビルとつなげたい」と相談された。連結後は双方が区分建物になり、登記は一括申請、さらに敷地利用権が敷地権として建物と一体化する可能性まで連鎖する。増築の見積もりを取る前に確認すべきは、隣のビルの名義人が誰で、いま連絡が取れるかどうかだ
取るべき行動
被害を受けた側：1. 工事完了日を確定し、不動産登記法51条1項の1か月をその日から数え始める2. 土地家屋調査士に現況測量と一棟の建物としての認定可否を依頼3. 隣接建物の登記事項証明書と名義人の現住所を取得、相続が発生していれば相続人を特定4. 相手が応じないなら52条2項・4項で代わって申請する方針に切り替え、工事完了引渡証明書などの必要資料を自分側で揃える5. 期限内に間に合わない見込みなら、交渉経過を日付入りで記録に残す。過料の「正当な理由」の主張材料になる
訴えられた側：1. 自分の新築部分だけ先に表題登記する、という道は存在しない。52条1項により、隣接する既存建物の表題部変更登記と併せた申請でなければ受理されない2. 着工前に既存建物の名義人へ書面で通知し、登記費用の分担まで明記しておく3. 相手が2項で代わって申請すると言ってきた場合、これは適法な権限なので拒めない。その代わり床面積・構造・所有者の表示など申請内容を事前に確認する4. 内容に誤りがあれば、完了後に更正の登記、または登記官の処分に対する審査請求（156条）で争う
時効（請求できる期限）：52条自体に期限の定めはない。ただし併せて申請すべき表題部の変更の登記には不動産登記法51条1項の「変更があった日から1か月以内」、新築区分建物の表題登記には47条1項の「所有権の取得の日から1か月以内」が適用される。起算点は建物完成・接続により現況が変わった日。怠れば10万円以下の過料（164条）
学説
登記実務の通説：52条2項・4項の申請権限は、民法423条の債権者代位とは性質が異なり、被保全債権や債務者の無資力を要件としない。併せて申請・一括申請という手続強制の反面として、登記法上当然に付与された申請適格と解される
通説：区分建物該当性の判断は建物の区分所有等に関する法律1条の構造上・利用上の独立性を基準とし、登記官はこれを形式審査により確認する。接続部分の遮断可能性や独立した出入口の有無が実務上の判断要素となる
改正沿革 AI による整理
- 平成16年（2004年）不動産登記法全部改正 旧不動産登記法の全部改正により現行法が成立した際に置かれた規定。区分建物化に伴う表題部変更登記の併せて申請・一括申請と、他の所有者に代わって申請できる権限を明文化した。以後の改正有無は未検証のため要人的確認
改正の年表
- 1.平成16年（2004年） 新設：旧不動産登記法の全部改正により現行法が成立した際に置かれた規定。区分建物化に伴う表題部の変更の登記の併せて申請・一括申請と、他の所有者に代わって申請できる権限を明文化した。以後の改正有無は未検証
- 不動産登記法 第47条新築建物の表題登記の申請義務と期限
- 不動産登記法 第48条区分建物の表題登記の併せて申請の原則
- 不動産登記法 第51条表題部変更登記の申請義務と1か月の期限
- 不動産登記法 第53条区分建物でなくなった場合の逆の規律
- 不動産登記法 第164条申請懈怠に対する10万円以下の過料
- 建物の区分所有等に関する法律 第1条区分建物該当性の実体法上の要件
- 建物の区分所有等に関する法律 第22条敷地利用権の分離処分禁止の原則
- 土地家屋調査士法 第3条表示登記の代理を担う資格の業務範囲
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