不動産登記法 第62条（一般承継人による申請）

解説

父親が生前に自宅を売却し、代金も受け取っていた。だが所有権移転登記を入れる前に亡くなった。ここで多くの人は、まず相続人名義に登記し直してから買主へ移す、と考える。登録免許税が二重、司法書士報酬も二重。その一本は要らない。不動産登記法62条は、登記権利者・登記義務者・登記名義人に相続その他の一般承継が生じたとき、相続人その他の一般承継人がその登記を申請できると定める。登記名義は父のまま、直接買主へ移転登記が入る。中間省略ではない。父はすでに売っており、相続人は所有権を確定的に取得していないからだ。逆側も同じで、買主が死んでも相続人が権利者として申請できる。会社の吸収合併も一般承継だから、消滅会社が果たすはずだった登記義務は存続会社に乗る。知らずに相続登記を一本挟んだ瞬間、評価額の0.4%が消える。

法的な位置づけ

不動産登記法62条は、一般承継人による登記申請を定める規定である。登記権利者、登記義務者または登記名義人となるべき者について相続、合併その他の一般承継が生じた場合に、その相続人その他の一般承継人が、被相続人または消滅会社の名義のまま当該権利に関する登記を申請する適格を有する旨を規定する。

こんなときに使う

• 決済日の三日前に売主が急死したら、その契約はどうなる？ 契約自体は生きている。相続人が62条で登記義務者の地位をそのまま引き継ぐだけだ。ただし被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍を揃え、相続人全員の関与にこぎつけるまでに、融資実行の期限が先に来る。今日中に金融機関へ状況を入れないと、ローンの再審査で一か月が飛ぶ
• あなたが相続人の側で、亡くなった親が生前に土地を売っていたという通知が買主から届いた。契約書のコピー付きだ。知らなかったでは通らない。登記義務はすでにあなたに乗っている。ただし代金が本当に支払われたのかを確かめる権利まで失ったわけではなく、未払いなら同時履行の抗弁で引換給付を求められる
• 合併の翌月、法務局から補正の連絡が入った。消滅会社名義のまま買主へ移転登記できるのかという確認だった。答えは62条、できる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 売主の死亡を知ったら、売買契約書・代金領収書・登記原因証明情報の原本をまず確保する2. 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍で相続人全員を確定3. 不動産登記法62条により相続人を登記義務者として共同申請、一般承継を証する情報（不動産登記令7条1項5号イ）を添付する4. 相続人が協力しないなら所有権移転登記手続請求訴訟を提起し、確定判決で単独申請（同法63条1項）へ切り替える

訴えられた側：1. 被相続人が生前に負った登記義務は相続人に承継される。拒み続けても判決を取られ結局登記は入る、と先に理解しておく2. 売買契約が本当に成立し代金が支払済みかを契約書と入金記録で確認3. 代金未払いなら同時履行の抗弁を主張し、登記と引換給付を求める4. 争わないなら62条で申請に協力。被相続人の登記識別情報が見つからなくても、事前通知または資格者代理人の本人確認情報（同法23条）で代替できる

時効（請求できる期限）：登記申請そのものに期限はない。ただし買主の所有権移転登記請求権は債権として消滅時効（民法166条1項、権利を行使できることを知った時から5年）にかかりうる。もっとも判例は、買主が目的物の引渡しを受けて占有を継続している間は同請求権の消滅時効は進行しないとする。これとは別に、自分名義への相続登記は2024年4月1日施行の申請義務（不動産登記法76条の2、相続の開始および所有権取得を知った日から3年以内、10万円以下の過料）の対象となる

学説

通説・登記実務：62条は申請人適格を補充する手続規定であり、実体的な権利変動を作り出すものではない。したがって被相続人が生前に売却を終えた不動産については、相続人名義への中間登記を経ずに買主への移転登記を通すことが実体に忠実な処理であるとされる。

申請人の人数に関する実務の扱い：登記権利者側については保存行為として相続人の一人からの申請も可とされる一方、登記義務者側については原則として相続人全員が申請人になる必要があるとされる。この点は事案により解釈が分かれ、事前に管轄法務局へ照会する実務が一般的である。

改正の年表

1. 1.平成16年（2004年） 改正：不動産登記法の全部改正。オンライン申請の導入と、権利証から登記識別情報への移行を柱とする改正の中で、一般承継人による申請の規律が現行62条として整備された。旧法下の同趣旨の規定を実質的に引き継いだもので、要件そのものの大幅な変更ではない。