不動産登記法 第156条（審査請求）

解説

登記所の窓口で申請が却下された、あるいは何週間待っても何の処分もされない。そのとき多くの人は「じゃあ裁判しかないのか」と考えて弁護士費用の見積もりに怯む。だが不動産登記法156条は、その手前にもう一枚の扉を用意している。登記官の処分に不服がある者、そして登記官が動かない（不作為）まま放置されている申請者は、その登記官を監督する法務局または地方法務局の長に審査請求ができる。訴訟ではない、行政内部の上級庁への不服申立てだ。印紙代は不要、弁護士も必須ではない。しかも2項が重要で、この審査請求は「登記官を経由して」出す。つまり、あなたを却下したその登記官自身の手元を通る。ここに実務上の妙味がある。登記官は請求に理由があると認めれば、自分で処分を是正できる（157条）。上級庁まで上がる前に、現場で覆ることが実際にある。あなたが握っているのは、裁判所への長い道ではなく、まず現場をもう一度動かすためのレバーだ。

法的な位置づけ

不動産登記法156条は、登記官の処分および不作為に対する行政上の不服申立てを定める規定である。登記官の処分に不服がある者、または不作為に係る処分を申請した者は、当該登記官を監督する法務局もしくは地方法務局の長に審査請求をすることができ、その請求は登記官を経由して行うことを要する。行政不服審査法の一般手続に対する不動産登記手続上の特則として位置づけられる。

こんなときに使う

• 相続登記を自分で申請したら、戸籍の連続性が足りないという理由で却下決定を受けた。窓口の説明に納得がいかない。ここで諦めて司法書士に一から頼み直す前に、却下決定書を持って審査請求という選択肢がある。費用はかからず、判断するのは却下した登記官ではなく、その上の法務局長だ
• 所有権移転登記の申請を出したまま、二か月経っても補正の連絡も却下もない。売買代金の残金決済が止まり、買主から催促が来ている。あと数日で融資の実行期限。この「何もしてくれない」状態こそ、156条1項後段が名指しで拾っている不作為の場面である
• もし、隣地の所有者が明らかにおかしな内容の登記を通してしまったとしたら、あなたはその登記に対して審査請求を出せるのか。答えは、あなたが「登記官の処分に不服がある者」に当たるかどうかで決まる。申請人本人でなくても、その処分によって法律上の利益を害される第三者は請求適格を認められうる。実務上、この範囲の広さは意外と知られていない
• 司法書士として代理申請したが、法務局の運用解釈が他局と食い違っている。依頼者に説明がつかない。審査請求は、個別事件の救済であると同時に、局の運用そのものを上に照会させる装置でもある

取るべき行動

被害を受けた側：1. 却下決定書または補正指示の書面を保管し、処分の日付と理由を特定する2. 不作為の場合は、申請書の受付日と受付番号を控え、経過期間を記録する3. 審査請求書を作成し、必ず当該登記官（申請した登記所）を経由して提出する（156条2項）。上級庁に直送しない4. 同時に、審査請求ではなく取消訴訟や再申請の方が早いケースもあるため、順位保全の必要性と期限を天秤にかける5. 判断に迷う段階で司法書士または弁護士に決定書を見せる

訴えられた側：登記官側の立場に立つ場面はまれだが、あなたの登記に対して第三者から審査請求が出された場合は、その登記の実体的な正当性を裏づける原因証書、契約書、対価の支払記録を早期に整理する。審査請求の審理は書面中心で進むため、後から出す資料より、経由段階で整った資料が結論を左右する

時効（請求できる期限）：処分に対する審査請求は、処分があったことを知った日の翌日から起算して3か月以内、かつ処分の日の翌日から1年以内（行政不服審査法18条）。不作為についての審査請求には、この期間制限は適用されず、不作為が続いている限り可能である。取消訴訟を選ぶ場合は処分を知った日から6か月（行政事件訴訟法14条）と期間が異なるため、両者を混同しないこと（最新の改正状況をご確認ください）

学説

通説：156条の審査請求は行政不服審査法の一般手続に対する特則であり、登記官経由の定めは単なる窓口指定ではなく、処分庁自身に再考の機会を与えて争いの総量を絞り込む制度趣旨に基づくと解されている

実務通説：審査請求の審理対象は、登記官の形式的審査権の範囲内における却下事由の当否であり、実体的な権利関係の存否は審査請求では確定できず、別途訴訟によるべきものとされる

改正の年表

1. 1.平成16年（2004年） 改正：不動産登記法の全部改正により現行法が制定され、オンライン申請への対応とあわせて審査請求に関する規定が156条以下に整理された