要点不動産登記法 157 条は、登記官が審査請求を理由ありと認めれば自ら処分を是正し、そうでなければ三日以内に意見を付して法務局長へ送付すると定める。局長は仮登記も命じられる。
Q · 登記の申請が却下されたら、裁判を起こすしかないんですか？
審査請求なら登記官が三日以内に局長へ送ります
不動産登記法 157 条により、審査請求を出すとまず処分をした登記官自身が見直し、理由があると認めれば自ら相当の処分をします（1 項）。そうでない場合でも、登記官は審査請求の日から三日以内に意見を付して法務局または地方法務局の長へ送付しなければなりません（2 項）。局長は理由ありと認めれば登記官に相当の処分を命じ、審査請求人のほか登記上の利害関係人へ通知します（3 項）。さらに、その処分を命じる前に登記官へ仮登記を命じることもできます（4 項）。
登記の申請が却下された。その通知書を握って、多くの人はまず弁護士に訴訟の相談をする。だが不動産登記法 157 条は、もっと速くて安い道を用意している。審査請求を出すと、まず処分をした登記官自身が見直し、理由があると認めれば自ら相当の処分をする（1 項）。折れなければ、登記官は審査請求の日から三日以内に、意見を付けて法務局または地方法務局の長へ送付しなければならない（2 項）。三日である。通常の行政不服審査で弁明書の提出に数週間かかることを思えば、異例の速さだ。そして本条の最大の武器は 4 項にある。局長は最終的な処分を命じる前に、登記官に仮登記を命じることができる。審理をしている間に第三者が先に登記を入れ、勝っても順位が取れないという最悪の結末を止めるための装置である。
不動産登記法 157 条は、登記官の処分または不作為についての審査請求の処理手続を定める規定である。登記官による自己是正（1 項）、審査請求の日から三日以内の意見送付義務（2 項）、法務局または地方法務局の長による相当の処分の命令と利害関係人への通知（3 項）、および決定前の仮登記命令（4 項）を内容とし、行政不服審査法の特則として機能する。
AI 輔助整理，以條文原文為準
登記官の処分や不作為に不服があるとき、法務局または地方法務局の長に是正を求める行政上の不服申立てです。不動産登記法 156 条・157 条が手続を定めています。
不動産登記法 158 条が行政不服審査法 18 条（審査請求期間）の適用を除外しているため、処分の是正が可能な限り期間制限なく請求できると解されています。
宛先は法務局または地方法務局の長ですが、提出先は処分をした登記官です（156 条 2 項）。自分を却下した登記官を経由する構造になっています。
法定の書式はありませんが、行政不服審査法 19 条の記載事項（処分の内容、審査請求の趣旨および理由、処分を知った年月日など）を満たす必要があります。
できます。157 条は不作為に係る処分についての審査請求も対象とし、局長は登記官に相当の処分を命じることができます（3 項）。
行政事件訴訟法に基づく取消訴訟を検討します。登記官の処分は審査請求前置ではないため、最初から訴訟を選ぶことも可能です。
できます。司法書士法 3 条は、法務局または地方法務局の長に対する登記に関する審査請求の代理を業務として明記しています。
やり直しではなく、局長が登記官に「相当の処分」を命じます（3 項）。ただし命じられる内容は事案により異なり、常に登記が実行されるとは限りません。
登記官が理由ありと認めれば自ら処分を直すので（1 項）、早ければ数日で決着します。折れなくても三日以内に局長へ送付され（2 項）、費用も原則かかりません。業界裏話ヒント：ただし速いのは「送付まで」であって、審理員の審理と裁決まではさらに数か月かかることもある。速さが本当に効くのは登記官が自ら折れる 1 項の局面だけだと分かっていれば、期待の掛け方を間違えない
必ずしも消えません。局長は登記官に相当の処分を命じますが（3 項）、完了した登記を職権で抹消できる場面は不動産登記法 71 条が限定しており、25 条 1 号から 3 号および 13 号の却下事由に当たる場合が中心です。業界裏話ヒント：実体上の権利を争うなら本筋は抹消登記請求訴訟。審査請求で取れるものと取れないものを最初に切り分ける専門家は、依頼者に無駄な数か月を使わせない
4 項は局長の職権として定められており、申立権として明文化されているわけではありません。実務では審査請求書や上申書に、第三者へ処分される具体的な危険を書いて職権発動を促します。業界裏話ヒント：「念のため」と書くだけでは動きません。相手が売却活動をしている、決済期日が何月何日に迫っている、といった日付入りの事実を添えるかどうかで、局長が動く確率が変わる
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 規定する内容 | 157 条：審査請求を受けた後の処理手続（自己是正・三日以内の送付・仮登記命令） | — |
| 動く主体 | 登記官（1 項・2 項）と法務局または地方法務局の長（3 項〜5 項） | — |
| 時間の制約 | 登記官は審査請求の日から三日以内に意見を付して送付（2 項） | — |
| 使いどころ | 却下・不作為をひっくり返し、審理中の順位も守りたいとき | — |
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