登記は、登記官が登記簿に登記事項を記録することによって行う。
要点不動産登記法 11 条は、登記は登記官が登記簿に登記事項を記録することによって行うと定める。申請人が行うのは申請までで、記録が完了した時点で登記が成立する。
Q · 登記の申請書を出したら、その時点で自分の名義になっているんですか？
なりません。登記官が記録した時点で成立します
不動産登記法 11 条は、登記は登記官が登記簿に登記事項を記録することによって行うと定めています。申請人ができるのは申請までで、登記官の形式的審査を経て記録された時点ではじめて登記が成立します。同一の不動産に複数の申請があれば受付番号の順序で処理され（同法 19 条、20 条）、記録の前後が権利の順位を決めます（同法 4 条）。申請から記録までの数日間は、第三者に対抗できない空白区間になります（民法 177 条）。
売買契約書に判を押し、代金を振り込み、鍵を受け取った。それでもまだ、あなたはその不動産の所有者だと第三者に向かって主張できない。不動産登記法 11 条が定めているのは、登記という行為を誰が行うのかという一点である。「登記官が登記簿に登記事項を記録する」、つまり登記をするのは申請したあなたでも、依頼した司法書士でもなく、法務局にいる国の職員だ。あなたにできるのは申請までで、その先は登記官の審査（形式的審査主義、書類の形式が整っているかを見る審査）を通り、記録された瞬間にはじめて登記が成立する。この一文を読み違えると、申請書を出した日を基準に安心してしまう。実際の基準は記録された時であり、同じ不動産に別の申請が先に受け付けられていれば、受付番号の順序であなたは負ける（同法 19 条、20 条、民法 177 条）。
不動産登記法 11 条は登記の実行方法を定める規定であり、登記が登記官による登記簿への登記事項の記録という方法によって行われる旨を規定する。申請人は登記の申請を行う主体にとどまり、記録という行為の主体は登記官である。記録が完了した時点で登記が成立し、記録の前後関係が権利の順位を決する。
AI 輔助整理，以條文原文為準
登記官です。不動産登記法 11 条は、登記は登記官が登記簿に登記事項を記録することによって行うと定めています。申請人や司法書士が行うのは申請までで、記録の主体は国の職員です。
管轄法務局の窓口掲示および法務局ウェブサイトで公表されています。通常は数日から 1 週間程度ですが、3 月末や年末の繁忙期には大きく延びることがあります。
登記官が登記簿に記録した時点です（同法 11 条）。申請日でも受付日でもありません。ただし同一不動産の申請の優劣は受付番号の順序で決まります（同法 19 条、20 条）。
本人申請も可能です。判断権は登記官にあるため審査基準は同じですが、書類の完成度と却下・補正リスクが変わります。決済を伴う取引では実務上ほぼ司法書士が関与します。
登記官が記録を完了した後です。完了予定日以降に取得し、氏名・住所・持分・順位番号を目視で照合するのが実務の基本動作です。
申請を受け付けた順序を示す番号です（同法 19 条）。同一不動産に複数の申請があるときは受付番号順に処理され（同法 20 条）、二重譲渡の勝敗を事実上決めます。
直ちに管轄法務局へ連絡します。登記官の過誤による錯誤・遺漏であれば職権による更正が行われます（同法 67 条）。放置すると次の売却や担保設定で必ず止まります。
所有権の取得を知った日から 3 年以内です（同法 76 条の 2、2024 年 4 月 1 日施行）。正当な理由なく怠ると 10 万円以下の過料の対象になります。
されない。オンライン申請で即時になるのは受付だけで、登記そのものは登記官が審査したうえで記録する行為である（同法 11 条、19 条）。完了までは通常数日から 1 週間程度かかる。業界裏話ヒント：登記完了予定日は法務局ごとに窓口とウェブで掲示されており、3 月末や年末の繁忙期には倍近く延びる。決済日を月末に集中させると、最も空白区間が長い時期に自分を置くことになる
安全ではない。日本の不動産登記には公示力はあるが公信力がない。登記名義人が真の所有者でなければ、それを信じて買った人は原則として保護されず、救済は民法 94 条 2 項の類推適用という例外に頼ることになる。業界裏話ヒント：だから実務では登記簿だけでなく、登記識別情報の有無、名義人の本人確認、直近の名義変更の経緯を必ず追う。移転からまだ日が浅い物件は、それだけで警戒対象になる
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 規律している内容 | 11 条：登記を行う主体（登記官）と方法（登記簿への記録） | — |
| 基準となる時点 | 登記官が記録を完了した時＝登記の成立 | — |
| 当事者が動かせる余地 | なし。申請までが当事者の領域で、記録は登記官の職務 | — |
| 実務上の使いどころ | 「いつ効力が生じたか」を判断する基準条文 | — |
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