不動産登記法 第12条（登記記録の作成）

解説

登記事項証明書を法務局の窓口で受け取ると、紙面は上から順に三つのブロックに割れている。表題部、権利部の甲区、権利部の乙区。この上下二分割を命じているのが本条であり、権利部を甲区と乙区へ細分するのは不動産登記規則4条の仕事だ。なぜこの区分があなたの財布に直結するのか。表題部は「その物が何か」を書く欄で、所在、地番、地目、地積、建物なら構造と床面積が並ぶ。ここは申請が義務であり、怠れば10万円以下の過料の対象になる（不動産登記法164条）。権利部は「誰のものか、誰が担保に取っているか」を書く欄で、こちらは原則として任意、対抗要件を得るために自分の判断で入れる。国が書けと命じる欄と、あなたが自衛のために書く欄が、一枚の紙の中で上下に同居している。中古住宅の内見で謄本を差し出されたとき、最初に確かめるべきは価格でも築年でもなく、この紙の下半分が空白かどうかだ。

法的な位置づけ

不動産登記法12条は登記記録の編成を定める規定であり、一個の不動産ごとに作成される登記記録を、物理的現況を公示する表題部と、権利関係を公示する権利部とに区分して作成すべき旨を規律する。権利部は不動産登記規則4条により甲区及び乙区へ細分され、表題部の登記は表示に関する登記、権利部の登記は権利に関する登記と呼ばれる。

こんなときに使う

• 相続した実家の建物を調べたら、権利部が丸ごと存在せず、表題部所有者の欄に40年前に亡くなった祖父の名前だけが残っていたとしたら？ 売却の決済日は来月に迫っている。この状態では所有権移転登記ができない。祖父名義で所有権保存登記（74条）を入れ、そこに相続登記を積む二段構えになり、戸籍の収集だけで数週間が飛ぶ。
• 庭の物置を取り壊し、代わりに離れを建てた。表題部の変更登記は出していない。建物の新築や増築は原則としてその日から1か月以内が申請期限であり（47条、51条）、過ぎれば10万円以下の過料の対象になる。
• 友人から「土地を買うのだが、売主は抵当権はもう消えていると言っている」と相談された。乙区を見れば分かる、と即答できるのが本条を知っている側の人間だ。抵当権は乙区に記録され、抹消済みなら下線が引かれる。生きた抵当権が乙区に残ったまま代金を払えば、その後に競売にかけられて土地を失うのはあなたの友人になる。

取るべき行動

被害を受けた側：1. 登記事項証明書を自分で取得し、表題部、甲区、乙区の三ブロックに分けて読む2. 表題部の地積や床面積が現況と合っているか、増築や取り壊しが反映されているかを確認する3. 甲区に差押え、仮登記、買戻特約がないか、乙区に抵当権や根抵当権が生きていないかを確認する。抹消済みは下線で示される4. 権利部そのものが存在しない不動産なら、所有権保存登記（74条）から組み立て直す。決済日の朝に取り直すところまでを一連の作業にする

訴えられた側：1. 建物の新築や取り壊し、土地の地目変更を放置しているなら、1か月の期限（36条、37条、42条、47条、51条、57条）を過ぎていても直ちに申請する。遅れた申請自体は受理される2. 過料の通知が来たら、期限を徒過した事情（相続人間の争い、共有者の所在不明）を裁判所に説明する余地がある3. 依頼先を間違えない。表示に関する登記は土地家屋調査士、権利に関する登記は司法書士であり、窓口が違う

時効（請求できる期限）：表示に関する登記は原則として事由発生から1か月以内（建物の表題登記＝47条、建物表題部の変更＝51条、地目地積の変更＝37条、滅失＝42条、57条）、違反は10万円以下の過料（164条）。相続登記は自己のために相続の開始があったこと及び所有権を取得したことを知った日から3年以内（76条の2、2024年4月1日施行）。氏名住所の変更登記は変更から2年以内（76条の5、2026年4月1日施行）。権利に関する登記そのものに一般的な期限はないが、対抗要件を先に備えた第三者には勝てない（民法177条）ため、実質的な期限は「相手より先に」である

学説

通説：本条の二分割は、公示すべき情報の性質の違いに対応した編成である。表題部は不動産の同一性を特定する物的情報であり公益的要請が強いため申請義務が課され、権利部は私人間の権利変動の結果であるため、対抗要件という不利益を通じて間接的に登記が促される構造をとる。

実務上の理解：表題部の登記は土地家屋調査士、権利部の登記は司法書士の職域とされる。本条の区分は条文上の整理にとどまらず、依頼先・添付情報・調査手法までを分岐させる実務上の分水嶺として機能している。

改正の年表

1. 1.平成16年（2004年） 改正：不動産登記法の全部改正により、紙のブック式登記簿を前提とした旧法の編成規律を電磁的記録による登記記録を前提とする形に組み替え、その記録を表題部と権利部に区分する規律として本条が置かれた。制定後の個別改正の有無は要検証。