不動産登記法 第13条（登記記録の滅失と回復）

解説

法務局が水害に遭い、登記記録が失われたとする。そのとき消えるのはあなたの所有権ではない。所有権は契約と代金の支払で移り、登記はそれを他人に主張するための札にすぎない（民法177条）。消えるのは、その札を国が保証してくれている状態のほうだ。本条は、その空白を埋める指揮系統を定める。法務大臣が登記官に対し、期間を区切って回復に必要な処分を命じる。押さえるべきは二点。第一に、回復は登記官の職権で動くので、あなたは原則として待つ側に置かれる。第二に、「一定の期間」が定められる以上、回復作業には締切がある。その間にあなたの権利を裏づける資料（登記識別情報通知や旧権利証、売買契約書、代金の振込記録、固定資産税の納税通知書）を出せるかどうかで、回復後の登記が実態どおりになるかが決まる。そして回復が終わるまで登記事項証明書は出ず、抵当権設定登記もできない。つまり、住宅ローンの決済は止まる。

法的な位置づけ

不動産登記法13条は、登記記録の滅失に対する回復命令を定める規定である。登記記録の全部又は一部が滅失した場合、法務大臣は登記官に対し、一定の期間を定めて当該登記記録の回復に必要な処分を命ずることができる。回復は登記官の職権により進められ、実体上の権利変動を新たに創設し又は消滅させるものではなく、失われた公示を復元する手続として位置づけられる。

こんなときに使う

• 引渡し決済を三日後に控えた朝、管轄法務局が被災して登記記録が滅失したと知らされたらどうなる？ 売主も買主も権利そのものは失わないが、所有権移転登記も抵当権設定登記もできず、銀行は融資を実行できない。決済は延期、その間もローンの金利条件と引越し日程だけが動いていく。回復命令の期間を法務局に確認できるかどうかで、再設定できる日程の精度が変わる
• 戦災で登記簿が焼けた地域では、いまも登記事項証明書に「滅失回復」の文字が残る。回復時の資料が乏しければ、面積や持分が実態とずれたまま固定される。その歪みが数十年後、相続の場面で表に出る
• あなたが仲介業者や売主の側で、回復手続の途中にある物件を扱ったとする。登記事項証明書が取れない状態で買主に「問題ありません」と言えば、後で説明義務違反を問われるのはあなただ。回復命令の期間と進捗を法務局に照会し、その内容を書面で買主に渡した記録があるかどうかで、立場は正反対になる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 管轄法務局に、滅失の範囲と回復命令で定められた期間、証明書交付の再開見込みを照会し、回答を書面またはメールで残す2. 権利を裏づける資料（登記識別情報通知または旧権利証、売買契約書、決済時の振込明細、固定資産税納税通知書、抵当権者の残高証明）を集めて早期に提出する3. 決済を担当した司法書士に連絡し、申請書控えと添付書面の写しの有無を確認する4. 売却・融資の予定があれば、相手方と金融機関に回復見込みを共有して日程を組み直す

訴えられた側：1. 仲介・売主・金融機関の側であれば、回復期間中に登記事項証明書が取得できない事実と、その理由・見込み時期を書面で相手方に開示する2. 決済を強行せず、所有権移転登記および抵当権設定登記が可能になる時期を停止条件または延期条項として契約書に落とす3. 事務所に残る過去の申請書控えと添付書面の写しを整理し、依頼者の回復申出に提供できる状態にする4. 説明した内容と交付日時の記録を残す。後日の説明義務違反の主張に対し、この記録が唯一の防御線になる

時効（請求できる期限）：本条の「一定の期間」は法務大臣が事案ごとに定めるもので、法律上固定の日数はない。他方、相続登記の申請義務（不動産登記法76条の2、令和6年（2024年）4月1日施行、相続の開始と所有権取得を知った日から3年、正当な理由なく怠れば10万円以下の過料）は、登記記録が滅失していても進行する。回復待ちで期限に届かない見込みなら、相続人申告登記（同76条の3）や法務局への事情の申出を先に動かす。回復後の記載に誤りがあった場合の是正は、更正登記または登記官の職権更正で争う

学説

通説：滅失回復は失われた公示を復元する手続であり、実体上の権利関係を新たに形成するものではない。したがって回復後の記載が実体と異なる場合、記載が権利を生じさせることはなく、更正登記等による是正の対象となる。

改正の年表

1. 1.平成16年（2004年） 改正：不動産登記法の全部改正（平成16年法律第123号）により、旧法下の滅失回復に関する規律を承継しつつ、対象を紙の「登記簿」から電子化を前提とする「登記記録」へ改めた。オンライン申請・磁気ディスク登記簿への移行に対応する文言整理である