登記官は、同一の不動産に関し権利に関する登記の申請が二以上あったときは、これらの登記を受付番号の順序に従ってしなければならない。
要点不動産登記法 20 条は、同一不動産に権利に関する登記の申請が二以上あったとき、登記官が受付番号の順序に従って登記すべきことを定める。登記官に順序の裁量はない。
Q · 同じ家を二人に売られたら、どっちが所有者になるの？
先に契約した人ではなく、先に受付番号を取った人が勝ちます
不動産登記法 20 条により、登記官は同一の不動産について権利に関する登記の申請が二以上あったとき、受付番号の順序に従って登記しなければなりません。同法 4 条は登記した権利の順位を登記の前後によるとしているため、二重譲渡では受付番号が先の買主が所有権を確定的に取得します。契約日、代金支払日、居住開始日は順位に影響しません。ただし先に登記した者が背信的悪意者に当たる場合は、例外的にその者が登記の欠缺を主張できない余地があります。
不動産の売買で最後にお金を払う日、司法書士がやたらと時計を気にしているのを見たことがあるだろうか。理由はこの一条にある。登記官は、同じ不動産について権利に関する登記の申請が二つ以上あったとき、受付番号の順序に従って処理しなければならない。ここに裁量はなく、整数の大小だけで順番が決まる。そして不動産登記法4条により、登記された権利の順位は登記の前後による。つまり同じ土地を二人に売った売主がいたとき、勝つのは先に契約した人でも、先に代金を払った人でも、先に住み始めた人でもない。受付番号が1つでも小さい方だ。抵当権も同じ理屈で、一番抵当と二番抵当の差は、競売の配当が満額かゼロかの差になる。あなたが決済に立ち会うその日、申請が当日中に法務局へ届くかどうかは、あなたの財産が守られるかどうかとほぼ同義である。
不動産登記法 20 条は、同一の不動産について権利に関する登記の申請が二以上あった場合に、登記官がこれらを受付番号の順序に従って実行すべき義務を定める規定である。登記官に順序の裁量はなく、同法 19 条による受付番号の付与と同法 4 条の順位規定と結合して、対抗関係の勝敗を機械的に確定させる機能を担う。
AI 輔助整理，以條文原文為準
法務局が申請を受け付けた際に付す一連の整数です。不動産登記法 19 条により必ず付与され重複しません。20 条はこの番号順に登記を実行することを登記官に義務づけています。
先に受付番号を取って登記を完了した買主が勝ちます。民法 177 条の対抗要件と不動産登記法 4 条・20 条の組み合わせにより、契約の先後や代金支払いの先後は結論に影響しません。
不動産登記法 4 条により登記の前後で決まり、その前後は 20 条の受付番号の順序で確定します。同一区内は順位番号、別区間は受付番号で優劣が判断されます。
民法 373 条により抵当権の順位も登記の前後で決まります。競売の配当は一番抵当から順に満額充当されるため、二番抵当は残余がなければ回収額がゼロになります。
多くの法務局の受付時間は平日の日中に限られ、時間を過ぎた申請は翌開庁日の受付番号になります。決済日当日中の申請にこだわるのは、この一日の空白を消すためです。
2024 年 4 月 1 日から相続登記が義務化され、正当な理由なく期限内に申請しないと過料の対象になります。加えて放置期間中に他の相続人の債権者が差押登記を先に入れる危険があります。
形式的審査が原則です。提出書類の形式面を確認するだけで、どちらの買主が実体的に正当かは判断しません。要件を欠く申請は 25 条により却下されます。
不動産登記法 25 条により却下されると、その申請は順序に乗りません。補正して再申請すると新しい受付番号が付されるため、順位はその時点まで後退します。
なりません。不動産登記法19条により、登記官は受け付けた申請に必ず受付番号を付し、番号が重複することはありません。同一不動産に二以上の申請があれば、20条によりその番号順に処理する義務が生じ、裁量は入りません。業界裏話ヒント：申請から完了までの数日間、登記記録に「申請中」の事実は外部から見えません。決済当日の朝に取った登記事項証明書でも、その直前に入った他人の申請までは映らない。司法書士が即日申請にこだわる理由はここにあります
仮登記（不動産登記法105条）が選択肢になります。本登記の要件が揃っていなくても順位だけを確保でき、後日本登記をしたときの順位は仮登記の受付番号まで遡ります（同法106条）。業界裏話ヒント：仮登記には原則として売主の協力が必要なので、揉め始めてからでは間に合いません。契約書に「残代金支払いまでに所有権移転請求権保全の仮登記に協力する」の一文を入れられるかが、実際の分かれ目になります
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 規律の内容 | 20 条：二以上の申請を受付番号の順序で処理する登記官の義務 | — |
| 誰に向けたルールか | 登記官（手続の実行順序） | — |
| 裁量の有無 | なし。受付番号という整数の大小のみで決まる | — |
| 順位が動く余地 | 確定後は覆せない。25 条で却下されれば順序に乗らない | — |
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