不動産登記法 第20条（登記の順序）

解説

不動産の売買で最後にお金を払う日、司法書士がやたらと時計を気にしているのを見たことがあるだろうか。理由はこの一条にある。登記官は、同じ不動産について権利に関する登記の申請が二つ以上あったとき、受付番号の順序に従って処理しなければならない。ここに裁量はなく、整数の大小だけで順番が決まる。そして不動産登記法4条により、登記された権利の順位は登記の前後による。つまり同じ土地を二人に売った売主がいたとき、勝つのは先に契約した人でも、先に代金を払った人でも、先に住み始めた人でもない。受付番号が1つでも小さい方だ。抵当権も同じ理屈で、一番抵当と二番抵当の差は、競売の配当が満額かゼロかの差になる。あなたが決済に立ち会うその日、申請が当日中に法務局へ届くかどうかは、あなたの財産が守られるかどうかとほぼ同義である。

法的な位置づけ

不動産登記法20条は、同一の不動産について権利に関する登記の申請が二以上あった場合に、登記官がこれらを受付番号の順序に従って実行すべき義務を定める規定である。登記官に順序の裁量はなく、同法19条による受付番号の付与と同法4条の順位規定と結合して、対抗関係の勝敗を機械的に確定させる機能を担う。

こんなときに使う

• もし決済当日の夕方、司法書士から「書類に不備があり、申請は明日になります」と連絡が来たらどうする？ 残代金はすでに売主の口座へ移っている。その一晩、売主の債権者が差押えを申し立てていないという保証は、どこにもない
• あなたが売主側だとする。買主 A と契約した後、より高値を出す B が現れて売ってしまった。A から損害賠償を請求されるのは避けられないが、所有権が最終的に誰のものになるかは、A と B のどちらの申請が先に受付番号を取ったかだけで決まる。あなたがどちらに渡したかったかは、その時点でもう関係ない
• 二番抵当で融資を出した。一番抵当の残債が物件の売却価格を上回った。競売の配当表に並んだあなたの取り分は、ゼロだった

取るべき行動

被害を受けた側：1. 登記事項証明書で相手方の登記の受付年月日と受付番号を確認し、自分の申請番号と突き合わせる2. 番号が後なら、原則として所有権は主張できない。切り替えるべき戦線は売主への責任追及（民法415条の債務不履行、709条の不法行為）である3. 並行して、相手が背信的悪意者に当たらないかを検討する。あなたの契約を知りつつ害意で先に登記したような事情があれば、登記の先後にかかわらず対抗できる余地がある。証拠は相手と売主のやり取りに残るため、早期に保全する

訴えられた側：1. 自分の受付番号が先であることを登記事項証明書で固定し、動かない事実として押さえる2. 相手方の背信的悪意者論を先回りして潰す。先行契約の存在を知っていたか、知ったのはいつか、取得価格が相場から乖離していないか、この三点の記録を整理しておく3. 売主が二重に売っていた場合、あなた自身も被害者側になりうる。売主への求償と、相手方との対抗関係の争いは別線として切り分けて進める

時効（請求できる期限）：20条自体に期限の定めはない。ただし実務上の期限は受付番号が付されるその瞬間であり、一度確定した番号を事後に覆す手段はない。関連する請求権の時効は、売主への債務不履行が権利を行使できることを知った時から5年または行使できる時から10年（民法166条）、不法行為が損害および加害者を知った時から3年（民法724条）

学説

通説（形式的審査主義）：登記官は申請情報と添付情報の形式的適合性のみを審査し、実体的権利関係の真偽には立ち入らない。20条が順序の裁量を認めないのはこの帰結であり、公示制度の迅速性と統一性を優先した制度設計と理解される

通説（対抗要件主義との接続）：民法177条の対抗要件具備の先後は、不動産登記法19条の受付番号と20条の処理順序によって外形的に確定する。実体的正当性との乖離は背信的悪意者排除の法理と売主への責任追及により事後補正されるとされる

改正の年表

1. 1.明治32年（1899年） 新設：旧不動産登記法（明治32年法律第24号）が制定され、受付番号の順序に従って登記を実行する原則が明文化された
2. 2.平成16年（2004年） 改正：不動産登記法の全部改正により現行法が制定され、受付番号順に登記を実行する原則は現行20条に承継された。同時にオンライン申請と登記識別情報の制度が導入され、受付の運用そのものが電子化された