仮登記に基づいて本登記（仮登記がされた後、これと同一の不動産についてされる同一の権利についての権利に関する登記であって、当該不動産に係る登記記録に当該仮登記に基づく登記であることが記録されているものをいう。以下同じ。）をした場合は、当該本登記の順位は、当該仮登記の順位による。
要点不動産登記法 106 条は、仮登記に基づいて本登記をした場合、その本登記の順位は仮登記の順位によると定める。仮登記自体に対抗力はなく、遡るのは順位だけである。
Q · 仮登記を入れておけば、後から割り込んできた他人の登記に勝てるんですか？
本登記を打てば勝てるが、仮登記のままでは勝てない
不動産登記法 106 条により、仮登記に基づいて本登記をした場合、その本登記の順位は仮登記の順位によります。したがって仮登記後に入った第三者の所有権移転登記や抵当権設定登記は、本登記を打った時点で後順位に落ちます。ただし仮登記のままでは対抗力がなく、第三者に権利を主張することはできません。また本登記の申請には、登記上の利害関係を有する第三者の承諾または承諾に代わる確定判決が必要です（同法 109 条 1 項）。順位は保全されていても、それを現実化する手続の壁が残ります。
決済の当日、売主が登記識別情報を紛失していた、あるいは農地の許可がまだ下りていない。本登記が打てないその瞬間に司法書士が勧めてくるのが仮登記である。ここで多くの人が誤解する。仮登記そのものに対抗力はない。つまり仮登記のままでは、第三者に「この不動産は私のものだ」と主張できない。ではなぜやるのか。答えが 106 条にある。後日きちんと本登記をすれば、その本登記の順位は仮登記をした日の順位まで遡る。あなたが仮登記を入れた後に売主が二重譲渡し、別人が所有権移転登記を済ませていたとしても、あなたが本登記を打った瞬間、その別人はあなたより後順位に落ち、権利を失う。仮登記は権利の予約ではなく、順番の予約である。この一語の違いを分かっているかどうかで、危ない取引に踏み込めるか、逃げるべきかの判断が変わる。
不動産登記法 106 条は、仮登記に基づく本登記の順位効を定める規定である。仮登記がされた後、同一の不動産について同一の権利に関する登記がされ、登記記録に当該仮登記に基づく登記である旨が記録されている場合、その本登記の順位は仮登記の順位による。受付番号の先後により順位を決する原則（同法 4 条）に対する順位保全の特則として機能する。
AI 輔助整理，以條文原文為準
本登記に必要な要件がまだ整わない段階で、将来の本登記のために登記の順位だけを確保しておく登記です。不動産登記法 105 条が要件を、106 条が順位の効力を定めています。
1 号は権利変動は生じているが登記識別情報など手続要件が欠ける場合、2 号は請求権や条件付権利を保全する場合です（105 条 1 号・2 号）。順位保全効はどちらも 106 条が根拠です。
仮登記義務者の承諾があるとき、または仮登記を命ずる処分があるときは、仮登記権利者が単独で申請できます（107 条 1 項）。共同申請が原則である本登記との大きな違いです。
仮登記が受け付けられた時点です。順位は日付単位ではなく受付番号順に決まるため、同じ日でも受付が先か後かで優劣が変わります（4 条、106 条）。
仮登記名義人は単独で抹消申請でき、登記上の利害関係人も仮登記名義人の承諾または承諾に代わる判決があれば単独申請できます（110 条）。相手方が所在不明でも訴訟による道があります。
実務上ほぼ通りません。仮登記権利者が本登記を打つと後順位の抵当権が職権抹消されうるため（109 条 2 項）、金融機関は担保価値をゼロと評価します。決済前の抹消が条件になります。
権利部の順位番号欄に登記の目的として「所有権移転仮登記」「条件付所有権移転仮登記」などと記載され、その下に本登記用の余白行が確保されています。受付年月日と受付番号が順位の位置です。
農地法の許可が下りるまで所有権移転の効力が生じず本登記ができないためです。条件付所有権移転仮登記を入れておけば、許可後の本登記の順位が仮登記の日に遡ります（106 条）。
なりません。仮登記には対抗力がなく、売主は仮登記付きのまま第三者に売却も抵当権設定もできる。あなたが得るのは、後日本登記をしたときに順位が仮登記の日まで遡るという効力だけである（106 条）。業界裏話ヒント：司法書士が「とりあえず仮登記で」と言うとき、本登記までのスケジュールと必要書類の期限を同時に確認すること。宙に浮いたまま数年放置された仮登記は、被保全請求権の時効で無価値になる
自動では消えない。本登記を申請する際、登記上の利害関係を有する第三者の承諾を得る必要があり（109 条 1 項）、承諾があって初めてその登記が職権で抹消される（同条 2 項）。業界裏話ヒント：承諾が得られない場合は承諾に代わる確定判決で足りる。実務では訴訟提起の準備を見せた段階で相手が折れることが多く、承諾料の相場交渉はここから始まる
仮登記自体に有効期間はないが、保全している請求権が時効消滅すれば仮登記は無意味になる（民法 166 条）。義務者側は承諾または判決を得て抹消を申請できる（不動産登記法 110 条）。業界裏話ヒント：長期放置された仮登記は、物件を売る際に必ず問題化する。相手方が所在不明でも、公示送達を使った抹消手続の道はある。売却を決めてから動くと半年は遅れる
買えるし所有権移転登記もできるが、仮登記権利者が本登記を打った瞬間、あなたの登記は後順位となり職権で抹消されうる（106 条、109 条）。代金は売主への損害賠償請求で追うしかない。業界裏話ヒント：仮登記付き物件は相場より明確に安い。その差額は、仮登記が実行されるリスクの値段である。買う前に仮登記の原因日付と被保全請求権の内容を登記記録から読み解けるかどうかが分かれ目になる
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 条文が定める内容 | 106 条：仮登記に基づく本登記の順位は仮登記の順位による | — |
| 働く場面 | 本登記を打った後、他人の登記との優劣を決めるとき | — |
| 第三者への影響 | 順位が遡ることで後順位の第三者が劣後する結果を生む | — |
| 見落としたときの損失 | 取得したはずの権利が受付番号の先後で丸ごと覆る | — |
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