不動産登記法 第110条（仮登記の抹消）

解説

登記の世界には「共同申請」という重い原則がある。不動産登記法60条により、登記は原則として登記権利者と登記義務者が二人そろって申請しなければならない。相手が協力しなければ、訴訟で判決を取るまで登記は動かない。ところが110条は、仮登記の抹消についてだけ、この原則を正面から外している。仮登記の登記名義人、つまり仮登記によって将来の権利を確保している当人は、単独で自分の仮登記を消せる。さらに重要なのは後段だ。仮登記名義人の承諾書さえあれば、その仮登記の存在によって不利益を受けている利害関係人（後順位の抵当権者、その不動産を買った人など）も、自分の名前で抹消申請ができる。あなたが買おうとしている土地に古い仮登記がぶら下がっているとき、仮登記名義人を登記所に連れて行く必要はない。承諾書一枚を取れば、あなた自身が申請人として動ける。決済当日、相手が現れなくても登記が完了するかどうかは、この一条を知っているかで決まる。

法的な位置づけ

不動産登記法110条は、仮登記の抹消における申請人の特則を定める規定であり、共同申請主義（同法60条）の例外として、仮登記の登記名義人による単独申請を認める。加えて、仮登記名義人の承諾がある場合には、当該仮登記の登記上の利害関係人も単独で抹消を申請することができる。

こんなときに使う

• 相続した土地の登記簿を取ったら、昭和50年代の所有権移転請求権仮登記が残っていた。仮登記名義人はとうに死亡し、相続人は全国に散っている。売却の話が来ているのに、この仮登記があるだけで買主も銀行も引く。110条後段のルートを知っていれば、相続人全員の承諾書を集めるという道筋が最初から見える。知らなければ、いきなり訴訟の見積もりを取ることになる
• 決済まであと3日。買主側の司法書士から「登記簿に仮登記が付いています、抹消してから決済してください」と連絡が入る。仮登記名義人は連絡がつくが遠方在住で、登記所には来られない。ここで必要なのは同行ではなく、承諾書と印鑑証明書の郵送。単独申請の構造を理解しているかどうかで、決済が飛ぶか間に合うかが分かれる
• あなたが仮登記名義人の側だったら？ 取引が破談になり、もう権利を主張するつもりはない。相手から「早く消してくれ」と言われている。あなたは一人で登記所に行けば抹消できる。相手の協力も、相手の実印も要らない。逆に言えば、消す気がないなら誰もあなたの意思なしには消せない、その非対称性があなたの交渉材料になる
• 後順位で抵当権を設定した金融機関の担当者。先順位に他人の仮登記があると、本登記されたときに自分の抵当権が職権抹消される危険がある（不動産登記法109条）。この危険を消すには仮登記の抹消しかない。110条後段の「利害関係人」に自分が該当することを理解している担当者は、承諾書の取得交渉から入る。していない担当者は、貸出稟議を止める

取るべき行動

被害を受けた側：1. 登記事項証明書を取得し、仮登記の種類（所有権移転請求権仮登記か、条件付所有権移転仮登記か等）と登記名義人、登記原因を特定する2. 仮登記名義人が特定できれば、抹消の承諾書（実印押印＋印鑑証明書）の交付を交渉。あなたが後順位抵当権者や現所有者なら110条後段の利害関係人に当たる3. 承諾が取れれば、あなたが単独で抹消登記を申請できる。登録免許税は不動産1個につき1,000円（上限あり、最新の税率をご確認ください） 4. 相手が死亡・所在不明で承諾が取れない場合は、不動産登記法70条の除権決定または抹消請求訴訟へ切り替える

訴えられた側：1. あなたが仮登記名義人で抹消を求められている側なら、まず自分の仮登記が保全している権利（売買予約完結権、代物弁済予約等）が現時点で存続しているかを確認する2. 予約完結権には除斥期間・時効の問題があり、既に消滅していれば抹消に応じるほかない場合が多い3. 権利が存続しているなら、承諾書の交付は清算金の支払や本登記手続と引き換えにする。承諾書を先に渡すと相手が単独で抹消でき、こちらの登記上の地位が消える4. 交渉が決裂した場合、相手は訴訟で抹消判決を取りに来る。応訴の準備として仮登記の原因証書を保全する

時効（請求できる期限）：110条の申請自体に期限はない。ただし仮登記が保全している権利の側に期限がある。売買予約完結権は形成権として10年の除斥期間（判例）、被担保債権は民法166条の消滅時効（権利行使できることを知った時から5年、権利行使できる時から10年）にかかる。仮登記名義人側は、この期間が経過すると抹消を拒む法的根拠を失う（最新の改正状況をご確認ください）

学説

通説（登記実務の一般的理解）：110条前段が単独申請を認めるのは、仮登記の抹消が申請人である仮登記名義人自身の権利を失わせる方向にしか働かず、虚偽の登記が入り込むおそれが類型的に小さいためである。手続の重さを、失われる利益の大きさに比例させた設計と説明される。

通説（後段の位置づけ）：後段が利害関係人の単独申請を認めても真正担保は損なわれない、と解される。承諾書という書面によって仮登記名義人本人の意思確認が残されているためであり、承諾の方式要件（実印・印鑑証明書等）はこの意思確認機能を担保する要件と位置づけられる。

改正の年表

1. 1.平成16年（2004年） 改正：不動産登記法の全部改正（平成16年法律第123号）。オンライン申請の導入と条文の現代語化にあわせ、仮登記の抹消における申請人の特則が第110条として整理された。
2. 2.令和3年（2021年） 改正：民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）により相続登記の申請義務化等が導入され、放置された古い登記の解消が政策課題として前面に出た。本条の文言そのものに直接の変更はないが、休眠仮登記の抹消需要は実務上増加している。