不動産登記法 第109条（仮登記に基づく本登記）

将来の本登記のために順位を確保しておく登記です。それ自体に対抗力はありませんが、本登記をすると順位が仮登記の順位に遡り、後から入った権利を排除できます。

当事者の申請を待たず、登記官が自らの判断で登記を消すことです。不動産登記法 109 条 2 項の場合、仮登記に基づく本登記をするときに後順位の第三者の登記が対象になります。

仮登記の後に登記され、本登記により登記簿上の権利を失う者です。後順位の抵当権者や所有権取得者のほか、条文は抵当証券の所持人・裏書人を明示的に含めています。

登記上の利害関係を有する第三者がいる場合は必要です。第三者が一人もいなければ承諾は不要で、仮登記権利者と登記義務者の共同申請で本登記ができます。

実務では承諾書に実印を押印し、作成後 3 か月以内の印鑑証明書を添えるのが標準です。法人の場合は登記事項証明書も求められるため、事前に法務局へ確認してください。

承諾に代わる裁判を求める訴えを提起し、確定判決の謄本を承諾を証する情報の代わりに添付します。拒否されただけで本登記が永久に止まるわけではありません。

登録免許税と司法書士報酬がかかります。本登記の登録免許税は仮登記時に納付した分を考慮して算出されるため、税率と軽減措置の最新状況を法務局または税理士に確認してください。

不動産登記法 110 条の抹消手続によります。仮登記名義人の承諾または判決を得て申請するのが原則で、名義人が死亡していれば相続人全員の関与が必要になります。

法律上の定額はなく、実務では当事者間の交渉次第である。ただし本登記が実行されれば不動産登記法 109 条 2 項により登記は職権抹消されるため、承諾を拒み続けても承諾に代わる判決で押し切られる構造にある。業界裏話ヒント：交渉力の実質は「承諾するか否か」ではなく、あなたの権利が仮登記より先か後かで決まる。後順位であることが確定した時点で、要求できる金額の天井は一気に下がる。

本当である。不動産登記法 109 条 2 項は、仮登記に基づく本登記をするとき、登記官が職権で第三者の権利に関する登記を抹消しなければならないと定める。裁判所の判断を待つ必要はない。業界裏話ヒント：ただしその前提として 1 項の承諾書または承諾に代わる判決の添付が必須である。つまり「知らないうちに消される」ケースは、あなたが承諾書を出した場合か、訴訟の被告になっていた場合に限られる。訴状を放置することが最大のリスクになる。

そのまま買うのは危険である。あなたの所有権移転登記は仮登記より後順位となり、将来その仮登記が本登記されれば職権抹消の対象になりうる。決済前に仮登記の抹消登記を条件にするのが実務の標準である。業界裏話ヒント：仮登記権利者が行方不明や死亡のケースでは、抹消に相続人全員の関与が必要となり数か月かかる。融資承認の有効期限から逆算すると、契約前に着手していないと間に合わない。

対抗力はないが順位保全効はある。本登記をした時点で順位が仮登記の順位に遡るため、後から入った権利を排除できる。この効力の実現手続を定めるのが 109 条である。業界裏話ヒント：順位保全効があっても、本登記の申請には登記義務者の協力または判決が要る。仮登記を入れて安心してしまい、相手が音信不通になってから慌てる例が最も多い。