不動産登記法 第68条（登記の抹消）

解説

住宅ローンを完済した。銀行から抵当権抹消の書類が届いた。あとは法務局に出すだけ、そう思っている人が大半である。ところが登記簿を取ってみると、その抵当権にさらに転抵当が設定されていたり、抵当権を差し押さえた債権者がいたりする。不動産登記法68条は、こう定める。権利に関する登記の抹消は、登記上の利害関係を有する第三者がある場合、その第三者の承諾があるときに限り申請できる。つまり、あなたと銀行の二者間で話がついていても、登記簿にぶら下がっている第三者が一人でも承諾しなければ、抹消申請は却下される。しかもこの条文が言う「承諾」は、実印を押した承諾書と印鑑証明書という形式で証明しなければならない。相手が行方不明なら、承諾書は取れない。取れないまま放置すると、その不動産は売れない、担保に入れられない、相続で揉める。あなたが握るべき情報は、抹消の可否を決めているのは債権者との関係ではなく、登記簿という一枚の紙の上の人間関係だという点である。

法的な位置づけ

不動産登記法68条は、権利に関する登記の抹消の申請要件を定める規定であり、登記上の利害関係を有する第三者が存在する場合には、その第三者の承諾があるときに限り抹消を申請できるとする。当該抹消につき利害関係を有する抵当証券の所持人及び裏書人も、この第三者に含まれる。共同申請主義（同法60条）を前提に、既存の登記を信頼した第三者を保護するための付加的要件として機能する。

こんなときに使う

• ローンを完済して銀行から抹消書類一式を受け取った。だが登記簿を見ると、その抵当権を目的とする転抵当権が入っている。銀行の書類だけでは抹消できない。転抵当権者の承諾書と印鑑証明書が要る。銀行の担当者はこれを教えてくれないことが多い、なぜなら銀行にとって自分の債権は回収済みだからである
• 父が亡くなり、実家を売ろうとして登記簿を取った。40年前の抵当権が残っていて、抵当権者は既に解散した会社。第三者として仮差押債権者の名前もある。承諾書を誰から取ればいいのか、そもそも生きている人がいるのか。売買契約の決済日まであと30日。ここから承諾書を集める作業に入ると、決済延期はほぼ確実である
• もし、あなたが抹消される抵当権の後順位に自分の抵当権を持っていたら、承諾を求められる側になるだろうか。答えは、原則としてならない。先順位抵当権が消えればあなたの順位は上がる、つまり利益を受ける立場なので、68条の利害関係人ではない。ここを取り違えて余計な承諾書集めをしている実務者は少なくない
• あなたが不動産業者で、決済当日に司法書士から「この抹消は今日できません」と言われた。買主のローン実行は止まり、売主は次の物件を買えず、連鎖が崩れる。原因は登記簿の付記登記一行、それを事前に読んでいなかったこと
• 抵当証券が発行されている抵当権。所持人が誰か分からない。68条は括弧書きで抵当証券の所持人・裏書人を明示的に利害関係人に含めている。この場合、承諾書の取得は事実上不可能に近く、訴訟で承諾に代わる判決を取りに行く選択肢が浮上する

取るべき行動

被害を受けた側：1. 法務局またはオンラインで登記事項証明書を取得し、抹消したい権利の下にぶら下がる付記登記・差押・転抵当・仮登記を全て洗い出す2. 各第三者について、実体上の権利がまだ生きているかを確認する。既に消滅していれば承諾義務がある3. 承諾書は実印押印＋印鑑証明書（作成後3か月以内が実務の目安）で揃える4. 任意に応じない相手には承諾請求訴訟を提起し、確定判決を承諾書に代える5. 相手が行方不明なら公示送達、法人が解散済みなら清算人選任申立てを検討する。並行して司法書士に登記簿を見せ、休眠担保権の特例（不動産登記法70条）が使えるかを確認する

訴えられた側：1. 承諾を求められた側は、まず自分の権利が実体として生きているかを検証する。生きているなら承諾義務はなく、拒否は正当である2. 既に自分の債権が消滅しているなら、承諾義務があり、拒めば訴訟で負けたうえ訴訟費用の負担リスクを負う3. 承諾と引き換えに何らかの条件を求める場合、その要求が権利の実体に基づくものか、単なる期日圧力を利用した対価要求かを自覚しておく。後者は訴訟で覆される4. 承諾書には、どの登記のどの抹消についての承諾かを特定して記載する。包括的な文言は後の紛争の火種になる

時効（請求できる期限）：68条自体に申請期限の定めはない。ただし承諾書に添付する印鑑証明書は作成後3か月以内が実務上の運用であり、これを過ぎれば取り直しになる。また抹消登記請求権自体は、被担保債権消滅を原因とする場合、判例上消滅時効にかからないと解されているが、権利者側の相続が重なるほど承諾書取得は困難になる。実質的な時間圧は法定期限ではなく、相手の死亡・解散・行方不明化の速度である（最新の実務運用をご確認ください）

学説

通説：68条の「登記上の利害関係を有する第三者」とは、当該抹消により登記記録上不利益を受ける者を指し、実体上の権利が既に消滅している者は承諾義務を負う。承諾は第三者に絶対的拒否権を与えるものではなく、実体関係の検証を経て代替されうる形式的関門と解される。

実務上の取扱い：承諾の有無は登記官の形式的審査に服するため、承諾書は抹消対象の登記を特定して記載し、実印押印と印鑑証明書の添付を要するのが通例である。利害関係人該当性に疑義がある場合、管轄法務局の登記手続案内で事前確認する運用が定着している。

改正の年表

1. 1.平成16年（2004年） 改正：不動産登記法の全部改正（平成16年法律第123号）。旧不動産登記法（明治32年法律第24号）を全面的に書き改め、オンライン申請の導入と条文構成の再編が行われた。抹消登記について利害関係を有する第三者の承諾を要する規律は、現行68条に置かれている。