不動産登記法 第68条（登記の抹消）

抹消によって不利益を受ける登記名義人を指します。転抵当権者、抵当権を差し押さえた債権者、抵当権を目的とする質権者、抵当証券の所持人・裏書人などが典型です。

必要です。原抵当権が抹消されると転抵当権は目的を失い消滅するため、転抵当権者は 68 条の利害関係人にあたります。承諾書と印鑑証明書の添付が求められます。

登録免許税は不動産 1 個につき 1,000 円（同一申請で 20 個以上は 20,000 円）です。別途、登記事項証明書の取得費用や、司法書士に依頼する場合の報酬がかかります。

利害関係人がいない単純な事案なら本人申請も可能です。ただし付記登記や差押えが絡む場合は 68 条の承諾要否の判断が必要で、司法書士への依頼が現実的です。

実務上、承諾書には作成者の実印を押し、印鑑証明書を添付するのが原則です。証明書は作成後 3 か月以内のものを求められるのが通常の運用です。

登記識別情報または登記済証、解除証書等の登記原因証明情報、抵当権者の委任状、資格証明情報が基本です。利害関係人がいれば、その承諾書と印鑑証明書が追加されます。

仮登記も権利に関する登記であるため、その抹消に登記上の利害関係を有する第三者がいれば、68 条により承諾が必要になります。仮登記に基づく転付的な権利者が典型です。

抵当権自体を差し押さえた債権者は利害関係人にあたるため、その承諾がなければ抹消申請はできません。承諾が得られなければ、承諾請求訴訟による代替を検討します。

実体上の抵当権は消滅していても、登記簿には残り続ける。放置の本当のコストは、抹消に必要な第三者や抵当権者側の担当者・法人が時間とともに消えていくことである。68 条の承諾書が必要な相手が解散・死亡すれば、取得難易度は跳ね上がる。業界裏話ヒント：銀行が交付する抹消書類には有効期限が実質的にある。委任状の代表者が交代すると使えなくなり、再発行を頼むと有料または断られる金融機関もある。書類が届いたその月に出すのが最も安い

手詰まりではない。承諾義務のある第三者が任意に応じない場合、承諾を求める訴訟を起こし、勝訴確定判決を得れば、その判決が承諾書の代わりになる（不動産登記令 7 条 1 項 5 号ハ）。相手が行方不明なら公示送達で訴訟を進める道もある。業界裏話ヒント：訴訟まで行く前に、判決になれば承諾義務が認められる見込みだと弁護士名義の書面で伝えるだけで応じる相手は多い。訴訟費用を負担してまで争う実益がないと分かるからである

原則として不要である。先順位の抵当権が抹消されれば後順位者の順位は上昇し、利益を受ける立場になる。68 条の「登記上の利害関係を有する第三者」とは、その抹消によって不利益を受ける者を指す。転抵当権者、抵当権の差押債権者、抵当権を目的とする質権者などがこれにあたる。業界裏話ヒント：実務では、利害関係人にあたるかどうかの判断は登記官の審査を通る。迷ったら管轄法務局の登記相談で事前に確認できる。申請してから却下されると、登録免許税は原則戻らない

68 条の原則どおりなら抵当権者の関与が必要だが、休眠担保権については不動産登記法 70 条に特例がある。所在不明の抵当権者について、被担保債権の弁済期から一定期間経過と供託などの要件を満たせば、単独で抹消申請できる道が開かれている。業界裏話ヒント：この特例は要件が細かく、供託額の計算に元利金の長期累積が絡む。相続登記の義務化（2024 年 4 月施行）で古い登記簿を開く人が急増しており、対応経験のある司法書士とそうでない司法書士で処理速度が大きく違う（最新の改正状況をご確認ください）