不動産登記法 第70条（除権決定による登記の抹消等）
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- 登記権利者は、共同して登記の抹消の申請をすべき者の所在が知れないためその者と共同して権利に関する登記の抹消を申請することができないときは、非訟事件手続法（平成二十三年法律第五十一号）第九十九条に規定する公示催告の申立てをすることができる。
- 2.前項の登記が地上権、永小作権、質権、賃借権若しくは採石権に関する登記又は買戻しの特約に関する登記であり、かつ、登記された存続期間又は買戻しの期間が満了している場合において、相当の調査が行われたと認められるものとして法務省令で定める方法により調査を行ってもなお共同して登記の抹消の申請をすべき者の所在が判明しないときは、その者の所在が知れないものとみなして、同項の規定を適用する。
- 3.前二項の場合において、非訟事件手続法第百六条第一項に規定する除権決定があったときは、第六十条の規定にかかわらず、当該登記権利者は、単独で第一項の登記の抹消を申請することができる。
- 4.第一項に規定する場合において、登記権利者が先取特権、質権又は抵当権の被担保債権が消滅したことを証する情報として政令で定めるものを提供したときは、第六十条の規定にかかわらず、当該登記権利者は、単独でそれらの権利に関する登記の抹消を申請することができる。同項に規定する場合において、被担保債権の弁済期から二十年を経過し、かつ、その期間を経過した後に当該被担保債権、その利息及び債務不履行により生じた損害の全額に相当する金銭が供託されたときも、同様とする。
この条文の基本情報
除権決定による登記の抹消等とは何ですか？
定義除権決定による登記の抹消等とは、不動産登記法第70条に定められた規定で、「登記権利者は、共同して登記の抹消の申請をすべき者の所在が知れないためその者と共同して権利に関する登記の抹消を申請することができないときは、非訟事件手続法（平成二…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 不動産登記法第70条（除権決定による登記の抹消等）は、日本の不動産登記法に含まれる条文です。
- 不動産登記法第70条の条文原文は「登記権利者は、共同して登記の抹消の申請をすべき者の所在が知れないためその者と共同して権利に関する登記の抹消を申請することができないときは、非訟事件手続法（平成二…」で始まります。
- 不動産登記法第70条は第一款 通則に置かれています。
- 不動産登記法の公布日は平成16年6月18日です。
- 不動産登記法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 不動産登記法第70条の前の条は不動産登記法第69条の2です。
- 不動産登記法第70条の次の条は不動産登記法第70条の2です。
- 不動産登記法第70条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第70条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123 - 本サイト収録
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第70条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/416AC0000000123/70
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点不動産登記法70条は、抹消を共同申請すべき相手の所在が知れないとき、公示催告と除権決定を経て登記権利者が単独で抹消を申請できると定める。担保権には20年経過＋全額供託の特則がある。
Q · 登記簿に残っている大正時代の抵当権、相手が誰か分からなくても消せますか？
相手が行方不明なら、公示催告か供託で単独抹消できます
不動産登記法70条は、共同申請すべき相手の所在が知れず抹消できない場合の特例です。1項で非訟事件手続法99条の公示催告を申し立て、除権決定を得れば3項により単独で抹消を申請できます。地上権や賃借権、買戻特約は登記された存続期間が満了し、法務省令の定める方法で調査してもなお所在が判明しなければ、所在が知れないものとみなされます（2項）。担保権は被担保債権の消滅を証する情報を提供するか、弁済期から20年経過後に元本・利息・損害金の全額を供託すれば、公示催告を経ずに単独抹消できます（4項）。
解説
相続した土地の登記簿を取り寄せたら、大正九年設定、債権額五十円の抵当権が消えずに残っている。抵当権者は個人名、当然もう生きていない。相続人の行方も分からない。権利に関する登記の抹消は原則として登記権利者と登記義務者が共同で申請する（60条）ため、相手が消えた瞬間、あなたの土地は売れない土地になる。70条はその袋小路に用意された非常口だ。相手の所在が知れないなら裁判所に公示催告を申し立て、除権決定を得れば、あなた単独で抹消を申請できる（1項、3項）。さらに令和三年（2021年）改正（令和五年四月一日施行）で近道が二本開いた。地上権・永小作権・質権・賃借権・採石権・買戻特約は、登記された存続期間や買戻期間が満了していて、法務省令の定める方法で調査してもなお所在が判明しなければ「所在が知れない」とみなされる（2項）。担保権は、弁済期から二十年経過し、その後に元本・利息・損害金の全額を供託すれば、公示催告を経ずに単独抹消できる（4項後段）。改正前に必要だった債権証書の提供という壁は、すでに外れている。
法的な位置づけ
不動産登記法70条は、権利に関する登記の抹消における共同申請主義（同法60条）の例外を定める規定である。抹消の相手方となる登記名義人の所在が知れない場合に、登記権利者が非訟事件手続法99条の公示催告を申し立て、除権決定を得て単独で抹消を申請することを認める。用益権の存続期間満了によるみなし規定と、担保権の20年経過＋全額供託による単独抹消も置く。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.登記事項証明書の乙区を読み解く 法務局で登記事項証明書を取得し、乙区に残る権利の種類（抵当権・地上権・買戻特約など）、設定年月日、債権額、弁済期、利息および損害金の約定、存続期間を書き出す。どのルートに乗るかはこの記載だけで八割決まる
- 2.相手方の所在調査を先に固める 登記名義人が個人なら戸籍・除籍・住民票の除票を、法人なら商業登記簿と本店所在地を辿る。判明していて非協力なだけなら63条の判決ルート、真に所在不明なら70条ルートに分かれるため、この分岐の確定が最優先
- 3.担保権なら4項後段の供託ルートを先に検討 先取特権・質権・抵当権で、登記された弁済期から20年を経過している場合は、元本・利息・損害金の全額を計算し、経過後に法務局へ供託する。公示催告が不要な分だけ期間を大幅に短縮できる
- 4.供託ルートに乗らないなら公示催告を申し立てる 用益権や買戻特約は、存続期間満了を確認したうえで法務省令の定める調査を実施し、2項のみなし規定に乗せる。そのうえで非訟事件手続法99条の公示催告を管轄簡易裁判所に申し立てる
- 5.除権決定を得て単独で抹消登記を申請 権利申告なく除権決定が出たら、決定書の正本を添えて70条3項による単独抹消登記を申請する。供託ルートの場合は供託書正本と調査資料を添付して単独申請する
よくある質問 AI による整理
Q1休眠担保権とは何ですか？
明治・大正・昭和初期に設定され、実体としては消滅しているのに登記簿から抹消されずに残っている抵当権や先取特権のことです。不動産登記法70条4項が抹消ルートを用意しています。
Q2除権決定とは何ですか？
公示催告の期間内に権利の届出がなかったとき、裁判所がその権利の効力を失わせる決定です。非訟事件手続法106条1項に基づき、これを得れば70条3項で単独抹消が可能になります。
Q3公示催告の期間はどれくらいかかりますか？
公告の日から3か月を下ることができないと定められており、申立ての準備と裁判所の審理を含めると、実務上は申立てから除権決定まで4か月から半年程度を見込むのが一般的です。
Q4明治や大正の抵当権も消せますか？
消せます。設定年代の古さ自体は要件ではなく、相手の所在が知れないこと、そして除権決定を得るか、弁済期から20年経過後に全額を供託することが条件になります。
Q5不動産登記法70条の供託はいくら必要ですか？
被担保債権の元本、利息、債務不履行により生じた損害の全額に相当する金銭です。登記簿に記載された債権額と利息・損害金の約定から算出します。額の大小は要件に影響しません。
Q6所在が知れないと認められる調査方法は？
2項は「相当の調査が行われたと認められるものとして法務省令で定める方法」と規定します。戸籍・除票・法人登記の追跡など、省令の定める手順を踏んだ記録が必要です。
Q7公示催告はどこに申し立てますか？
非訟事件手続法に基づく公示催告事件として、管轄の簡易裁判所に申し立てます。申立ての際は登記事項証明書と所在不明を裏づける調査資料を添えるのが通例です。
Q8古い抵当権が残っていると家は売れませんか？
法律上売買自体は可能ですが、買主の住宅ローンを実行する金融機関がほぼ確実に抹消を条件とするため、実務上は抹消しない限り決済に進めないのが実情です。
この条文についての質問 AI による整理
Q1抵当権者がもう死んでいる場合、相続人を全員探して判子をもらうしかないんですか？
相続人が判明していれば、その相続人と共同で抹消を申請するのが原則です（60条）。協力を拒まれるなら訴訟を経て判決で単独申請（63条）。所在が「知れない」場合に初めて70条のルートに入ります。実務のポイント：判明しているが非協力なのか、そもそも所在不明なのかで進む道が全く違う。ここを曖昧にしたまま調査を始めると、費やした戸籍取得費用がまるごと無駄になる。最初の面談でこの分岐を確定させること
Q2二十年経てば、供託だけで勝手に消せるということですか？
供託だけでは足りません。4項後段は「第一項に規定する場合」、つまり共同申請すべき相手の所在が知れないことが前提です。そのうえで弁済期から二十年経過し、経過後に元本・利息・債務不履行による損害の全額に相当する金銭を供託して初めて単独申請ができます。実務のポイント：令和三年改正で債権証書の提供が要件から外れた点が実務の転換点。百年前の証書など残っているはずがなく、これが長年の壁だった。古い解説書は改正前の記述のままなので注意
間違えやすい点 AI による整理
- 「借金はとっくに時効だから、登記も自然に落ちているはず」という問いの立て方そのものが誤っている。実体法上の権利消滅と登記簿上の記載は別の世界で動く。抵当権が実体として消滅していても、誰かが抹消を申請しない限り、登記簿の文字は百年でも一文字も変わらない。しかも抵当権は債務者・抵当権設定者との関係では被担保債権と同時でなければ時効消滅しない（民法396条）ため、時効の主張自体が簡単ではない。
- 共同申請の原則は知っていても、「所在が知れない」と認められる水準を知らない人が多い。住民票が取得できなかった、郵便が返送された、という程度では足りない。2項は「相当の調査が行われたと認められるものとして法務省令で定める方法」と書いており、調査の手順そのものが要件化されている。手順を飛ばした申立ては、事実として相手が行方不明でも通らない。
- あなたから見れば「百年前の五十円の借金」でも、法律から見れば有効に登記された担保権である。債権額の大小は抹消の可否に一切影響しない。五十円の記載一行が、数千万円の売買契約を止める。この落差を軽く見た人ほど、決済直前で足をすくわれる。
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 対象となる相手 | 70条：所在が知れない登記義務者（個人・法人を問わない） | 70条の2：解散した法人である担保権者 63条：所在は判明しているが抹消に協力しない相手 |
| 必要な手続 | 公示催告＋除権決定、または債権消滅の証明・20年経過＋全額供託 | 清算人の所在不明などの要件を満たしたうえでの単独申請 抹消登記手続を命ずる確定判決の取得 |
| 時間の目安 | 供託ルートなら1〜2か月、除権決定ルートは4か月〜半年 | 訴訟不要のため比較的短期（要件確認に時間を要する） 訴訟提起から判決確定まで半年〜1年以上 |
| 金銭的負担 | 供託ルートは元本・利息・損害金の全額供託が必要 | 供託は不要（要件を満たせば書面審査） 訴訟費用と弁護士費用が発生 |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾は日本統治期以来の歴史的遺留登記を、個別手続ではなく地籍清理条例という一括整理立法で処理した点が対照的。抵当権自体も民法880条の5年除斥期間で実体的に消えやすい設計になっている
韓国も日本法の系譜を継ぎ、登記義務者の所在不明時に公示催告と除権判決を経て単独抹消を認める構造を採る。日本の令和3年改正に相当する所在不明みなし規定の有無は要確認
ドイツは債権者が不明な抵当権について、一定期間の経過後に公示催告手続（Aufgebotsverfahren）で債権者を除斥する構造と、供託により抵当権を消滅させる構造の両方を民法典本体に置く。日本の70条3項・4項後段と発想が極めて近い
米国の多くの州は、一定年数を経過した古い担保登記を自動的に失効させる制定法を持つ。個別に裁判所の決定を要する日本と異なり、期間経過だけで登記の効力が切れる点で手続負担が軽い
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 決済まであと三週間。買主側の銀行から「乙区の大正十四年の抵当権を抹消してからでないと融資は実行できない」と通告された。除権決定ルートは公示催告の期間だけで三か月を要する。
- もし、亡くなった祖父が昔貸した金の抵当権が、あなたの知らない土地に残っていたとしたら？ そのとき、あなたは70条で消される側、つまり公示催告の相手方に回る。官報に載った催告に気付かないまま権利申告の期間が過ぎれば、除権決定で担保権は登記簿から消える。相続財産の調査で祖父名義の担保権を拾えるかどうかが分岐点になる。
- 工場用地の乙区に、昭和四十年設定・存続期間三十年の地上権が残ったまま。地上権者だった会社は実体を失い、代表者の所在も追えない。存続期間はとうに満了しているので、2項のみなし規定を使い、法務省令の定める調査を踏んだうえで公示催告に進む道がある。ただし調査手順を省いた申立ては通らない。
取るべき行動
被害を受けた側：抹消したい登記権利者の側：1. 登記簿乙区の設定年月日・弁済期・利息および損害金の約定を書き出す2. 相手方の所在調査を先に固める。戸籍・除票・法人登記を辿り、記録を残す3. 担保権かつ弁済期から二十年経過なら4項後段の供託ルートを最優先で検討、公示催告が不要な分だけ早い4. 存続期間満了の用益権・買戻特約なら2項のみなし規定、それ以外は1項の公示催告から除権決定（3項）へ。いずれも司法書士に登記簿の写しを持って初回相談を
訴えられた側：消される側、つまり担保権者や地上権者の承継人の立場：1. 官報の公示催告は見落とされやすい。先代が誰かに金を貸していた形跡があれば、相続財産調査の段階で登記簿上の担保権を洗い出す2. 除権決定が出る前に権利を届け出れば失効を防げる3. 4項後段のルートで供託された場合、供託金は本来の権利者が還付請求できる。抹消されたから終わりではない4. 手続が進んでいると知ったら、期間内に非訟手続で権利を申し出ることが最優先
時効（請求できる期限）：本条の申請自体に期限はない。ただし4項後段は被担保債権の弁済期から二十年の経過が要件で、起算点は登記された弁済期。供託はその二十年を経過した後に行う必要がある。公示催告の期間は公告の日から三か月を下ることができず、申立てから除権決定まで実務上おおむね四か月から半年を見込む。解散した法人の担保権は70条の2で弁済期から三十年かつ解散から三十年が要件（最新の改正状況をご確認ください）
学説
通説：実体法上の権利の消滅と登記簿の記載は別次元で動くため、実体上消滅した担保権であっても抹消申請がない限り登記は残る。70条は、この乖離を裁判所の手続または経済的埋め合わせによって解消する技術的規定と理解されている
所有者不明土地対策の立法論：令和3年改正は、登記名義人の権利保護一辺倒だった従来の設計を修正し、不動産の流通確保という公益を天秤に載せた。2項のみなし規定を法務省令の調査方法に縛ったのは、安易な抹消を防ぐための歯止めであると説明される
改正沿革 AI による整理
- 平成16年（2004年）不動産登記法全部改正 旧不動産登記法の除権判決による抹消の規定を引き継ぎ、現行70条として整理。公示催告および除権判決を経た単独抹消、担保権について債権証書の提出と債権全額等の供託による単独抹消の枠組みを置いた
- 令和3年（2021年）改正、令和5年（2023年）4月1日施行 所有者不明土地対策として大幅改正。存続期間満了の用益権・買戻特約について法務省令の定める調査を経れば所在不明とみなす2項を新設し、担保権の単独抹消から債権証書の提供要件を外して弁済期から二十年経過＋全額供託の要件に整理した
改正の年表
- 1.平成16年（2004年） 改正：不動産登記法の全部改正（平成16年法律第123号）。旧法の除権判決による抹消の規定を引き継ぎ、現行70条として整理。公示催告および除権判決を経た単独抹消、担保権について債権証書の提出と債権全額等の供託による単独抹消の枠組みを置いた
- 2.令和3年（2021年） 改正：所有者不明土地対策として大幅改正（令和5年4月1日施行）。存続期間が満了した用益権・買戻特約について法務省令の定める調査を経れば所在不明とみなす2項を新設し、担保権の単独抹消から債権証書の提供要件を外して、弁済期から20年経過＋全額供託の要件に整理した
- 不動産登記法 第60条共同申請の原則、本条が破る対象
- 不動産登記法 第63条判決による単独申請、非協力の相手への別ルート
- 不動産登記法 第69条死亡・解散による権利消滅時の単独抹消
- 不動産登記法 第69条の2買戻特約登記の期間経過後の単独抹消
- 不動産登記法 第70条の2解散法人の担保権を三十年経過で単独抹消
- 非訟事件手続法 第99条公示催告の申立ての根拠手続
- 非訟事件手続法 第106条除権決定、単独申請の前提となる裁判
- 民法 第396条抵当権の消滅時効の制限、実体法上の消滅困難性
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