要点不動産登記法70条は、抹消を共同申請すべき相手の所在が知れないとき、公示催告と除権決定を経て登記権利者が単独で抹消を申請できると定める。担保権には20年経過＋全額供託の特則がある。
Q · 登記簿に残っている大正時代の抵当権、相手が誰か分からなくても消せますか？
相手が行方不明なら、公示催告か供託で単独抹消できます
不動産登記法70条は、共同申請すべき相手の所在が知れず抹消できない場合の特例です。1項で非訟事件手続法99条の公示催告を申し立て、除権決定を得れば3項により単独で抹消を申請できます。地上権や賃借権、買戻特約は登記された存続期間が満了し、法務省令の定める方法で調査してもなお所在が判明しなければ、所在が知れないものとみなされます（2項）。担保権は被担保債権の消滅を証する情報を提供するか、弁済期から20年経過後に元本・利息・損害金の全額を供託すれば、公示催告を経ずに単独抹消できます（4項）。
相続した土地の登記簿を取り寄せたら、大正九年設定、債権額五十円の抵当権が消えずに残っている。抵当権者は個人名、当然もう生きていない。相続人の行方も分からない。権利に関する登記の抹消は原則として登記権利者と登記義務者が共同で申請する（60条）ため、相手が消えた瞬間、あなたの土地は売れない土地になる。70条はその袋小路に用意された非常口だ。相手の所在が知れないなら裁判所に公示催告を申し立て、除権決定を得れば、あなた単独で抹消を申請できる（1項、3項）。さらに令和三年（2021年）改正（令和五年四月一日施行）で近道が二本開いた。地上権・永小作権・質権・賃借権・採石権・買戻特約は、登記された存続期間や買戻期間が満了していて、法務省令の定める方法で調査してもなお所在が判明しなければ「所在が知れない」とみなされる（2項）。担保権は、弁済期から二十年経過し、その後に元本・利息・損害金の全額を供託すれば、公示催告を経ずに単独抹消できる（4項後段）。改正前に必要だった債権証書の提供という壁は、すでに外れている。
不動産登記法70条は、権利に関する登記の抹消における共同申請主義（同法60条）の例外を定める規定である。抹消の相手方となる登記名義人の所在が知れない場合に、登記権利者が非訟事件手続法99条の公示催告を申し立て、除権決定を得て単独で抹消を申請することを認める。用益権の存続期間満了によるみなし規定と、担保権の20年経過＋全額供託による単独抹消も置く。
AI 輔助整理，以條文原文為準
明治・大正・昭和初期に設定され、実体としては消滅しているのに登記簿から抹消されずに残っている抵当権や先取特権のことです。不動産登記法70条4項が抹消ルートを用意しています。
公示催告の期間内に権利の届出がなかったとき、裁判所がその権利の効力を失わせる決定です。非訟事件手続法106条1項に基づき、これを得れば70条3項で単独抹消が可能になります。
公告の日から3か月を下ることができないと定められており、申立ての準備と裁判所の審理を含めると、実務上は申立てから除権決定まで4か月から半年程度を見込むのが一般的です。
消せます。設定年代の古さ自体は要件ではなく、相手の所在が知れないこと、そして除権決定を得るか、弁済期から20年経過後に全額を供託することが条件になります。
被担保債権の元本、利息、債務不履行により生じた損害の全額に相当する金銭です。登記簿に記載された債権額と利息・損害金の約定から算出します。額の大小は要件に影響しません。
2項は「相当の調査が行われたと認められるものとして法務省令で定める方法」と規定します。戸籍・除票・法人登記の追跡など、省令の定める手順を踏んだ記録が必要です。
非訟事件手続法に基づく公示催告事件として、管轄の簡易裁判所に申し立てます。申立ての際は登記事項証明書と所在不明を裏づける調査資料を添えるのが通例です。
法律上売買自体は可能ですが、買主の住宅ローンを実行する金融機関がほぼ確実に抹消を条件とするため、実務上は抹消しない限り決済に進めないのが実情です。
相続人が判明していれば、その相続人と共同で抹消を申請するのが原則です（60条）。協力を拒まれるなら訴訟を経て判決で単独申請（63条）。所在が「知れない」場合に初めて70条のルートに入ります。業界裏話ヒント：判明しているが非協力なのか、そもそも所在不明なのかで進む道が全く違う。ここを曖昧にしたまま調査を始めると、費やした戸籍取得費用がまるごと無駄になる。最初の面談でこの分岐を確定させること
供託だけでは足りません。4項後段は「第一項に規定する場合」、つまり共同申請すべき相手の所在が知れないことが前提です。そのうえで弁済期から二十年経過し、経過後に元本・利息・債務不履行による損害の全額に相当する金銭を供託して初めて単独申請ができます。業界裏話ヒント：令和三年改正で債権証書の提供が要件から外れた点が実務の転換点。百年前の証書など残っているはずがなく、これが長年の壁だった。古い解説書は改正前の記述のままなので注意
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|---|---|---|
| 対象となる相手 | 70条：所在が知れない登記義務者（個人・法人を問わない） | — |
| 必要な手続 | 公示催告＋除権決定、または債権消滅の証明・20年経過＋全額供託 | — |
| 時間の目安 | 供託ルートなら1〜2か月、除権決定ルートは4か月〜半年 | — |
| 金銭的負担 | 供託ルートは元本・利息・損害金の全額供託が必要 | — |
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