不動産登記法 第108条（仮登記を命ずる処分）

解説

「売主が実印を押してくれない。だから登記できない」。不動産取引で最も多い行き詰まりが、この一点だ。登記は原則として登記権利者と登記義務者の共同申請（不動産登記法60条）だから、相手が協力を拒めば、代金を払ったあなたでも順位を確保できない。そこで108条が効く。裁判所に申し立てて「仮登記を命ずる処分」を得れば、相手の承諾がなくても、あなた一人で仮登記を入れられる（107条1項）。しかも求められるのは「証明」ではなく「疎明」、つまり一応確からしいと裁判官に思わせる程度でよい。申立先は不動産の所在地を管轄する地方裁判所の専属管轄。本訴の判決を待つ間に、相手はもう一人の買主に売り、先に登記を入れてしまう。その競走に割り込むための通路が、この一条である。

法的な位置づけ

不動産登記法108条は、裁判所による仮登記を命ずる処分を定める規定である。仮登記の登記権利者は、仮登記の原因となる事実を疎明して、不動産の所在地を管轄する地方裁判所に申立てをすることができる。共同申請主義（同法60条）の例外として、この処分を得た登記権利者による単独申請（同法107条1項）を可能にする手続的根拠であり、申立てを却下する決定に対しては即時抗告が認められる。

こんなときに使う

• 代金の八割を振り込んだのに、売主が「登記はもう少し待ってくれ」と言い出したらどうなる？ 別の買主が現れている典型的な兆候だ。仮登記を命ずる処分は申立てから決定まで早ければ数日、対して本訴の判決は一年先。相手が二重譲渡の本登記を入れる前に順位だけ押さえられるかどうかが分岐点になる。動き出しが一週間遅れただけで、あなたの権利は対抗要件の争いで丸ごと消える
• 登記簿を取ったら、見覚えのない仮登記が入っていた。あなたは売主側、つまり登記義務者だ。承諾した覚えがないのに登記されたのは、相手が裁判所から108条の処分を得たからである
• 親から生前に不動産をもらう約束をして、停止条件付きの契約や代物弁済の予約を結んだ。本登記の要件はまだ揃わないが、順位だけは今日押さえたい。親の判断能力に不安が出始めているなら、共同申請が事実上できなくなる前に使う制度がこれだ

取るべき行動

被害を受けた側：1売買契約書、代金の振込記録、合意の経緯が残るメールやLINEを一式そろえる。疎明で足りるので完璧な証拠一式は不要2不動産の所在地を管轄する地方裁判所に仮登記を命ずる処分を申し立てる（108条1項・3項、専属管轄なので申立先を間違えない） 3却下されたら即時抗告できる（同条4項）、期間は短いので決定告知の当日から動く4決定正本を得たら即日、単独で仮登記を申請する（107条1項）。本登記や本訴の準備はその後でよい、まず順位を取る

訴えられた側：1突然仮登記が入っていても、それは本登記ではなく、所有権が移転したわけではないことをまず確認する2そもそも実体上の権利が存在しない、契約はすでに解除済みだと言えるなら、仮登記の抹消登記手続を求める訴えで争う（110条は仮登記名義人等による単独申請を定めるにとどまり、争いがあれば訴訟になる） 3手続は疎明のみで進む設計なので、あなたの反論は本案で戦う建て付けである。慌てて示談金を提示する前に、契約書の解除条項と決済条件を読み直す

時効（請求できる期限）：即時抗告は決定の告知を受けた日から起算する一週間の不変期間内（108条5項が準用する非訟事件手続法の即時抗告期間による。最新の改正状況をご確認ください）。申立て自体に法定の期間制限はないが、相手方が第三者へ本登記を完了させた時点で実質的に手遅れになる。被保全権利である債権自体の消滅時効は民法166条（権利行使できると知った時から5年、権利行使できる時から10年）で並行して進行する

学説

通説：108条の処分は非訟事件手続として構成され、民事保全法上の仮処分と異なり担保の提供が要件とされていない。もっとも与えられるのは仮登記を申請する権限にとどまり、相手方の処分行為そのものを禁止する効力はないと理解されている

改正の年表

1. 1.平成16年（2004年） 改正：旧不動産登記法を全部改正して現行法が制定され、裁判所による仮登記を命ずる処分が現行108条として整理された。オンライン申請化に対応した新法体系の中で、単独申請の根拠条文（107条）との対応関係が明確化された
2. 2.平成23年（2011年）公布・平成25年（2013年）施行 改正：非訟事件手続法の全面改正およびその整備法に伴う改正。即時抗告について準用される非訟手続の規定が、現行の準用・除外リストの形に整理された