不動産登記法 第111条（仮処分の登記に後れる登記の抹消）

解説

不動産の売買や登記名義をめぐって争いになり、相手が勝手に第三者へ売り飛ばすのを止めるため、処分禁止の仮処分をかけたとする。その後あなたが本案訴訟で勝ち、所有権移転登記を申請する段階になって初めて、多くの人が真の関門に気付く。仮処分の登記より後に、債務者が第三者へ売った登記や抵当権設定の登記が並んでいるのだ。これらの登記は仮処分の効力で債権者に対抗できないが、登記簿から自動的に消えるわけではない。通常の登記抹消は登記権利者と登記義務者の共同申請が原則であり、第三者が協力するはずもない。本条はここを突破する。処分禁止の登記に後れる登記は、あなたが単独で抹消申請できる。第三者の判子も、第三者を相手取った別訴も要らない。しかも登記官は、その抹消をするとき職権で処分禁止の登記自体も消す。あなたの手元にある勝訴判決を、きれいな登記簿に変換する最後の一手が、この一条に凝縮されている。

法的な位置づけ

不動産登記法111条は、処分禁止の仮処分の債権者による単独抹消申請を定める規定である。民事保全法53条1項の処分禁止の登記後、仮処分債務者を登記義務者とする所有権の登記（1項）または所有権以外の権利の移転・消滅の登記（2項）を申請する場合に、処分禁止の登記に後れる登記の抹消を単独で申請でき、登記官は職権で処分禁止の登記も抹消する。

こんなときに使う

• 二重譲渡された土地の買主として売主を訴え、その前に処分禁止の仮処分を打っておいた。勝訴判決を得て移転登記を申請したところ、登記簿には仮処分後に登場した別の買主の所有権移転登記が居座っている。本条により、その第三者に一切連絡することなく単独で抹消申請ができる。仮処分を打っていなければ、第三者相手にもう一本訴訟を起こす羽目になっていた
• 所有権以外でも動く。地上権や賃借権の移転を求めて仮処分を打った場合、2項がこの仕組みを準用する。抵当権の抹消を求める争いでも同じ。ただし「移転又は消滅」に関する登記が対象であり、保全仮登記を伴う類型（新たな用益権の設定など、113条以下）とは処理が分かれる
• 第三者側に立ってみるとどうか。あなたは何も知らずに不動産を買い、代金も払い、所有権移転登記も済ませた。ところが登記簿の一つ上に処分禁止の仮処分の登記があった。数か月後、見知らぬ人物の単独申請だけであなたの登記が消える。登記官はあなたの同意を求めない。決済前に登記簿の甲区・乙区を最後まで読まなかった代償が、ここで現実化する
• もし仮処分の登記に後れる登記が賃借権だったら？ 建物の賃借人が引渡しを受けて対抗要件を備えていても、仮処分に後れる限り債権者には対抗できず、抹消の対象になりうる。賃貸物件を借りる前に登記簿を見る人はほとんどいないが、その一手間が住まいを守ることがある
• 本案勝訴から登記完了まで、あなたに与えられた時間は無限ではない。仮処分の被保全権利を実現する登記の申請と同時に抹消を申請するのが実務の基本形であり、順序を誤ると登記官から補正を求められて日数を失う。司法書士に依頼するなら、判決確定の連絡と同じ日に「後れる登記の抹消も併せて」と伝えること

取るべき行動

被害を受けた側：1. 争いが見えた時点で、本案訴訟より先に処分禁止の仮処分（民事保全法53条1項）を申し立て、担保金の準備を進める2. 仮処分の登記日を必ず控える、これが後れる登記かどうかの唯一の基準になる3. 本案で勝訴し判決が確定したら、被保全権利を実現する所有権移転登記の申請と同時に、後れる登記の抹消を単独で申請する4. 抹消される第三者への通知は登記官が行う（不動産登記法111条関連の実務）ため、あなたが第三者と交渉する必要はない

訴えられた側：1. 自分の登記が処分禁止の登記に後れているかを甲区・乙区の受付番号で確認する、日付ではなく受付の前後が基準2. 仮処分自体の有効性を争う道がある、保全異議・保全取消し（民事保全法26条、37条以下）で仮処分が取り消されれば抹消の前提が崩れる3. 本案訴訟に補助参加し、債権者の被保全権利そのものを争う4. 抹消が避けられない場合は、あなたに不動産を売った相手方への損害賠償・代金返還請求（民法561条、415条、709条）に軸足を移す、こちらは別途の時効管理が必要

時効（請求できる期限）：本条の抹消申請自体に固有の期間制限はないが、前提となる仮処分には期間の縛りがある。仮処分決定後、債務者の申立てにより起訴命令が出された場合、指定された期間（通常2週間以上）内に本案訴訟を提起しないと仮処分は取り消される（民事保全法37条）。また本案の請求権自体には一般の消滅時効（民法166条、権利行使可能を知った時から5年または権利行使可能時から10年）が及ぶ

学説

通説・登記実務：111条は処分禁止の登記のみを行う類型（民事保全法53条1項）を対象とし、保全仮登記を伴う用益権設定型（同条2項、不動産登記法113条以下）とは処理が分かれると理解されている。保全申立ての段階でどちらの型を選ぶかが、勝訴後に実現できる登記を決める

改正の年表

1. 1.平成16年（2004年） 新設：明治32年不動産登記法を全部改正し、オンライン申請に対応した現行法を制定。その際、処分禁止の登記に後れる登記の単独抹消と処分禁止の登記の職権抹消が本条として整理・明文化された