不動産登記法 第114条（処分禁止の登記の抹消）

解説

勝訴判決を手にして、保全仮登記をようやく本登記に格上げした。ここで多くの人が、登記簿に残った「処分禁止の登記」をどう消すかで身構える。司法書士報酬がまた乗るのか、登録免許税はいくらか。だが不動産登記法114条は、その心配を丸ごと不要にする。登記官は職権で、つまりあなたの申請なしに、保全仮登記とともにした処分禁止の登記を抹消しなければならない。「できる」ではなく「しなければならない」である。裏を返せば、この職権抹消を起動するスイッチはただ一つ、保全仮登記に基づく本登記をすること。和解で決着した、本案を取り下げた、そういうルートを選んだ瞬間に114条は眠ったままになり、処分禁止の登記は別の手続を経なければ消えない。あなたが管理すべきなのは抹消の手続ではなく、本登記まで到達するかどうかという分岐そのものである。

法的な位置づけ

不動産登記法114条は、保全仮登記に基づく本登記がされた場合における処分禁止の登記の職権抹消を定める規定である。登記官は当事者の申請を待たず、職権で当該登記を抹消する義務を負う。当事者申請主義の例外として、保全の目的を終えた登記が登記簿に残り公示を歪めることを防ぐ機能をもつ。

こんなときに使う

• もし、保全仮登記に基づく本登記を入れたのに、登記事項証明書にまだ処分禁止の登記が残っていたら？ 決済まであと3日、慌てて抹消申請を出したくなる。だが114条の職権抹消は本登記の処理と一体で行われるため、まず登記所に処理状況を照会するのが先である。
• あなたが目的不動産の所有者で、賃借権設定登記請求権を保全する仮処分をかけられた側だとする。債権者が本案で勝ち、保全仮登記が本登記になった瞬間、あなたの土地には対抗力のある賃借権が乗る。処分禁止の登記が消えるのは、あなたが自由になったからではない。足場としての役目が終わっただけで、乗った権利は残る。
• 金融機関の担当者から電話が入る。「登記簿に処分禁止の登記が残っているので融資を実行できません」。それは抹消漏れではなく、本登記がまだ完了していない可能性が高い。

取るべき行動

被害を受けた側：1. 保全仮登記に基づく本登記の申請書一式を整える。114条は本登記をするときに初めて起動するので、本登記到達が唯一のスイッチである2. 処分禁止の登記の抹消は申請しない。職権事項なので申請しても却下され、時間だけを失う3. 別作業として、仮処分に後れる登記の抹消（不動産登記法111条2項、112条）を単独申請で行うか検討する4. 完了後に登記事項証明書を取得し、処分禁止の登記が職権で抹消されているかを目視で確認する

訴えられた側：1. 処分禁止の登記が消えたことを、権利関係が元に戻った合図と読み違えない。本登記された権利は順位を保全仮登記の時点まで遡って主張できる（不動産登記法113条） 2. 本案が係属中なら、起訴命令（民事保全法37条）や事情変更による保全取消し（同38条以下）で本登記への道を先に断つ方が実効性が高い3. 目的不動産を売却予定なら、買主と金融機関に仮処分の存在と見込みを先に開示し、決済日を後ろに置く

時効（請求できる期限）：114条自体に期限の定めはない。ただし前提となる処分禁止の仮処分の執行（処分禁止の登記と保全仮登記）は、保全命令が債権者に送達された日から2週間を経過するとできなくなる（民事保全法43条2項）。また債務者の申立てによる起訴命令（同法37条）で定められた期間内に本案の訴えを提起しないと保全命令は取り消され、本登記への道が閉じる。本登記の申請自体に特定の時効はないが、被保全権利には一般の消滅時効（民法166条、債権は権利行使できることを知った時から5年または権利行使可能時から10年）が進行する（最新の改正状況をご確認ください）。

改正の年表

1. 1.平成16年（2004年） 新設：不動産登記法の全部改正（平成16年法律第123号）により現行法が制定され、旧法下の仮処分に関する登記の規律を整理して、保全仮登記に基づく本登記の際の処分禁止の登記の職権抹消が本条に置かれた（詳細な沿革は e-Gov 法令検索の改正履歴で確認）