不動産登記法 第115条（公売処分による登記）

解説

税金を滞納した人の不動産が差し押さえられ、公売にかけられる。落札して代金を納めた瞬間、所有権は法律上あなたのものになる。ところが登記簿の名義は、まだ滞納者のままだ。ここで多くの買受人が固まる。売主にあたる滞納者は協力しないし、抵当権者も差押債権者も、誰一人として抹消手続に付き合ってくれない。不動産登記法115条が効くのはこの場面である。公売処分をした官庁または公署は、登記権利者すなわちあなたの請求があったときは、遅滞なく三つをまとめて登記所に嘱託しなければならない。公売処分による権利の移転の登記、公売処分により消滅した権利の登記の抹消、滞納処分に関する差押えの登記の抹消。通常の売買なら売主や抵当権者と共同で申請しなければ一つも動かない登記が、役所の嘱託という一本の経路で処理される。ただし条文をよく読むこと。起点は「請求があったとき」である。黙って待っていても、登記簿は一行も動かない。

法的な位置づけ

不動産登記法115条は、公売処分に伴う嘱託登記を定める規定である。官庁又は公署は、公売処分をした場合において登記権利者の請求があったときは、遅滞なく、権利の移転の登記、公売処分により消滅した権利の登記の抹消、滞納処分に関する差押えの登記の抹消を登記所に嘱託する義務を負う。共同申請主義（同法60条）の例外に位置づけられる。

こんなときに使う

• もし落札後に融資を受けて改装しようとしたとき、銀行から「登記簿が滞納者名義のままでは抵当権を設定できません」と言われたら？ 所有権はすでにあなたにあるのに、登記が動いていないという一点だけで資金計画全体が止まる。115条の請求は、代金納付と同じ日に窓口へ出しておくべき書類である
• 滞納者の側に立ったとき。自宅が公売されたあとも、抹消の嘱託を請求できるのは買受人であって、名義を失うあなたではない。差押えの登記が消えるタイミングすら、自分では動かせない
• あなたが公売物件に抵当権を持つ債権者だった場合。買受人の代金納付で担保権は消滅し、115条2号の嘱託で登記からも消える。配当計算書に対する異議は謄本の発送から一週間程度という短さで締め切られるため（最新の改正状況をご確認ください）、登記が消えてから気付いたのでは巻き戻せない。公売の進行日程は自分で追う以外にない

取るべき行動

被害を受けた側：1. 買受代金を納付したら、その場で公売を実施した官庁または公署の徴収担当へ115条による嘱託を書面で請求する2. 請求書のほか、住所証明書類と登録免許税相当額の準備が要る（自治体ごとに運用差がある） 3. 嘱託が完了すると登記識別情報は官庁を経由して通知されるので（不動産登記法117条）、権利証が手元に来ないと慌てないこと4. 一か月動かなければ担当者名を控え、再度書面で催告して記録を残す

訴えられた側：1. 差押え・公売を受ける側なら、公売公告から売却決定までが実質的な最終局面。換価の猶予や分割納付の協議は、売却決定が下りる前でなければ意味を失う2. 抵当権者など消滅する権利の側は、配当計算書に対する異議の期間が極めて短いため、公売の進行を自分で追う（最新の改正状況をご確認ください） 3. 115条の嘱託で登記が抹消されたあとに争っても、原状回復は極めて困難になる。動くなら抹消前しかない

時効（請求できる期限）：115条自体に請求の期限は定められておらず、嘱託義務の履行時期は「遅滞なく」、その起算点は登記権利者の請求が官庁に届いた時である。一方、公売手続内の期限は別物で、買受代金の納付期限を徒過すると売却決定は失効し、買受人の地位そのものを失う。請求権について特定の時効はないが、一般消滅時効（民法166条、債権5年または10年）が背景にある

学説

通説：登記の真正は本来、登記権利者と登記義務者の共同申請（不動産登記法60条）によって担保されるが、公売では登記義務者にあたる滞納者の協力を期待できない。115条は公売処分という公的手続の存在自体を真正の担保に置き換えた共同申請主義の例外と理解されている。

改正の年表

1. 1.平成16年（2004年） 改正：不動産登記法の全部改正（平成16年法律第123号）により現行法が制定され、公売処分に伴う嘱託登記が115条として整備された。オンライン申請制度の導入に合わせ、嘱託手続の位置づけも現行の条文構成に再編された。