不動産登記法 第94条（抵当証券に関する登記）

解説

登記事項証明書の抵当権の欄に「抵当証券交付」という一行が入っているとき、その抵当権はもう普通の抵当権ではない。抵当証券とは、抵当権と被担保債権をまとめて一枚の証券にしたもので、作って交付するのは登記所である。94条は、その交付や作成を登記官が職権で、つまり誰の申請も待たずに登記簿へ書き込む義務を定めている。証券を作れるのが登記所しかない以上、当事者の申請を待つ理屈がないからだ。そしてここからがあなたに効いてくる。証券が発行されると、以後その債権と抵当権は証券の裏書と交付で動く。登記簿の抵当権者の名義は据え置かれたまま、実際の権利者だけが何度も入れ替わっていく。完済のつもりで登記簿に載っている名前の相手に払っても、その相手が証券を持っていなければ、有効な弁済として通らないおそれがある。「抵当証券交付」の数文字は、この先の権利関係は登記簿では追えないという警告灯である。

法的な位置づけ

不動産登記法94条は、抵当証券に関する登記を登記官の職権に委ねる規定である。登記官は抵当証券を交付したときは抵当証券交付の登記を、嘱託を受けて証券を作成したときは抵当証券作成の登記を、いずれも申請を待たずに行う。申請が却下された場合の作成の登記の抹消嘱託、および交付の登記が作成の登記の時に遡って効力を生ずることも併せて定める。

こんなときに使う

• 相続した実家の登記簿に、40年前の抵当権と「抵当証券交付」の登記が残っていたらどうなる？ 売る前に抹消したいが、同意をもらうべき相手は登記簿に名前のある抵当権者ではなく、今その証券を握っている誰かだ。誰の手にあるのか、登記簿は最後まで教えてくれない
• 借入金を完済したので抵当権を抹消しようと連絡したら、「その債権は抵当証券にして売却済み」と返ってきた。買主との決済まであと10日。証券の所持人を突き止め、証券と引換えに処理しない限り、抹消登記に必要な書類は一枚も揃わない。遅延損害金を払う側に回るのはあなたである
• 担保不動産が複数の登記所の管轄にまたがると、証券を作る登記所と交付する登記所が別になることがある。二つの登記簿の記録には必ず数日のずれが生じる。そのずれを事後に消すのが4項の遡及効である

取るべき行動

被害を受けた側：1. 登記事項証明書を取り、乙区に抵当証券交付（または作成）の登記があるか確認する2. あれば、登記簿上の抵当権者ではなく現在の証券所持人が権利者である前提で動く3. 業者経由の案件なら管財人・保管先へ照会し、所持人が判明しないなら弁済供託や不動産登記法70条の休眠担保権抹消の可否を司法書士・弁護士と詰める4. 決済日を先に確定させない。相手の特定に要する時間が読めないうちに日程を固めると、違約金を払う側に回る

訴えられた側：1. 交付・作成の登記の内容が事実と食い違うなら、監督法務局長への審査請求（不動産登記法156条）を検討する。訴訟の前に使える低コストの是正ルートである2. 申請が却下された場合は作成の登記が職権で抹消される（3項）ので、却下理由を潰して再申請する道が残る3. 複数の登記所にまたがる案件では、交付の登記の効力は作成の登記の時点まで遡る（4項）。第三者との優劣を争うときは、この基準時を必ず主張の起点に据える

時効（請求できる期限）：本条自体に期間の定めはない。登記官の処分に対する審査請求（不動産登記法156条）は、実務上、登記が是正されるまで期間の制限なく申し立てられると扱われている。他方、被担保債権そのものは民法166条の消滅時効（権利行使できることを知った時から5年、または権利行使できる時から10年）に服し、抵当権は債務者および設定者との関係では被担保債権と同時でなければ時効消滅しない（民法396条）

改正の年表

1. 1.平成16年（2004年） 新設：不動産登記法の全部改正（平成16年法律第123号）により、旧法下の抵当証券関係規定を整理して本条に置いた。職権登記と嘱託の役割分担、複数の登記所にまたがる場合の処理が現行の形に整えられた。本条固有の個別改正履歴は未検証である