不動産登記法 第95条（質権の登記等の登記事項）

債権者が不動産の占有を受け、使用収益しながら債権を担保する物権です。抵当権と異なり占有が移り、原則として利息を請求できません（民法 356 条・358 条）。

不動産登記法 59 条各号・83 条 1 項各号の共通事項に加え、95 条 1 項の存続期間、利息、違約金又は賠償額、債権に付した条件、民法上の三つの別段の定めです。

民法 360 条により 10 年が上限です。これを超える定めをしても期間は 10 年に短縮されます。更新はできますが、更新の時から 10 年を超えられません。

できます。95 条は「質権又は転質の登記」と明記しており、転質も登記事項の対象です。乙区を見れば自分の不動産が誰の債務を支えているか確認できます。

権利部の乙区です。所有権以外の権利が記録される欄で、質権・転質のほか抵当権や地上権も並びます。存続期間と別段の定めの行を必ず確認してください。

存続期間の定めがなければ登記事項になりません。この場合、民法 360 条の 10 年上限を前提に、設定時から満了時期を逆算して検討することになります。

被担保債権が弁済や時効で消滅していれば、抹消登記を申請できます。相手方が所在不明の場合は除権決定など別手続が必要で、司法書士への相談が現実的です。

原則として質権者（登記権利者）と設定者（登記義務者）の共同申請です。登記識別情報、登記原因証明情報、印鑑証明書などの添付情報が必要になります。

債権者がその不動産を占有して使用収益できるからである（民法356条）。抵当権者が賃料を取るには物上代位や担保不動産収益執行の手続が要るが、不動産質権者は最初から果実を自分のものにできる。代わりに利息は請求できない（同358条）。ただし95条1項2号・6号の登記で、この配分は逆にもできる。業界裏話ヒント：賃料を確実に押さえたい貸主が親族間融資や事業再生の場面で質権を選ぶことがある。抵当権しか提案しない相手は、選択肢を知らないか、占有の管理コストを負いたくないだけかもしれない

登記事項の追加や変更は、原則として質権者と設定者の共同申請による変更登記で可能である。ただし後順位の抵当権者など登記上の利害関係人がいる場合、その承諾を求められる場面がある。放置している間に第三者が現れれば、95条1項各号の定めはその者に主張できない。業界裏話ヒント：司法書士は「登記できる事項」と「登記しないと第三者に対抗できない事項」を分けて見ている。ドラフト段階で、どの条項が登記簿に載るのかを一項ずつ聞くと、相手方の力の入れどころが透けて見える