不動産登記法 第102条（嘱託による信託の変更の登記）

解説

受託者が裁判で解任されたのに、登記簿の信託目録には解任された受託者の名前が残ったまま、という事態は制度上想定されていない。不動産登記法102条が、裁判所書記官と主務官庁に「自分から登記所へ連絡しろ」と義務づけているからだ。押さえるべき点は二つ。第一に、これは職権かつ義務であり、当事者の誰かが申請するのを待たない。裁判が確定して受託者や信託管理人が入れ替わったのに、あなたが登記を忘れたせいで公示が古いまま、という穴を塞いでいる。第二に、嘱託されるのは信託目録の記録事項、つまり誰が受託者か、信託管理人や受益者代理人は誰か、信託の内容がどう変わったかという部分であって、不動産そのものの権利の登記が同時に片付くわけではない。両者は別系統で動く。この区別を知らずに登記事項証明書を取り寄せると、あなたは片方だけを見て安心することになる。

法的な位置づけ

不動産登記法102条は、信託の変更の登記に関する職権嘱託義務を定める規定である。裁判所書記官は、受託者の解任の裁判、信託管理人もしくは受益者代理人の選任・解任の裁判、または信託の変更を命ずる裁判があったときに、職権で遅滞なく信託の変更の登記を登記所へ嘱託しなければならない。主務官庁が同内容の処分をした場合も、同様の嘱託義務を負う。

こんなときに使う

• もし、あなたが買おうとしている物件の信託目録に載っている受託者が、実はひと月前に裁判で解任されていたとしたら？ 嘱託が登記所に届く前に決済日が来ることは現実にある。決済まであと5日、目録の記載が今日時点の真実と一致しているか、あなたは誰に、どの書面で確認するのか。
• 解任された受託者の側に立ってみる。自分では一枚も書類を出していないのに、ある日、登記簿から自分の名前が消えている。嘱託登記に本人の同意も協力も要らない。
• 受益者として、特別の事情による信託の変更を命じる裁判（信託法150条）を勝ち取った。判決書を握って登記所へ走る必要はなく、裁判所書記官が職権で嘱託する。ただし嘱託が及ぶのは裁判で命じられた変更部分だけで、そこに含まれない登記事項は受託者による申請（103条）を別に動かさないと、登記簿には永遠に現れない。

取るべき行動

被害を受けた側：1. 受託者解任や信託の変更を命じる裁判を得たら、確定後に登記事項証明書を取り、嘱託が反映されたか自分の目で確認する2. 反映が遅ければ裁判を担当した裁判所の書記官室へ照会する（102条1項は「遅滞なく」の義務） 3. 嘱託の対象外となる登記事項は103条により受託者の申請事項なので、新受託者に申請を促し、応じなければ書面で催告4. 財産の散逸が心配なら嘱託を待たず、処分禁止の仮処分を先行させる

訴えられた側：1. 解任の裁判に不服なら、嘱託登記が済んでいても不服申立ての手続（即時抗告等）で争う余地は残る。登記は結果を写す鏡であり、登記を止めても解任の効力は動かない2. 争うか受け入れるかを決める前に、信託事務の引継ぎと帳簿・計算書類の提出は先に済ませる3. 在任中の管理行為について後日責任を追及される可能性を想定し、通帳・稟議・報告書の写しを自分の手元に確保しておく

時効（請求できる期限）：本条自体に時効はない。嘱託の期限は「遅滞なく」とされるだけで具体的日数の定めはなく、実務上は裁判確定または処分後すみやかに処理される。関連する損害賠償等の権利主張には一般消滅時効（民法166条、権利を行使できると知った時から5年または権利を行使できる時から10年）が適用される。受託者側の申請義務（103条）も同じく「遅滞なく」であり、放置は責任追及の火種になる。

学説

通説：不動産登記は申請主義（16条）を基本とするが、国家機関が自ら変更原因を把握している類型では公示の真実性を優先し、法律が定める限度で職権嘱託を認めるのが制度設計であり、102条はその明文化例と理解されている。

改正の年表

1. 1.平成16年（2004年） 新設：不動産登記法の全部改正により現行法が成立し、信託に関する登記手続の中に、裁判所書記官および主務官庁の職権嘱託義務を定める本条が置かれた
2. 2.平成18年（2006年） 改正：新しい信託法の制定に伴う整備により、信託管理人に加えて新設の受益者代理人の選任・解任の裁判および処分も嘱託の対象に取り込まれた