不動産登記法 第123条（定義）
クイックジャンプ
- この章において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。
- 一筆界表題登記がある一筆の土地（以下単に「一筆の土地」という。）とこれに隣接する他の土地（表題登記がない土地を含む。以下同じ。）との間において、当該一筆の土地が登記された時にその境を構成するものとされた二以上の点及びこれらを結ぶ直線をいう。
- 二筆界特定一筆の土地及びこれに隣接する他の土地について、この章の定めるところにより、筆界の現地における位置を特定すること（その位置を特定することができないときは、その位置の範囲を特定すること）をいう。
- 三対象土地筆界特定の対象となる筆界で相互に隣接する一筆の土地及び他の土地をいう。
- 四関係土地対象土地以外の土地（表題登記がない土地を含む。）であって、筆界特定の対象となる筆界上の点を含む他の筆界で対象土地の一方又は双方と接するものをいう。
- 五所有権登記名義人等所有権の登記がある一筆の土地にあっては所有権の登記名義人、所有権の登記がない一筆の土地にあっては表題部所有者、表題登記がない土地にあっては所有者をいい、所有権の登記名義人又は表題部所有者の相続人その他の一般承継人を含む。
この条文の基本情報
定義とは何ですか？
定義定義とは、不動産登記法第123条に定められた規定で、「この章において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 不動産登記法第123条（定義）は、日本の不動産登記法に含まれる条文です。
- 不動産登記法第123条の条文原文は「この章において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。」で始まります。
- 不動産登記法第123条は第一節 総則に置かれています。
- 不動産登記法の公布日は平成16年6月18日です。
- 不動産登記法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 不動産登記法第123条の前の条は不動産登記法第122条です。
- 不動産登記法第123条の次の条は不動産登記法第124条です。
- 不動産登記法第123条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第123条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123 - 本サイト収録
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第123条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/416AC0000000123/123
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点不動産登記法123条は筆界を、一筆の土地が登記された時にその境を構成するものとされた二以上の点と、それらを結ぶ直線と定義する。当事者の合意では動かせない。
Q · 不動産登記法123条の「筆界」って、普通に言う境界線と何が違うんですか？
合意では動きません。登記時に確定した線です。
不動産登記法123条1号は、筆界を一筆の土地が登記された時にその境を構成するものとされた二以上の点及びこれらを結ぶ直線と定義しています。これは過去に確定した公法上の境界であり、隣人との合意や境界確認書では変更できません。合意で動くのは所有権の及ぶ範囲（所有権界）だけです。筆界そのものを変えるには分筆または合筆の登記（39条）が必要で、現地における位置が争われる場合には筆界特定（123条2号、131条）を申請します。
解説
隣家との境界でもめたとき、多くの人は話し合って決め直せばいいと考える。その発想は、不動産登記法123条を読むと根本から崩れる。ここでいう筆界とは、その土地が一筆として登記された時にその境を構成するものとされた二以上の点と、それらを結ぶ直線を指す。つまり筆界は過去に確定した歴史的事実であり、今のあなたと隣人がハンコを押し合っても一ミリも動かない。動かす方法は分筆または合筆の登記しかない。一方、所有権が及ぶ実際の範囲は売買や取得時効で動く。この二本の線がずれている土地は決して珍しくない。さらに同条は筆界特定を、現地における位置を特定すること、それができないときはその位置の範囲を特定することと定義している。線が一本引けなくても手続は空振りにならないと、法律自身が認めているわけだ。そして所有権登記名義人等には相続人その他の一般承継人が含まれる。相続登記が済んでいない相続人でも、申請人の席に座れる。
法的な位置づけ
不動産登記法123条は、筆界特定制度における筆界、筆界特定、対象土地、関係土地、所有権登記名義人等の五つの用語を定義する規定である。筆界とは、一筆の土地が登記された時にその境を構成するものとされた二以上の点及びこれらを結ぶ直線をいい、所有権の及ぶ範囲を意味する所有権界とは概念上区別される。
よくある質問 AI による整理
Q1筆界とは何ですか？
一筆の土地が登記された時にその境を構成するものとされた二以上の点と、それらを結ぶ直線のことです（不動産登記法123条1号）。登記された時点で確定した過去の事実であり、現地の塀や境界標の位置とは別の概念です。
Q2筆界と所有権界の違いは何ですか？
筆界は登記時に確定した公法上の境界で、合意では動きません。所有権界は所有権が実際に及ぶ範囲で、売買や取得時効（民法162条）で動きます。両者がずれている土地は珍しくありません。
Q3筆界特定にはどれくらい時間がかかりますか？
標準的には半年から一年程度とされます。資料の残り具合や関係土地の数で変動するため、売買の決済日を控えている場合は日程の組み直しを同時に検討してください。最新の運用状況は管轄法務局にご確認ください。
Q4筆界特定は誰が申請できますか？
所有権登記名義人等が申請できます（123条5号、131条）。所有権の登記名義人、表題部所有者、表題登記がない土地の所有者に加え、これらの相続人その他の一般承継人も含まれます。
Q5関係土地とはどこまでの土地ですか？
対象土地以外の土地で、筆界特定の対象となる筆界上の点を含む他の筆界で対象土地の一方または双方と接するものです（123条4号）。自分が当事者でなくても手続に巻き込まれる立場です。
Q6隣同士の境界争いの通知が来たら無視していい？
無視は不利です。筆界特定の手続では、対象土地や関係土地の所有者に意見や資料を提出する機会が与えられます。沈黙すると相手方の資料だけで判断される状態を招きます。
Q7境界標があればそこが筆界になりますか？
なりません。境界標は誰かが後から設置した物体にすぎず、設置者・時期・根拠が不明なら筆界の位置を証明する力はありません。逆に標が一本もなくても筆界は登記時から存在します。
Q8筆界特定の結果に納得できない場合は？
筆界特定は行政上の判断で既判力がありません。筆界確定訴訟を提起し、判決が確定すれば抵触する範囲で筆界特定は効力を失います（148条）。紙一枚で最終決着ではありません。
この条文についての質問 AI による整理
Q1隣の人と話し合って境界線を決めて、書面にハンコを押せば解決しますよね？
その書面で動くのは所有権の及ぶ範囲であって、筆界は動きません。123条1号の筆界は土地が登記された時に確定した点と直線だからです。筆界そのものを変えるには分筆または合筆の登記（39条）が必要です。実務のポイント：所有権界の合意と筆界の確認を一枚の書面に混ぜて書くと、後で何が確定したのか誰にも説明できなくなる。実務では二つを別項目に分けて起案する
Q2筆界特定を申請したら、必ず線を一本引いてもらえるんですか？
必ずしもそうではありません。123条2号は、位置を特定できないときはその位置の範囲を特定するとしています。資料の乏しい古い土地では、幅を持った範囲の提示にとどまることがあります。実務のポイント：範囲での特定でも、その後の交渉や訴訟では有力な資料になる。線が引けないなら無駄だと諦める人が多いが、範囲が示されただけで隣地の主張が大きく後退する場面は実務でよくある
Q3親名義のままの土地なんですが、相続登記が済んでいないと申請できませんか？
できます。123条5号が所有権登記名義人等に相続人その他の一般承継人を含めているため、被相続人名義のままでも相続人が申請人になれます。実務のポイント：2024年4月1日から相続登記は義務化された（76条の2）が、筆界特定の申請適格はそれとは別枠。境界が定まらないと遺産分割の話が進まない土地では、相続登記より先に筆界特定を動かす順序も選べる
間違えやすい点 AI による整理
- 「境界標が埋まっているのだから、そこが筆界だ」と思われがちだが、境界標は誰かが後から設置した物体にすぎない。設置者・設置時期・設置根拠が不明なものは、筆界の位置を証明する力を持たない。逆に、標が一本もなくても筆界は登記された時点で存在している。
- 「隣とハンコを押して境界を決め直したい」という相談は、問いの立て方そのものが誤っている。合意で動かせるのは所有権の及ぶ範囲であって、123条1号の筆界は当事者の処分に服さない。この区別を先に立てないと、作った書面が何を確定したのか誰にも説明できなくなる。
- 筆界特定と境界確定訴訟が別物であることは知っていても、その深刻度まで把握している人は少ない。筆界特定は行政上の判断であって既判力がなく、後に筆界確定訴訟の判決が確定すれば、抵触する範囲で筆界特定は効力を失う（148条）。手続を終えた紙が最終決着だと信じ込むと、次の一手を打つ時期を逃す。
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 何を動かす手続か | 123条・131条 筆界特定：筆界の現地における位置を国が特定（線を動かさない） | 39条 分筆・合筆の登記：筆界そのものを変動させる唯一の方法 148条 筆界確定訴訟：判決で筆界を確定させる |
| 判断する主体 | 筆界特定登記官（125条）＋筆界調査委員 | 登記官（当事者の申請に基づく登記手続） 裁判所 |
| 効力の強さ | 行政上の判断で既判力なし、後の確定判決に抵触すれば失効（148条） | 登記により対外的に公示される 確定判決として既判力あり、筆界特定に優先 |
| 相手方の同意 | 不要（隣人が署名しなくても単独で申請できる） | 自己の土地の分筆は単独可、合筆は要件あり 不要（訴訟であり同意は前提としない） |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も地籍図に基づく筆界（界址）を公示し、地籍図重測の際に所有者が指界する仕組みを持つ。指界が一致しない場合の調処手続がある点で、日本の筆界特定と機能的に近い
韓国は地籍公簿上の「경계（境界）」を法律上定義し、地籍再調査事業により地籍と現況のずれを面的に解消する方式を採る。個別申請型の日本と、事業型の韓国という対比になる
ドイツは Liegenschaftskataster が筆界に相当する公的記録を保持し、BGB § 919が境界標設置請求権、§ 920が境界混乱時の処理を定める。境界の確定は測量当局の所管であり、私人間の合意で地籍が動かない点は日本と共通
米国は統一的な地籍制度を持たず、証書（deed）の記述と測量、および boundary by acquiescence など判例法理で境界を決する。行政機関が過去の境界を再現する日本の筆界特定に相当する制度は一般にない
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- もし隣家が建て替えの際にブロック塀を三十センチこちら側へ寄せて造り直したら、どこを根拠に抗議する？ あなたが指すべきは現地の塀でも先代同士の口約束でもなく、その土地が登記された時に確定した筆界だ。塀がそこにある事実は、筆界の位置を証明しない。
- 売却の決済まで残り三週間。買主側の銀行から確定測量図を求められたが、隣地の高齢の所有者が「昔からここが境だ」と言って境界確認書に署名してくれない。ここであなたには、隣人の同意を待つ以外に、123条2号の筆界特定を申請して国に位置を示させる道がある。ただし手続は通常半年から一年かかるため、決済日の組み直しを同時に交渉することになる。
- 隣家同士の境界争いに、法務局からの通知で突然巻き込まれた。あなたの土地は対象土地ではないが、争われている筆界上の点を含む別の筆界で接している。それが123条4号の関係土地であり、意見や資料を提出する機会が与えられる立場だ。黙って通知を放置すれば、あなたの敷地の角にあたる一点が、他人同士の主張どおりに固定されかねない。
取るべき行動
被害を受けた側：1. 自分の主張が筆界の争いか所有権界の争いかを最初に切り分ける、これを誤ると使う手続が丸ごと変わる2. 登記所で公図・地積測量図・登記記録を取得し、隣地分も併せて過去の分筆履歴を追う3. 越境物や塀の現況を写真と日付入りで記録4. 隣人との協議が行き詰まったら、所有権登記名義人等として筆界特定を申請（131条）、相続登記未了でも相続人として申請可能5. 手続の代理は土地家屋調査士に依頼できる（土地家屋調査士法3条）
訴えられた側：1. 対象土地の所有者として通知が来たら、期限内に意見と資料を提出する、沈黙は相手の資料だけで判断される状態を招く2. 自分の側にある古い測量図・分筆時の資料・過去の売買図面を全部洗い出す3. 現地の塀や擁壁は筆界の証明にならないので、それだけを根拠に反論しない4. 特定結果が不本意でも、筆界確定訴訟で争う道が残る（148条） 5. 所有権界については別途、取得時効（民法162条）の主張が成り立つか検討する
時効（請求できる期限）：筆界特定の申請自体に期間制限はなく、筆界は公法上の境界であるため争いが時効で消えることもない。ただし所有権の及ぶ範囲は民法162条の取得時効（善意無過失10年、その他20年）で動くため、越境状態を放置した年数がそのまま実質的な時間圧になる。また筆界確定訴訟の判決が確定すると、抵触する範囲で筆界特定は効力を失う（148条）。手続の標準的な所要期間は半年から一年程度（最新の運用状況をご確認ください）。
学説
通説：筆界は公法上の境界であって当事者の処分に服さず、私法上の所有権界とは区別されるとするのが通説である。両者が一致しない土地は現実に多数存在し、隣地紛争の解決には、まず争点がどちらの線に関するものかを切り分ける作業が不可欠とされる。
実務的理解：123条2号が「位置を特定することができないときは、その位置の範囲を特定する」と定めたのは、資料が乏しく過去の筆界を一本の線として再現できない土地でも手続を空振りさせないための設計であり、範囲の特定でも交渉・訴訟における有力な資料になると解されている。
改正沿革 AI による整理
- 平成17年（2005年）改正、平成18年（2006年）1月20日施行 筆界特定制度を定める第6章が新設され、その冒頭定義規定として123条が創設された。筆界を登記された時に確定した点と直線と定義し、当事者の合意による変更ができない公法上の境界であることを立法上明確にした。あわせて位置を特定できない場合に範囲を特定する方式を採用した
改正の年表
- 1.平成16年（2004年） 改正：不動産登記法の全部改正（平成16年法律第123号）。オンライン申請への対応を含む現行法の枠組みが成立した
- 2.平成17年（2005年） 新設：筆界特定制度を定める第6章が新設され、その冒頭定義規定として123条が創設された（平成18年1月20日施行）。筆界を登記された時に確定した点と直線と定義し、当事者の合意による変更ができない公法上の境界であることを立法上明確にするとともに、位置を特定できない場合に範囲を特定する方式を採用した
- 不動産登記法 第131条所有権登記名義人等による筆界特定の申請
- 不動産登記法 第143条筆界特定登記官による筆界特定の判断（現行効力を要確認）
- 不動産登記法 第148条筆界確定訴訟の確定判決による失効（現行効力を要確認）
- 不動産登記法 第39条分筆・合筆の登記、筆界を変動させる唯一の方法
- 不動産登記法 第125条筆界特定登記官による事務の所掌
- 民法 第162条取得時効、所有権界のみが動く根拠
- 民法 第177条登記の対抗力、筆界特定は権利を創設しない
- 土地家屋調査士法 第3条筆界特定手続の代理権限の根拠
ログインすると、この条文にメモを残して他の利用者と共有できます。
ログインして共同ノートを始める