不動産登記法 第39条（分筆又は合筆の登記）

一筆の土地を二筆以上に分ける登記です。分けた各土地に新しい地番が付き、以後は売買・担保設定・課税の単位が別々になります。根拠は不動産登記法 39 条です。

41 条が制限を列挙します。相互に接続していない、地目や地番区域が異なる、名義人や持分が異なる、所有権の登記の有無が違う、所有権以外の権利の登記がある場合は合筆できません。

測量と地積測量図の作成を伴うため土地家屋調査士に依頼します。所有権移転などの権利の登記は司法書士の領域で、担当者が異なる点に注意が必要です。

測量、隣接地所有者の立会いによる境界確認、書類作成、法務局の処理を経るため数週間から数か月かかります。隣人が非協力だとここで長期間止まります。

所有者の申請がなくても登記官が自ら行う分筆です。39 条 2 項の地目分離・地番区域の相違の場合は登記官の義務、3 項の地図作成目的の場合は異議がないときに限られます。

登記名義が亡くなった方のままでは申請できません。先に相続登記を済ませて相続人が所有権の登記名義人になってから、分筆登記を申請する順序になります。

原則できません。41 条は所有権以外の権利の登記がある土地の合筆を制限しています。受付年月日や登記原因まで同一の担保権など、例外に当たるかを個別に確認します。

同意そのものが条文上の要件ではありませんが、実務では隣接地所有者の立会いによる境界確認がほぼ必須で、地積測量図の前提になります。ここが最も詰まる工程です。

申請人になれるのは所有権の登記名義人である売主だけです（39条1項）。買主が費用を出しても申請人にはなれないので、実務では売主が土地家屋調査士に委任し、費用は買主負担と契約で取り決めます。業界裏話ヒント：分筆には隣接地所有者の立会いによる境界確認がほぼ必須で、隣人が非協力だと数か月止まります。売買契約に「分筆が完了しない場合の解除条項」を入れてあるかどうかで、決済不能になったときの損害が全く変わります

3項の地図作成のための職権分筆・合筆は「異議がないときに限り」行われるので、異議を述べれば実行されません（39条3項）。ただし2項の、一部が別の地目になった場合や地番区域をまたいだ場合の職権分筆は登記官の義務であり、異議では止まりません。業界裏話ヒント：異議で止めても、地籍調査（国土調査法）の成果が送られてくれば別ルートで登記は更新されます。止めること自体より、図面上の境界線が実際の使用状況と合っているかを現地で確かめる方が実益は大きい