不動産登記法 第39条（分筆又は合筆の登記）

解説

土地を二つに切る（分筆）、隣り合う土地を一つにまとめる（合筆）。この登記の鍵を握る人は、39条1項で厳しく絞られている。表題部所有者（登記簿の表題部に最初に載っている所有者）と所有権の登記名義人、その二者以外は申請できない。売買契約を済ませた買主も、抵当権者も、借地人も、自分の名前では動かせない。「決済前に半分だけ分筆しておいて」と頼まれても、申請人になれるのは売主だけである。ところが同じ条文の2項と3項は、正反対の力を登記官に渡している。一筆の土地の一部が別の地目になったとき、地番区域をまたいだときは、申請がなくても職権で分筆しなければならない。さらに14条1項の地図（法務局が備え付ける精度の高い地図）を作るために必要なら、あなたの異議がない限り、職権で分筆も合筆もできる。土地の輪郭は、所有者の意思だけで決まっているわけではない。

法的な位置づけ

不動産登記法39条は、土地の分筆及び合筆の登記の申請適格と登記官の職権発動要件を定める規定である。申請できる者を表題部所有者又は所有権の登記名義人に限定する一方、一筆の一部の地目分離又は地番区域の相違が生じた場合には職権による分筆を義務づけ、14条1項の地図を作成するため必要な場合には異議がないことを条件に職権登記を認める。

こんなときに使う

• 決済まであと10日。買主から「土地の半分だけ買いたいので、先に分筆しておいてほしい」と言われたら、実際に動けるのは誰か？ 申請人になれるのは所有権の登記名義人である売主だけ。買主が自分で土地家屋調査士に依頼しても、申請人欄に自分の名前は書けない。売主から委任状を取るところが出発点になる
• 畑の一角を埋め立てて資材置場にした。地目が分かれた部分は、申請しなくても登記官が職権で切り離す（2項）。翌年の固定資産税の課税単位も、それに合わせて動く
• 法務局から「地図作成のため分筆したいが異議はないか」という照会が届いた。専門用語だらけの書面なので、多くの人は返信せず放置する。だが3項の職権分筆は「異議がないときに限り」できる仕組みで、黙っていることは同意と同じ効果を持つ。一筆が二筆に割れれば、将来の売却単位も担保設定の単位も変わる
• 相続した実家の土地を兄弟三人で分けようとした。ところが登記名義はまだ亡くなった父のまま。相続登記を先に済ませて自分たちが登記名義人にならない限り、分筆申請の入口にすら立てない。遺産分割協議の期限だけが先に迫ってくる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 分筆や合筆をしたいなら、登記事項証明書で所有権の登記名義人が本当に自分かを確認。相続未登記なら相続登記が先で、これを飛ばすと入口に立てない2. 合筆希望なら41条の制限（接続、地目と地番区域、名義人、持分、所有権登記の有無、他の権利の登記）を一つずつ潰す3. 測量と地積測量図の作成依頼先は土地家屋調査士であり、司法書士ではない4. 隣接地所有者の立会い日程を先に押さえる、ここが最も詰まる

訴えられた側：1. 職権登記の通知を受けたら、まず2項か3項かを見分ける。3項の地図作成目的なら異議で止められるが、2項の地目分離・地番区域変更による分筆は義務なので異議では止まらない2. 止める実益より、示された境界線の位置に納得できるかを検討する方が重要3. 既に登記が実行された後は、登記官の処分に対する審査請求（156条）や更正の申出を検討4. 自分の抵当権や借地権の及ぶ範囲が変わるなら、40条の権利消滅の登記の有無を確認する

時効（請求できる期限）：39条自体に申請期限はない。ただし地目または地積の変更を伴う場合、表題部の変更登記は変更があった日から1か月以内が申請義務（37条）で、怠れば10万円以下の過料（164条）。職権登記の照会に対する異議は通知書記載の期限内（実務上2週間前後が多い、最新の運用をご確認ください）

改正の年表

1. 1.平成16年（2004年） 改正：不動産登記法の全部改正により現行法が成立。オンライン申請の導入とともに、分筆・合筆の申請適格を表題部所有者と所有権の登記名義人に限定する構造、地目分離・地番区域変更の場合の登記官の職権義務、地図作成目的の職権登記における異議権が、現行39条として一箇条に整理された