登記官は、所有権の登記以外の権利に関する登記がある土地について分筆の登記をする場合において、当該分筆の登記の申請情報と併せて当該権利に関する登記に係る権利の登記名義人（当該権利に関する登記が抵当権の登記である場合において、抵当証券が発行されているときは、当該抵当証券の所持人又は裏書人を含む。）が当該権利を分筆後のいずれかの土地について消滅させることを承諾したことを証する情報が提供されたとき（当該権利を目的とする第三者の権利に関する登記がある場合にあっては、当該第三者が承諾したことを証する情報が併せて提供されたときに限る。）は、法務省令で定めるところにより、当該承諾に係る土地について当該権利が消滅した旨を登記しなければならない。
要点不動産登記法 40 条は、分筆する土地に抵当権等の登記がある場合、権利者と第三者の承諾情報があれば、登記官は分筆後の一方について権利消滅を登記しなければならないと定める。
Q · 土地を分筆したら、抵当権は分けた両方に残るんですか？片方だけ消せませんか？
抵当権者全員の承諾書があれば、片方だけ抵当権を消せます
分筆は物理的な区画を分ける手続にすぎず、抵当権や地上権などの権利は分筆後の両方の土地に残ります。ただし不動産登記法 40 条により、権利の登記名義人が「分筆後のいずれかの土地について権利を消滅させる」ことを承諾した情報を分筆登記の申請情報と併せて提供すれば、登記官はその土地について権利が消滅した旨を登記しなければなりません。当該権利を目的とする転抵当権者などの第三者の登記があるときは、その第三者の承諾情報も併せて必要です。承諾が一つでも欠ければ手続は止まります。
土地を二つに割る。ただそれだけの手続に見えるが、その土地に抵当権や地上権、賃借権が付いていた場合、分けた後の二筆にはその権利が自動的に両方へ乗り移る。あなたが所有する 300 坪の土地の半分を売りたい、あるいは子に贈与したい。しかし抵当権が全体に付いていれば、分けた後の両方に抵当権が残り、買い手は誰も手を出さない。不動産登記法 40 条は、その膠着を破る唯一の合法的な抜け道である。抵当権者が「分けた後の A の土地からは抵当権を消していい」と書面で承諾すれば、登記官はその承諾に係る土地について権利が消滅した旨を登記しなければならない。「してもよい」ではなく「しなければならない」。要件さえ揃えば登記官に裁量はない。ただし条件が二段ある。権利者本人の承諾に加え、その権利をさらに目的とする第三者（転抵当権者など）がいれば、その第三者の承諾も同時に必要になる。承諾が一枚欠ければ、手続はその場で止まる。
不動産登記法 40 条は、分筆の登記に伴う権利の消滅の登記を定める規定である。所有権の登記以外の権利に関する登記がある土地を分筆する場合に、当該権利の登記名義人および当該権利を目的とする第三者の承諾を証する情報が申請情報と併せて提供されたときは、登記官は承諾に係る土地について当該権利が消滅した旨を登記する義務を負う。
AI 輔助整理，以條文原文為準
一筆の土地を複数の筆に分けて登記記録上も別個の土地とする表示に関する登記です。物理的な区画を分けるだけで、抵当権などの権利関係は当然には分かれません。
分筆後の全ての土地に抵当権がそのまま残ります。片方から外すには不動産登記法 40 条により抵当権者の承諾を証する情報を提供する必要があります。
権利の登記名義人が分筆後のどの土地について権利を消滅させるかを特定した意思表示に加え、実務上は印鑑証明書と法人の資格証明が求められます。
条文が「分筆の登記の申請情報と併せて」承諾情報を提供すると定めているため、同時提供が前提です。登記簿上の空白期間が生じず、買主側金融機関も受け入れやすくなります。
消せます。40 条は「所有権の登記以外の権利に関する登記」全般を対象とするため、地上権、賃借権、地役権、質権なども承諾があれば対象になります。
当該権利を目的とする第三者の登記がある場合、その承諾情報がなければ 40 条の要件を満たさず、補正または却下となります。乙区の全ての登記の確認が必要です。
条文の括弧書きにより、抵当証券の所持人または裏書人が「登記名義人」に含まれます。登記簿上の抵当権者だけでは足りない点に注意が必要です。
拒めません。条文は「登記しなければならない」と定めており、承諾情報を含む要件が揃えば登記官に裁量はなく、法務省令に従って権利消滅の登記をします。
40 条は承諾を絶対条件としているので、承諾なしにこの登記はできない。代わりに、売却代金で被担保債権の一部を弁済して抵当権の一部解除を交渉する、あるいは代替担保を差し入れる方法がある。業界裏話ヒント：金融機関は「担保割れしないこと」を数字で示されれば実務上応じやすい。分筆後の残地の評価額と残債を並べた一枚の資料を先に出せるかどうかで、回答までの日数が大きく変わる
所有権の登記以外の権利に関する登記であれば対象になるので、根抵当権も含まれる。ただし根抵当権は元本確定前と確定後で処分の扱いが異なり（民法 398 条の 12 以下）、確定前は分割譲渡などの別の手法が使われることもある。業界裏話ヒント：元本確定前の根抵当権は、40 条の承諾より根抵当権の分割譲渡や一部譲渡を組み合わせた方が、金融機関の稟議が通りやすい場合がある。どちらの筋で攻めるかを最初に司法書士と決めておく
登記が完了する前であれば実務上取下げの余地はあるが、登記されてしまえばその土地について権利は消滅したものとして公示される。以後の回復は極めて困難である。業界裏話ヒント：承諾書は日付を空欄で預けないこと。決済当日まで日付を入れずに司法書士に預ける慣行があるが、預けた時点で事実上撤回できない状況になる。条件が未成就なら、書面の交付自体を決済日まで留保する
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 手続の目的 | 40 条：分筆と同時に、分筆後の一方の土地から権利を消滅させる | — |
| 必要な同意 | 権利の登記名義人＋その権利を目的とする第三者の承諾情報 | — |
| 登記官の裁量 | 要件充足で「登記しなければならない」＝裁量なし | — |
| 典型的な使用場面 | 分筆後の一部だけ担保から外して売却・贈与したい | — |
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