不動産登記法 第38条（土地の表題部の更正の登記の申請）

登記された事項が当初から誤っていた場合に、それを正しい内容に改める登記です。後から現況が変わった場合の変更の登記とは、根拠条文も申請義務の有無も異なります。

不動産登記法38条により、表題部所有者または所有権の登記名義人だけです。買主、隣地所有者、抵当権者、賃借人には申請適格がなく、誤りを指摘することしかできません。

明治期の地租改正で作られた図面が現在も基礎になっている地域が多く、測量精度が現代と大きく異なるためです。数十平方メートルのずれも珍しくありません。

土地家屋調査士への報酬と測量費で数十万円規模になることが多く、隣接する筆数、官民境界の有無、立会い調整の難易度で大きく変動します（最新の相場はご確認ください）。

ありません。37条の変更登記が1か月以内の申請義務と過料を定めるのとは対照的に、当初からの誤りの更正には期限も義務も罰則も置かれていません。

38条により他人名義の更正は申請できません。境界そのものを争うなら筆界特定の申請（131条）か境界確定訴訟という別の入口を使います。入口を間違えると時間と費用を失います。

契約が公簿売買か実測売買かで結論が変わります。公簿売買なら原則精算しない扱いが一般的で、実測売買なら差分を単価で精算します。契約書の記載が決定的です。

売買自体は可能ですが、地目が田・畑のままだと農地法の手続や非農地証明が必要になり、決済が数か月止まることがあります。是正を申請できるのは名義人だけです。

原則として直りません。表示に関する登記の錯誤は名義人の申請で是正するのが建前であり（38条）、登記官の職権更正（28条）は地図整備や地籍調査の成果送付など限られた場面でしか動きません。業界裏話ヒント：地籍調査（国土調査法20条）が実施された地区では、成果に基づき職権で地積が更正され、自費の測量が不要になります。自分の土地が調査予定地区に入っているかは市町村の地籍調査担当課で確認でき、数十万円の測量費を数年待つだけで回避できる場合があります（進捗状況は最新をご確認ください）。

違います。表示に関する登記の調査・測量・申請代理は土地家屋調査士の業務であり（土地家屋調査士法3条）、司法書士の本業は権利に関する登記です。頼む相手を間違えると断られるか、別途調査士を紹介されて窓口が二重になります。業界裏話ヒント：地積更正は隣接地所有者の筆界確認書が事実上不可欠で、費用の大半は測量そのものより立会い調整です。見積依頼時に「隣接が何筆か」「道路や水路との官民境界を含むか」を先に伝えると精度が上がります。官民査定が入ると期間は半年以上に伸びます。