不動産登記法 第37条（地目又は地積の変更の登記の申請）
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- 地目又は地積について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から一月以内に、当該地目又は地積に関する変更の登記を申請しなければならない。
- 2.地目又は地積について変更があった後に表題部所有者又は所有権の登記名義人となった者は、その者に係る表題部所有者についての更正の登記又は所有権の登記があった日から一月以内に、当該地目又は地積に関する変更の登記を申請しなければならない。
この条文の基本情報
地目又は地積の変更の登記の申請とは何ですか？
定義地目又は地積の変更の登記の申請とは、不動産登記法第37条に定められた規定で、「地目又は地積について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から一月以内に、当該地目又は地積に関する変更の登記を申請しなけれ…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 不動産登記法第37条（地目又は地積の変更の登記の申請）は、日本の不動産登記法に含まれる条文です。
- 不動産登記法第37条の条文原文は「地目又は地積について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から一月以内に、当該地目又は地積に関する変更の登記を申請しなけれ…」で始まります。
- 不動産登記法第37条は第二款 土地の表示に関する登記に置かれています。
- 不動産登記法の公布日は平成16年6月18日です。
- 不動産登記法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 不動産登記法第37条の前の条は不動産登記法第36条です。
- 不動産登記法第37条の次の条は不動産登記法第38条です。
- 不動産登記法第37条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第37条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123 - 本サイト収録
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第37条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/416AC0000000123/37
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点不動産登記法37条は、地目又は地積に変更があった日から一月以内に変更の登記を申請する義務を定める。変更後に名義人となった者は、自己の所有権の登記があった日から一月以内に申請する。
Q · 畑を駐車場にしたら、登記っていつまでに直さないといけないんですか？
現実に変更した日から一月以内。買った人は登記の日から一月以内
不動産登記法37条1項により、地目又は地積に変更があった日から一月以内に変更の登記を申請しなければなりません。同条2項は、変更があった後に表題部所有者又は所有権の登記名義人となった者について、その者に係る更正の登記又は所有権の登記があった日から一月以内と定めます。つまり前所有者の未処理はリセットされず、新名義人の登記日から数え直されます。正当な理由なく怠れば164条1項の十万円以下の過料の対象となり、代理申請ができるのは土地家屋調査士です。
解説
畑を潰して砂利を敷き、月極駐車場にした。舗装が終わったその日から、法律上の時計が動き出す。不動産登記法37条は、地目または地積に変更があったとき、表題部所有者または所有権の登記名義人に一か月以内の変更登記申請を義務づける。権利ではなく義務であり、正当な理由なく怠れば164条1項により十万円以下の過料の対象になる。多くの人が取り違えるのは2項の意味である。前の所有者が地目変更を放置したまま土地を売った場合、その義務は消えない。あなたが所有権の登記を受けた日から、一か月の時計が改めて動き出す。相続や購入で土地を手にした瞬間、他人の三十年分の怠慢が、あなたの一か月の宿題に姿を変えて降ってくる。そして表示に関する登記を代理できるのは司法書士ではなく土地家屋調査士である。相談先を間違えると、その一か月が電話をたらい回しされるだけで終わる。
法的な位置づけ
不動産登記法37条は、土地の表示に関する登記のうち地目又は地積の変更の登記について、申請義務とその期間を定める規定である。1項は変更が生じた時点の表題部所有者又は所有権の登記名義人に、2項は変更後に名義人となった承継取得者に、それぞれ一月以内の申請義務を課し、登記記録と土地の現況との一致を維持する機能を担う。
手順
- 1.登記事項証明書で地目・地積と現況を突き合わせる 法務局または登記情報提供サービスで登記事項証明書を取得し、表題部の地目欄・地積欄と土地の現況を照合する。売買・相続の話が出た時点で最初に開くべき欄がここである
- 2.変更があった日を客観証拠で特定する 造成完了日・舗装完了日など、現況が変わった日を工事請負契約書、請求書、日付入りの現地写真で押さえる。37条1項の一月の起算点になり、過料手続で正当な理由を主張する際の資料にもなる
- 3.農地からの変更なら農地法の許可・届出を先に済ませる 田・畑からの地目変更は、農地法4条の転用許可（市街化区域内は届出）が先行しないと登記が通らない。市町村農業委員会に相談し、許可書または受理通知書を取得する
- 4.土地家屋調査士に申請を依頼する 表示に関する登記の代理は土地家屋調査士の業務である。地目変更のみなら測量不要のことも多い。相続で権利の登記も必要な場合は、依頼時に「表示の登記も一緒に」と伝えると司法書士との連携で一度に片づく
- 5.一月を過ぎていても申請を出し切る 期限後でも申請自体は受理される。放置すると売買・融資の場面で「登記と現況が違う土地」として値引きや融資減額の材料にされるため、期限切れを理由に止めないこと
よくある質問 AI による整理
Q1地目変更登記とは何ですか？
土地の主たる用途が現実に変わったとき、登記記録の地目を現況に合わせる表示に関する登記です。不動産登記法37条1項により、変更があった日から一月以内の申請義務があります。
Q2地目変更登記は自分でできますか？
本人申請は可能です。代理を業として行えるのは土地家屋調査士のみで、司法書士の業務範囲ではありません。測量を伴わない地目変更なら本人申請の負担も比較的軽いといえます。
Q3地目変更登記に必要な書類は何ですか？
登記申請書、土地の現況を示す資料（現地写真等）が基本です。農地からの変更では農地法の転用許可書または受理通知書が事実上必須となり、これがないと申請が通りません。
Q4土地を相続したら地目変更の義務は誰にありますか？
37条2項により、相続で名義人となった相続人に移ります。起算点は前所有者の変更時ではなく、相続人に係る所有権の登記があった日から一月です。
Q5地積更正登記と地積変更登記の違いは？
更正は当初から誤っていた面積を直すもので、一月の申請義務も過料もありません。変更は崖崩れ等で後発的に面積が減った場合で、37条の一月の義務がかかります。
Q6地目は何種類ありますか？
不動産登記規則99条により二十三種に限定されています。宅地、田、畑、山林、雑種地などで、一筆の土地の主たる用途によって現況主義で認定されます。
Q7地目変更登記をしないとどうなりますか？
164条1項により十万円以下の過料の対象となります。実務上より重いのは、田・畑のままだと所有権移転登記に農地法の許可書等が必要となり、売買の決済が止まる点です。
Q8登記官が勝手に地目を直すことはありますか？
あります。表示に関する登記は28条により登記官の職権でもでき、実地調査の権限もあります。ただし申請を怠っていた事実は記録上残る側に回ります。
この条文についての質問 AI による整理
Q1一か月とっくに過ぎちゃったんですけど、もう手遅れですか。罰金取られます？
申請自体はいつでも受理されるので手遅れではない。過料（164条1項、十万円以下）は刑罰ではなく行政上の秩序罰で、前科にもならず、裁判所の手続で決まる。実務のポイント：実務では表示に関する登記の懈怠で過料まで至る例は多くないとされてきたが、期待すべきはそこではない。放置の実害は、売買や融資の場で「登記と現況が違う土地」として値引きや融資減額の材料にされることの方である（運用は変わりうるため最新状況をご確認ください）
Q2こういうの、司法書士に頼めばいいんですよね？
違う。表示に関する登記の代理申請は土地家屋調査士の業務であり（土地家屋調査士法3条）、司法書士の業務範囲は権利に関する登記である。地目変更のみなら測量を伴わない場合もあり、報酬は数万円程度が目安。実務のポイント：相続では権利の登記と表示の登記が同時に必要になることが多い。どちらかの事務所に依頼するとき、最初に「表示の方も一緒にお願いできますか」と聞くこと。多くの事務所は提携先を持っており、自分で二軒探す手間が消える
Q3地目を宅地に変えたら固定資産税が上がるって聞きましたが、本当ですか？
順序が逆である。固定資産税の土地評価は登記地目ではなく賦課期日の現況地目で行われるため、登記を変えたから税が上がるのではなく、現況が変わった時点で登記の有無に関係なく課税が動く。住宅を建てれば住宅用地の特例で下がる場合もある。実務のポイント：「登記しなければ安いまま」という前提は成り立たない。登記だけを止めても、37条の義務違反状態と、売却時の現況不一致という減点だけが積み上がる（税額は自治体の運用をご確認ください）
間違えやすい点 AI による整理
- 「実測したら公簿より狭かった。これも一か月以内か」という問いの立て方そのものが誤っている。当初から誤っていた面積を直すのは地積更正の登記であり、後発的に面積が変わった場合の変更の登記とは別物である。更正の登記には一か月の申請義務も過料もない。逆に、崖崩れや海没で現実に面積が減れば、それは変更であり37条の対象になる。自分のケースがどちらかを取り違えると、急ぐ必要のないものに慌て、急ぐべきものを放置する
- 過料十万円という数字を知っている人は多く、そして「実際にはあまり科されないらしい」と聞いて安心して終わる。深刻なのは過料の方ではない。地目が田や畑のままだと、所有権移転登記に農地法の許可書等の添付が求められ、売買の決済そのものが止まる。放置の請求書は、役所からではなく買主の住宅ローン実行日から届く
- あなたから見れば「地目を変えると税金が上がるから、畑のままにしておきたい」。課税の側から見れば、固定資産税の土地評価は登記地目ではなく賦課期日の現況地目で判定される。登記を止めても課税は現況で追いつき、登記だけが現実から取り残される。この落差で手に入るのは節税ではなく、売るときに現況と登記が食い違う土地という減点だけである（最新の課税運用は自治体にご確認ください）
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 対象となる場面 | 37条：既登記の土地で地目・地積が現実に変更した | 36条：未登記の土地を取得し表題登記がまだない 51条：建物の表題部の登記事項に変更が生じた |
| 起算点 | 変更があった日／2項は自己の所有権の登記があった日 | 所有権を取得した日 建物の変更があった日 |
| 期間 | 一月以内 | 一月以内 一月以内 |
| 懈怠の効果 | 164条1項の十万円以下の過料。加えて28条の職権登記の対象 | 164条1項の十万円以下の過料 164条1項の十万円以下の過料 |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も地政機関が管理する地籍と登記を結合しており、土地の標示に変更が生じた場合は標示変更登記を要する。具体的な期間・制裁の設計は日本と異なるため個別確認が必要
韓国は地籍（지적公簿）と登記簿が二元化されており、地目変更はまず地籍所管庁への申請として処理される。申請期間が法定されている点は日本と共通する
ドイツは Grundbuch（権利）と Liegenschaftskataster（現況）を制度上分離し、用途区分の更新は測量・地籍官庁が職権的に行う比重が高い。日本のように名義人に一月の申請義務を課す構成ではない
米国には全国統一の地目制度がなく、土地の用途は zoning と課税評価の枠組みで把握される。用途変更の申告義務や期間は州・郡ごとに大きく異なる
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- もし、庭の隅の家庭菜園を潰して物置を建てただけなら、一か月の時計は動くのか。地目は一筆の土地の主たる用途で判定されるため、宅地の一部の使い方が変わっただけでは変更にならない。動くのは、田や畑として登記された土地全体の主たる用途が現実に変わったときである。
- 亡父の畑を相続し、砂利を敷いて月極駐車場にした。舗装が終わったのが二十三日前。残り七日で申請しないと37条1項の期限を落とす。土地家屋調査士への依頼、現地確認、書類作成で通常一、二週間はかかるうえ、農地からの転用であれば農地法の許可や届出が先に必要になる。今日電話するかどうかで、間に合うかどうかが決まる
- 中古住宅を買って所有権移転登記が済んだ一週間後、隣家の人から「その裏庭、まだ畑で登記されてるよ」と言われる。放置していたのは三十年前からの前所有者だが、37条2項により、義務はあなたの所有権登記の日から一か月で数え直される。売主に文句を言っても、登記所はあなたを名義人として見る。契約書に売主負担の特約を入れていたかどうかが、そのまま費用負担の分かれ目になる
- 隣地の分筆申請をきっかけに登記官が現地に来て、あなたの土地の登記地目と現況の食い違いに気づく。表示に関する登記は登記官が職権ですることができ（28条）、実地調査の権限もある。勝手に直してくれるのなら楽だと思うかもしれないが、その経路で処理された場合、申請を怠っていた事実は記録として残る側に回る
取るべき行動
被害を受けた側：1. 登記事項証明書を取り、地目欄と現況を突き合わせる2. 変更があった日を特定する。造成完了日や舗装完了日を、工事の請求書や日付入りの写真で客観的に押さえる3. 田や畑からの変更なら、農地法の転用許可または届出が済んでいるかを先に確認する。ここが未了だと登記は通らない4. 土地家屋調査士に依頼する。一か月を過ぎていても申請自体は受理されるので、期限切れを理由に放置しないこと
訴えられた側：1. 過料は裁判所の手続で決まる。通知が来たら意見を述べる機会があるので無視しない2. 変更の事実を知り得なかった、災害、境界係争中で地積が確定しないなどの事情があれば主張する。164条1項は正当な理由なく怠った場合を対象とする3. 買主から地目違いの責任を追及されている場合は、契約書の特約と引渡し時期を確認する。所有権登記後の申請義務が2項により買主側に移っている点は、交渉材料になる
時効（請求できる期限）：1項は地目または地積が現実に変更された日から一か月。2項は変更後に名義人となった者について、表題部所有者の更正の登記または所有権の登記があった日から一か月。期限後も申請は可能だが、正当な理由なく怠れば164条1項により十万円以下の過料。なお、当初から面積が誤っていた場合の地積更正の登記には、この一か月の期限も過料もない
学説
登記実務の通説的運用：地目は一筆の土地の主たる用途により現況主義で認定され、用途の一部変更は37条の変更に当たらない。また2項は承継取得者に義務が承継されるのではなく、承継取得者自身に新たな申請義務が発生する趣旨と解される
改正沿革 AI による整理
- 平成16年（2004年）不動産登記法全部改正 明治32年法律第24号の旧不動産登記法が全部改正され（平成16年法律第123号）、オンライン申請と登記識別情報が導入された。土地の地目・地積の変更登記の申請義務は、この全部改正後の現行37条に整理されている。なお、本条自体の文言がその後に改正されているかは人的検証が必要
改正の年表
- 1.平成16年（2004年） 改正：明治32年法律第24号の旧不動産登記法が全部改正され（平成16年法律第123号）、オンライン申請と登記識別情報が導入された。土地の地目・地積の変更の登記の申請義務は、この全部改正後の現行37条に整理されている。本条自体のその後の改正の有無は人的検証が必要
- 不動産登記法 第34条地目・地積を登記事項と定める根拠
- 不動産登記法 第36条土地の表題登記の一か月申請義務
- 不動産登記法 第51条建物版の表題部変更登記の申請義務
- 不動産登記法 第28条登記官による職権の表示登記
- 不動産登記法 第164条申請懈怠に対する十万円以下の過料
- 農地法 第4条農地からの地目変更には転用許可が前提
- 土地家屋調査士法 第3条表示登記の代理は調査士の業務
- 民法 第177条対抗要件たる権利の登記との機能差
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