要点不動産登記法 37 条は、地目又は地積に変更があった日から一月以内に変更の登記を申請する義務を定める。変更後に名義人となった者は、自己の所有権の登記があった日から一月以内に申請する。
Q · 畑を駐車場にしたら、登記っていつまでに直さないといけないんですか？
現実に変更した日から一月以内。買った人は登記の日から一月以内
不動産登記法 37 条 1 項により、地目又は地積に変更があった日から一月以内に変更の登記を申請しなければなりません。同条 2 項は、変更があった後に表題部所有者又は所有権の登記名義人となった者について、その者に係る更正の登記又は所有権の登記があった日から一月以内と定めます。つまり前所有者の未処理はリセットされず、新名義人の登記日から数え直されます。正当な理由なく怠れば 164 条 1 項の十万円以下の過料の対象となり、代理申請ができるのは土地家屋調査士です。
畑を潰して砂利を敷き、月極駐車場にした。舗装が終わったその日から、法律上の時計が動き出す。不動産登記法 37 条は、地目または地積に変更があったとき、表題部所有者または所有権の登記名義人に一か月以内の変更登記申請を義務づける。権利ではなく義務であり、正当な理由なく怠れば 164 条 1 項により十万円以下の過料の対象になる。多くの人が取り違えるのは 2 項の意味である。前の所有者が地目変更を放置したまま土地を売った場合、その義務は消えない。あなたが所有権の登記を受けた日から、一か月の時計が改めて動き出す。相続や購入で土地を手にした瞬間、他人の三十年分の怠慢が、あなたの一か月の宿題に姿を変えて降ってくる。そして表示に関する登記を代理できるのは司法書士ではなく土地家屋調査士である。相談先を間違えると、その一か月が電話をたらい回しされるだけで終わる。
不動産登記法 37 条は、土地の表示に関する登記のうち地目又は地積の変更の登記について、申請義務とその期間を定める規定である。1 項は変更が生じた時点の表題部所有者又は所有権の登記名義人に、2 項は変更後に名義人となった承継取得者に、それぞれ一月以内の申請義務を課し、登記記録と土地の現況との一致を維持する機能を担う。
土地の主たる用途が現実に変わったとき、登記記録の地目を現況に合わせる表示に関する登記です。不動産登記法 37 条 1 項により、変更があった日から一月以内の申請義務があります。
本人申請は可能です。代理を業として行えるのは土地家屋調査士のみで、司法書士の業務範囲ではありません。測量を伴わない地目変更なら本人申請の負担も比較的軽いといえます。
登記申請書、土地の現況を示す資料（現地写真等）が基本です。農地からの変更では農地法の転用許可書または受理通知書が事実上必須となり、これがないと申請が通りません。
37 条 2 項により、相続で名義人となった相続人に移ります。起算点は前所有者の変更時ではなく、相続人に係る所有権の登記があった日から一月です。
更正は当初から誤っていた面積を直すもので、一月の申請義務も過料もありません。変更は崖崩れ等で後発的に面積が減った場合で、37 条の一月の義務がかかります。
不動産登記規則 99 条により二十三種に限定されています。宅地、田、畑、山林、雑種地などで、一筆の土地の主たる用途によって現況主義で認定されます。
164 条 1 項により十万円以下の過料の対象となります。実務上より重いのは、田・畑のままだと所有権移転登記に農地法の許可書等が必要となり、売買の決済が止まる点です。
あります。表示に関する登記は 28 条により登記官の職権でもでき、実地調査の権限もあります。ただし申請を怠っていた事実は記録上残る側に回ります。
申請自体はいつでも受理されるので手遅れではない。過料（164 条 1 項、十万円以下）は刑罰ではなく行政上の秩序罰で、前科にもならず、裁判所の手続で決まる。業界裏話ヒント：実務では表示に関する登記の懈怠で過料まで至る例は多くないとされてきたが、期待すべきはそこではない。放置の実害は、売買や融資の場で「登記と現況が違う土地」として値引きや融資減額の材料にされることの方である（運用は変わりうるため最新状況をご確認ください）
違う。表示に関する登記の代理申請は土地家屋調査士の業務であり（土地家屋調査士法 3 条）、司法書士の業務範囲は権利に関する登記である。地目変更のみなら測量を伴わない場合もあり、報酬は数万円程度が目安。業界裏話ヒント：相続では権利の登記と表示の登記が同時に必要になることが多い。どちらかの事務所に依頼するとき、最初に「表示の方も一緒にお願いできますか」と聞くこと。多くの事務所は提携先を持っており、自分で二軒探す手間が消える
順序が逆である。固定資産税の土地評価は登記地目ではなく賦課期日の現況地目で行われるため、登記を変えたから税が上がるのではなく、現況が変わった時点で登記の有無に関係なく課税が動く。住宅を建てれば住宅用地の特例で下がる場合もある。業界裏話ヒント：「登記しなければ安いまま」という前提は成り立たない。登記だけを止めても、37 条の義務違反状態と、売却時の現況不一致という減点だけが積み上がる（税額は自治体の運用をご確認ください）
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 対象となる場面 | 37 条：既登記の土地で地目・地積が現実に変更した | — |
| 起算点 | 変更があった日／2 項は自己の所有権の登記があった日 | — |
| 期間 | 一月以内 | — |
| 懈怠の効果 | 164 条 1 項の十万円以下の過料。加えて 28 条の職権登記の対象 | — |
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