不動産登記法 第33条（表題部所有者の更正の登記等）
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- 不動産の所有者と当該不動産の表題部所有者とが異なる場合においてする当該表題部所有者についての更正の登記は、当該不動産の所有者以外の者は、申請することができない。
- 2.前項の場合において、当該不動産の所有者は、当該表題部所有者の承諾があるときでなければ、申請することができない。
- 3.不動産の表題部所有者である共有者の持分についての更正の登記は、当該共有者以外の者は、申請することができない。
- 4.前項の更正の登記をする共有者は、当該更正の登記によってその持分を更正することとなる他の共有者の承諾があるときでなければ、申請することができない。
この条文の基本情報
表題部所有者の更正の登記等とは何ですか？
定義表題部所有者の更正の登記等とは、不動産登記法第33条に定められた規定で、「不動産の所有者と当該不動産の表題部所有者とが異なる場合においてする当該表題部所有者についての更正の登記は、当該不動産の所有者以外の者は、申請することができない。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 不動産登記法第33条（表題部所有者の更正の登記等）は、日本の不動産登記法に含まれる条文です。
- 不動産登記法第33条の条文原文は「不動産の所有者と当該不動産の表題部所有者とが異なる場合においてする当該表題部所有者についての更正の登記は、当該不動産の所有者以外の者は、申請することができない。」で始まります。
- 不動産登記法第33条は第一款 通則に置かれています。
- 不動産登記法の公布日は平成16年6月18日です。
- 不動産登記法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 不動産登記法第33条の前の条は不動産登記法第32条です。
- 不動産登記法第33条の次の条は不動産登記法第34条です。
- 不動産登記法第33条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第33条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123 - 本サイト収録
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第33条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/416AC0000000123/33
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点不動産登記法33条は、表題部所有者の更正登記を申請できるのは真の所有者だけであり、かつ現に記録されている表題部所有者の承諾が必要だと定める。
Q · 登記簿の表題部に書かれている所有者の名前が間違っていたら、自分で直せるの？
真の所有者しか申請できず、今の名義人の承諾も必要です。
不動産登記法33条1項により、表題部所有者の更正登記を申請できるのは当該不動産の真の所有者だけです。しかも2項により、現に表題部所有者として記録されている者の承諾がなければ申請できません。共有持分の誤記も同じ構造で、3項・4項により、申請できるのは当該共有者に限られ、持分が減る側の他の共有者の承諾が必要です。承諾が得られない場合は、表題部所有者の地位の確認訴訟を提起し、確定判決を承諾に代わるものとして添付するルートに切り替わります。
解説
登記簿の一番上、まだ権利部（甲区）が作られていない段階の「表題部所有者」欄。ここに書かれた名前が間違っていたとき、誰が直せるかを決めるのが不動産登記法33条だ。答えは意外なところにある。名前を間違って書かれた本人ではなく、真の所有者しか申請できない。しかも、その真の所有者が単独で動くこともできない。今まさに誤って名義人として載っている相手から承諾をもらわなければ、申請は受理されない。つまり、あなたが本当の所有者であっても、誤記された相手が「承諾しない」と言った瞬間、登記官の窓口では手詰まりになる。共有持分の誤記も同じ構造で、持分が減る側の共有者の承諾が要る。ここで法が用意した唯一の出口が、表題部所有者の地位そのものを裁判で確定させる訴訟だ。承諾書を取りに行くか、判決を取りに行くか。この二択を知っているかどうかで、解決までの時間が数週間と数年に分かれる。
法的な位置づけ
不動産登記法33条は、表題部所有者の記載が真実の所有者と異なる場合における更正登記の申請適格と要件を定める規定である。申請権者を当該不動産の真の所有者に限定し（1項）、申請には現に記録されている表題部所有者の承諾を要求する（2項）。共有持分の更正についても、申請権者を当該共有者に限り（3項）、持分が変動する他の共有者の承諾を要件とする（4項）。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.登記事項証明書と附属書類で誤記の原因を特定 法務局で登記事項証明書を取得し、表題部所有者欄を確認する。あわせて表題登記の申請時に提出された登記記録の附属書類の閲覧を請求し、誤記が当初からの書き損じなのか、後の所有権移転の結果なのかを切り分ける。この切り分けで更正登記か保存登記の抹消かという入口が決まる
- 2.自分が真の所有者であることを示す資料を時系列で揃える 売買契約書、工事請負契約書、代金の振込記録、固定資産税の納付履歴、相続関係を示す戸籍一式を、取得時点から現在まで時系列に並べる。33条1項の申請適格は真の所有者に限られるため、この立証資料が承諾交渉でも訴訟でも中核になる
- 3.表題部所有者に承諾を打診する 最初の一通は内容証明ではなく普通郵便で柔らかく出す。誤記の経緯と、承諾によって相手に不利益が生じないことを説明する。承諾書には実印の押印と印鑑証明書の添付を依頼する。相手が死亡している場合は相続人全員が対象になる
- 4.承諾書を添えて表示に関する登記を申請する 承諾が得られたら、土地家屋調査士に依頼して更正登記を申請する。承諾を証する情報の添付要件は不動産登記令7条に基づく。共有持分の更正の場合、承諾が必要なのは持分が変動する共有者に限られる（33条4項）ため、誰の持分が実際に動くかを事前に整理しておく
- 5.拒否・連絡不通なら確認訴訟に切り替える 承諾が拒否された、または相手が所在不明の場合、表題部所有者の地位の確認訴訟を提起し、確定判決を承諾に代わるものとして添付する。相続人の一部が所在不明なら不在者財産管理人（民法25条）の選任を併用する。この段階で土地家屋調査士ではなく弁護士の領域に移る
よくある質問 AI による整理
Q1表題部所有者の更正登記は誰が申請できますか？
不動産登記法33条1項により、当該不動産の真の所有者以外は申請できません。誤って名義人として記録されている本人にも申請権はなく、入口が真の所有者に限定されています。
Q2表題部所有者の更正に承諾書は必要ですか？
必要です。33条2項により、現に表題部所有者として記録されている者の承諾がなければ申請できません。承諾書には実印の押印と印鑑証明書の添付が実務上求められます。
Q3承諾書をもらえないときはどうすればいいですか？
表題部所有者の地位の確認訴訟を提起し、確定判決を承諾に代わるものとして添付するのが基本ルートです。承諾は金銭以外に代替手段がなく、判決取得までは売却も担保設定も事実上凍結されます。
Q4登記の間違いは法務局が職権で直してくれますか？
登記官が職権で更正できるのは登記官自身の過誤による場合（不動産登記法67条）に限られます。申請書の記載自体が誤っていた場合は当事者の申請が必要で、33条の承諾要件が課されます。
Q5表題部所有者の更正登記に期限はありますか？
更正登記自体に申請期限はありません。ただし建物新築時の表題登記は取得から1か月以内が義務（同法47条）で、相続登記も3年以内の義務化（同法76条の2）があり、誤記を放置すると義務の履行が詰まります。
Q6表題部所有者の更正登記の費用はどれくらいですか？
表示に関する登記は登録免許税が原則かかりません。実際の費用は土地家屋調査士の報酬、印鑑証明書等の取得実費、承諾が得られず訴訟になる場合の弁護士費用が中心となります。
Q7表題部所有者が「甲外何名」としか書かれていない場合はどうなりますか？
氏名が特定されていない古い表題登記は、承諾を求める相手すら確定できません。この類型は表題部所有者不明土地の登記及び管理の適正化に関する法律による登記官の職権調査の対象になり得ます。
Q8表題部所有者が間違っていると住宅ローンは組めませんか？
実務上、金融機関は所有権保存登記と抵当権設定登記を前提に融資します。表題部所有者が真の所有者と異なると保存登記の申請適格（同法74条1項1号）が食い違うため、決済前の是正を求められます。
この条文についての質問 AI による整理
Q1表題部所有者が亡くなっていて承諾がもらえない場合はどうすればいいですか？
その相続人全員の承諾が必要になる。相続人が多数に分散していると全員の実印と印鑑証明を集める作業になり、一人でも拒否すれば止まる。実務のポイント：この場合、承諾集めを続けるより、最初から表題部所有者の地位の確認訴訟を選ぶ方が早いことが多い。相続人の一部が所在不明なら不在者財産管理人（民法25条）の選任も併用する
Q2承諾書をもらう代わりに、お金を払えと言われました。払わなければいけませんか？
法律上、承諾に対価を支払う義務はない。ただし相手に拒否されると手続が止まるため、実務では解決金を支払う例がある。実務のポイント：金額交渉に入る前に、確認訴訟にかかる費用（弁護士費用込みで数十万円規模）を試算しておくこと。要求額がそれを超えるなら、訴訟の方が合理的だという判断材料になり、その計算を相手に示すこと自体が交渉圧力になる
Q3共有持分の割合を直したいのですが、他の共有者全員の承諾が必要ですか？
4項により、承諾が必要なのは「その持分を更正することとなる他の共有者」、つまり持分が変動する共有者に限られる。持分に変化のない共有者の承諾は不要である。実務のポイント：持分割合を全員一律に書き換える更正では結局全員の承諾が要ることになるため、誰の持分が実際に動くかを事前に整理しておくと、集める書類が大幅に減る
Q4更正登記と所有権保存登記の抹消、どちらを選ぶべきですか？
表題部所有者の記載自体が当初から誤っていた場合は33条の更正登記、既に所有権保存登記まで進んでいる場合は保存登記の抹消や真正な登記名義の回復を検討することになる。実務のポイント：登録免許税と手続の重さが大きく異なるため、法務局の登記相談窓口で事前照会をかけ、どちらの入口かを確定させてから着手する。入口を誤ると却下され、納めた税は原則戻らない
間違えやすい点 AI による整理
- 「登記が間違っているなら、法務局に言えば職権で直してくれる」と思われがちだが、登記官が職権で更正できるのは登記官自身の過誤による場合（不動産登記法67条）に限られる。申請書の記載が誤っていた場合は当事者の申請が必要であり、しかも33条の承諾要件が立ちはだかる。役所は間違いを見つけても、勝手には直してくれない
- 誤記された名義人の承諾が要ることは司法書士から聞いて知っている人でも、その承諾が拒否されたときの選択肢が「諦める」か「訴訟」の二つしかないという深刻さまでは把握していない。承諾は代替が効かない。金銭で買うか、判決で代替するか。判決を待つ間、その不動産は売却も担保設定も事実上凍結される
- 「表題部所有者を直せば所有権が確定する」と考えるのは、問いの立て方が誤っている。表題部所有者の記載は所有権を証明するものではなく、所有権保存登記を申請できる資格者を示すにすぎない（同法74条1項1号）。真に争うべきは所有権の帰属であり、表題部の更正はその帰結を登記簿に反映させる作業でしかない
- 所有者から見れば「自分の物なのだから直せて当然」だが、法から見れば「登記簿上、現に権利者として公示されている者の地位を奪う手続」である。この落差が承諾要件の正体だ。あなたが正しいことと、相手の同意なしに登記を動かせることは、別の話である
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 誤りを直す主体 | 不登法33条：真の所有者の申請（登記官は職権で直せない） | 不登法67条：登記官が職権で更正（登記官自身の過誤の場合） 不登法74条：表題部所有者が所有権保存登記を申請（誤記の是正手続ではない） |
| 第三者の承諾の要否 | 現に記録されている表題部所有者の承諾が必須（2項）、共有は持分が減る共有者の承諾（4項） | 承諾不要だが、登記上の利害関係人がいる場合は通知等の手続保障が働く 承諾不要、表題部の記載が申請適格の根拠そのものになる |
| 承諾・要件を欠くときの出口 | 表題部所有者の地位の確認訴訟、確定判決を承諾に代えて添付 | 職権発動を促す申出のみ、権利として請求できるわけではない 所有権保存登記の抹消、真正な登記名義の回復など権利部側の手続 |
| 登記の区分と担当専門職 | 表示に関する登記、土地家屋調査士の職域（争いになれば弁護士） | 表示・権利いずれもあり得る、法務局の内部処理 権利に関する登記、司法書士の職域 |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾は登記完了後に錯誤・遺漏が判明した場合、登記機関の上級機関の許可を経て更正する構造で、日本のように「現名義人の承諾」を正面から要件化していない点が異なる。行政内部の統制で処理するか、当事者の承諾で処理するかという設計の分岐
韓国も日本と同系統の登記制度を持ち、経定登記において登記上の利害関係人の承諾を要求する構造を採る。台帳（대장）と登記簿の二元構造も日本の表題部・権利部の関係に近い
ドイツは登記の更正について、不利益を受ける者の承諾（Bewilligung）を原則とし、承諾が得られない場合には BGB 894条の登記更正請求権を訴訟で行使する。日本33条の「承諾か判決か」の二択と発想が極めて近い
米国は登記簿による公示ではなく recording system が中心で、記録の誤りは所有権確認訴訟（quiet title action）で一括して解決する。行政手続としての更正登記という中間段階を持たない点が大陸法系と大きく異なる
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 亡くなった祖父が建てた未登記の物置を相続したら、表題登記の所有者欄が祖父の弟の名前になっていた。当時の申請書を出した工務店の書き損じだ。あなたは真の所有者だが、33条1項により申請権はあなたにしかない一方、2項で叔父の承諾書が要る。叔父とは十年疎遠。ここが分岐点になる
- 建売住宅の表題登記で、共同購入した夫婦の持分が「夫10分の9、妻10分の1」と誤記されていた。正しくは2分の1ずつ。妻が更正を申請するには3項により妻自身が申請人となり、4項により持分が減る夫の承諾が必要。離婚協議中だとしたら、この承諾書は交渉カードそのものになる
- 住宅ローンの本審査が来週。銀行が登記事項証明書を見て「表題部所有者が違う人ですね、これでは抵当権が設定できません」と言ってきた。融資実行まであと10日。承諾書が取れなければ、決済が飛び、手付金が没収される可能性がある
- 承諾しない側の立場になったとしたらどうか。あなたは表題部に名前が載っているが、実際には所有者ではない。承諾を求められている。断り続けたら何が起きるか。相手は表題部所有者確認の訴えを起こし、判決正本を承諾書の代わりに添付できる。訴訟費用を負担させられる側になるリスクがある
- 土地家屋調査士から「これは更正ではなく、更正の可否から検討が要ります」と言われた。誤記が当初から存在したのか、後から所有権が移転した結果なのかで、更正登記か所有権保存登記かが変わる。入口を間違えると却下され、登録免許税も無駄になる
取るべき行動
被害を受けた側：1. 登記事項証明書と、表題登記の申請時に提出された登記記録の附属書類（閲覧請求可）を取得し、誤記の発生原因を特定する2. 自分が真の所有者であることを示す資料（売買契約書、工事請負契約書、代金の振込記録、固定資産税の納付履歴）を時系列で揃える3. 表題部所有者に承諾を打診、承諾書には実印と印鑑証明書が必要4. 拒否または連絡不通なら、表題部所有者の地位の確認訴訟を提起し、確定判決を承諾に代わる情報として添付する。土地家屋調査士ではなく弁護士の領域に切り替わる
訴えられた側：1. 承諾を求められたら、まず本当に自分に所有権がないか確認する。表題部に名前がある以上、あなたが所有権保存登記を申請できる立場（同法74条1項1号）にある2. 相手の主張する所有権の根拠資料を書面で開示させる3. 争いがないと判断したら、承諾書に応じる。争う場合、承諾を保留したまま相手の提訴を待つ選択肢もあるが、敗訴すれば訴訟費用を負担する4. 承諾料の要求は法的根拠がないため、過大な要求は権利濫用と評価される可能性がある
時効（請求できる期限）：更正の登記そのものに申請期限はない。ただし、建物を新築した場合の表題登記は取得の日から1か月以内が義務（不動産登記法47条、違反は10万円以下の過料、同法164条）であり、令和6年（2024年）4月1日からは相続登記も自己のために相続の開始があったことを知り、かつ所有権を取得したことを知った日から3年以内が義務化されている（同法76条の2）。表題部の誤記を放置すると、この相続登記義務の履行自体が詰まる（最新の改正状況をご確認ください）
学説
通説：33条の承諾要件の趣旨は、登記簿上現に所有者として公示されている者から、その地位を一方的に奪うことを防ぐ手続保障にある。申請権を真の所有者に限定する1項は無関係な第三者による攪乱の防止、承諾を要求する2項は名義人の手続関与の確保という、性質の異なる二つの絞りである
実務の取扱い：承諾が得られない場合、表題部所有者の地位を確定させる確定判決をもって承諾を証する情報に代えるのが実務的な解決とされる。表題部所有者の記載は所有権そのものを証明するものではなく、所有権保存登記の申請適格（同法74条1項1号）を示すにとどまるため、真に争うべきは所有権の帰属である
改正沿革 AI による整理
改正の年表
- 1.明治32年（1899年） 新設：不動産登記法が制定され、明治19年登記法に代わる近代的な不動産登記制度が確立。登記簿を表示に関する部分と権利に関する部分に区分する体系が整えられた
- 2.平成16年（2004年） 改正：不動産登記法の全部改正（平成16年法律第123号）。オンライン申請の導入と登記記録の電子化にあわせて条文構造が再編され、表題部所有者の更正登記に関する現行33条の4項構成が置かれた
- 不動産登記法 第27条表題部の登記事項、所有者の記載根拠
- 不動産登記法 第32条表題部所有者の更正登記の一般的制限
- 不動産登記法 第74条表題部所有者による所有権保存登記の申請適格
- 不動産登記法 第67条登記官の過誤による職権更正との区別
- 不動産登記法 第47条建物新築時の表題登記申請義務
- 表題部所有者不明土地の登記及び管理の適正化に関する法律 第3条所有者不明時の登記官の職権調査の特則
- 民法 第177条不動産物権変動の対抗要件としての登記
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