潮州簡易庭95年度潮簡字第371號

臺灣屏東地方法院民事判決　　　　　　 95年度潮簡字第371號

原告

乙○○

被告

屏東縣政府

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

甲○○

上列當事人間請求確認租賃關係存在等事件，本院於民國96年 4月3日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告部分：

㈠原告起訴主張：

⒈被告屏東縣政府於民國93年12月間通知原告對其經管之坐落屏東縣內埔鄉○○段661之13地號、面積61.48平方公尺之土地（下稱系爭土地）辦理自94年1月1日起至96年12月31日止之續租，原告遂依被告所製作屏東縣政府經管縣有基地換約續租申請書及租賃契約書申請續租。嗣因原告申請續租之文件中，缺少原租賃契約，經原告向被告申履，被告於94年1月21日以屏府財產字第0940017588 號函謂：「有關台端申請續租旨揭縣有土地，因目前訴訟中無法繳回原租賃契約乙案，請台端於該訴訟判決確定並接獲判決書後，限一個月期間辦理續租，逾期未辦理者視為無意續租，本府將逕行終止租約。」等語。惟因高雄高等行政法院93年度訴字第969 號事件尚未確定，故原告無法提出原租賃契約書，是自95年1月1日起至96年12月31日止，原告對系爭土地之租賃關係存在。

⒉被告於94年12月29日再以屏府財產字第0940248444號函謂：「查台端原向本府承租座落屏東縣內埔鄉○○段661 之13地號縣有土地，其租賃期限至93年12月31日屆滿，並經本府94年1月5日屏府財產字第0940006519號，同年月18日屏府財產字第0940014992號及同年月21日屏府財產字第0940017588號通知辦理續租在案，惟台端藉故迄今商未辦理續租，限於95年2月6日前辦理完成續租相關手續。」等語，惟被告向原告收取自94年1月1日起至94年12月31日止之租金，至94年12月29日方表示反對之意思，依民法第451條規定視為以不定期限續契約。

⒊又依土地法第102 條規定，被告應協同原告辦理地上權之登記，惟被告主張最高法院41年台上字117 號判例，謂「有相反之約定」而拒絕協同辦理地上權登記。按土地法第102條規定：「應...... 為地上權之登記」即係強制規定。最高法院41年台上字第117 號判例非強制規定之見解，受嗣後最高法院67年台上字1014號判例「依土地法第102 條規定，只須雙方當事人定有租地建屋之租賃契約，承租人即有隨時請求出租人就租用土地為地上權設定之權利。」之強制規定之見解所取代。依土地法第102 條規定請求被告協同原告辦理地上權之登記。並聲明：①確認被告系爭土地自95年1月1日起至96年12月31日止，與原告租賃關係存在；②確認被告系爭土地與原告租賃關係存在；③被告應協同原告對系爭土地，向地政機關為地上權之登記。

㈡對被告抗辯所為之陳述：

⒈原租賃契約原告於93年4 月23日填寫姓名、住址及蓋章後送交被告簽約及蓋章，被告於93年5 月間送回。被告於93年5月7日以屏府財產字第0930084700號函指原告有違建即停止修繕至今，系爭房屋於95年3 月即如現況，顯無契約所稱：「於租賃期間內未經申請即已重建、改建或新建。」等情。

⒉原告在高雄高等行政法院93年度訴字第659 號違章建築事件中，聲請對系爭房屋鑑定是否為新建，法院勘驗系爭房屋後，能以普通人經驗認定非93年5 月所新建，而不准系爭房屋送交鑑定：

①最高行政法院95年度判字第778 號判決書：「然查，系爭房屋於67年1 月12日申請設立房屋稅籍，依屏東縣房屋稅籍紀錄表記載，系爭房屋建築完成日期為「66年12月」，構造為「磚造」，主要結構為「杉木」，其外牆、內牆、地板及廚房浴廁為「水泥粉光」，此有該房屋稅籍紀錄表附卷可稽；參以系爭房屋曾於68年10月8 日經臺灣屏東地方法院囑託地政機關辦理查封登記，經地政機關實地勘查測量結果，房屋結構為「磚瓦造」平房，此有建築改良物登記簿謄本附原審卷可憑」。

②同上判決書：「綜上各情，足認系爭房屋之主要結構原不離「磚造」「磚瓦造」及「杉木」等材質，然於屏東縣實施區域計畫之後，除舊有沿661之9地號溝地之半面牆部分有所保留之後，其餘舊有主要結構已不復可見，倘非均遭拆除殆盡，並以現在之C 型鋼及發泡鐵皮及石膏板等建材，重新建築，焉是此景。則上訴人所為乃建築法第9條第1款所稱新建房屋之建造行為甚明。」

③同上判決書：「觀之原判決前開理由記載，足見原審係認定上訴人於93年間有擅自新建行為，上訴人指原判決係就67年或68年間有無違章建築而為認定，顯有誤會。況系爭建物所在地區於67年間即屬實施區域計畫地區，而為建築法施行地區，苟已證明系爭房屋主要部分之現狀與67年間所存者不同，已足認係屬擅自新建時，經適用建築法第25條、第86條之結果，而為命補辦手續之處分，亦無不合，是原審就此並無闡明之必要，亦無違反經驗法則之可言」。

④上開判決僅以已證明系爭房屋主要部分之現狀與67年間所存者不同即等於93年有擅自新建，顯背邏輯法則。至於判決有不適用64年6 月10日內政部公布違章建築處理辦法第14條規定及現行違章建築處理辦法第11條第3項、第5條規定，原告已提出再審中。

二、被告則辯以：

㈠原告起訴請求確認被告間之租賃關係存在。

⒈原告向被告承租系爭土地，租賃期間自93年4 月23日至93年12月31日止，此有基地租賃契約書影本可稽，前開系爭土地租賃期間屆滿前，被告於93年10月1 日以屏府財產字地0930185268號函通知原告檢具換約續約申請書、切結書、原契約書辦理換約手續，逾期不辦，視為無意續租，租賃期間屆滿租賃關係消滅，改以無權占用。查被告多次要約續租原告置之不理，按民法第157 條規定，非對話為要約者，通常情形可期待承諾達到之期間內。相對人不為承諾，其要約失其拘束力。定有承諾期限者，亦同，為同法第158 條所明定。按租賃契約以當事人就租賃物及租金互為意思表示一致時方為成立。又租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。固為民法第450條第1 項、第451條所明定。惟出租人慮及承租人取得此項默示更新之利益，於訂約之際，定明期滿後，決不續租，或續租應另訂契約或其他相類情形者，難謂不發生阻止續約之效力。

⒉再定期租另契約期滿後，得否變為不定期租賃，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為必要，茍無即表示反對之意思，縱未收取使用收益之代價，條件仍為成就，茍已即為反對之意思表示而收取使用收益代價或損害金，其條件仍為不成就（47年台上字第1820號、91年台上字第221 號）可資參照。

⒊本件被告業已於93年12月21日以屏府財產字第0930238021號函及94年1月5日屏府財產字第0940006519號函明示，原告未依約定辦理換約手續，契約屆滿後不予續租（即表示反對之意思），以臻明確。矧原租賃契約第2 點亦明定：租賃契約屆滿時，租賃關係即行消滅，乙方不另行通知，甲方若有意續租，應於租期屆滿前一個月，向乙方申請換約續租，逾期未換約，視為無意續租，甲方未辦理續租仍為使用，即為無權占用，應繳納使用補償金，並不得主張民法第451條之適用及其他異議。

⒋又原告於95年7月5日之起訴狀所述被告之94年1 月21日屏府財產字第0940017588號函之情事，顯與事實未合。因被告於前號函中所指之該訴訟判決確定並接獲判決書後，限一個月期間辦理續租，逾期未辦理者視為無意續租，本府將逕行終止租約，應為原告93年12月15日、同年月27日、同年月30日申請書所載之本院93年度屏簡字第326 號訴訟，非原告95年7月5日之起訴狀所載高雄高等行政法院93年度訴字969 號事件，因前開行政訴訟係原告所有之內埔鄉○○路294 號建築物被建管單位查報違章建築之行政訴訟案件，與系爭土地有無承租無涉。因此，揆諸被告94年1 月21日屏府財產字第0940017588號函意旨中所述之訴訟即本院93年度屏簡字第326 號訴訟，業已逾上訴期間而告確定，因此被告前開0940017588號函說明二所載逕行終止租約係指租賃期間屆滿，租賃關係消滅，別無他意。

⒌倘鈞院認定系爭土地有更新未不定期租賃關係，被告主張訴訟繫屬中終止租約：

①未定期限者，個當事人得隨時終止租約。前項終止租約，應依習慣先期通知。為民法第450 條第2、3項明定，被告也以94年12月29日屏府財產字第0940017588號函中說明二意旨限於95年2月6日前辦理完成相關手續，倘屆期未辦理本府將終止租約，復於95年1 月10日屏府財產字第0950008052號、同年月20日屏府財產字第0950015636號函中告知。

②又查契約書第13點之特約事項：甲方（即原告）於租賃期間未經申請即已重建、改建或新建者，應繳納當期月租金12個月份之違約金，並應於乙方（即被告）准予換約續租之日起三個月內依照第5 點規定申請補發土地使用權同意書，其符合規定者，除係照原狀重建、修建改建者外，應繳納權利金後發給土地使用權同意書，規定或逾期未申請者，乙方得終止契約收回基地，甲方不得異議。第查原告所有之建物及內埔鄉○○村○○路294 號，因未經合法申請核准即拆除重建，經建管機關通知補辦建造執照手續，逾期不辦，將依違章建築法第5條規定拆除，此有最高行政法院95 年度判字第1307號判決可稽，故原告業已違反兩造原契約書第13點之特約事項，終止租約之規定。

⒍綜上所陳，無論系爭土地係定有期限之租賃關係或更新為不定期租賃關係，均因租賃期限屆滿，租賃關係消滅或終止租約使契約不繼續進行，其租賃關係均不存在，依法應予駁回。

㈡原告請求被告協同辦理系爭土地為地上權登記：

⒈查當事人不得就已起訴之事件，於訴訟繫屬中，更行起訴為民事訴訟法第253 條所明定。經查前開系爭土地之地上權登記，業經本院93年8 月25日言詞辯論終結，判決駁回原告之訴，此有本院93年度屏簡字326 號民事判決可稽，故原告請求被告應協同辦理地上權登記之訴，已違反重複起訴禁止之原則甚明，應依法駁回。

⒉按租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲明該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記，土地法第102 條定有明文。原告主張依上開土地法第102 條之規定，被告負有協同辦理地上權登記之義務。經查：土地法第102 條之規定立法目的係在提高基地租賃權之地位，使其產生與地上權同等之效力，以達保護租地建屋承租人之目的，又該項地上權後，解釋上仍應由當事人間以法律行為設定之，非法定地上權。依立法目的及土地法第102條至第105條規定用語觀之，其不曰地上權人而曰承租人；不曰設定地上權而曰租用基地，其並未脫離租賃之性質甚明，而僅係為加強基地承租人之地位而設。揆上開立法目的即基地租賃為地上權登記後之法律關係性質，如基地承租人願捨棄關於上開對租賃權之強化規定，法律當無不容當事人以自己之意思任意變更之必要，故上開土地法第102 條之規定應非強制規定，而當事人得以特約為不同之規定。

⒊另由最高法院41年台上字第117 號判例意旨：「租用基地建築房屋經向該管市縣地政機關聲請為地上權之登記，即不得謂非地上權之設定，此項登記依土地法第 102條，既明定應由出租人與承租人共同為之，除有相反之約定外，實負與承租人同為聲請登記之義務」觀之，開判例意旨亦同此見解可資參照。本按兩造租賃契約第11條已明文約定：「甲方（即原告）不得要求設定地上權，不得以本約作為設定抵押擔保或其他類似使用」，有基地租賃權影本可稽，依上開說明，兩造既已合意不為地上權之設定，則原告復起訴請求被告協同為地上權之登記，即無理由。並聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張被告於93年12月間通知原告對其經管之系爭土地辦理自94年1月1日起至96年12月31日止之續租，原告遂依被告所製作屏東縣政府經管縣有基地換約續租申請書及租賃契約書申請續租。嗣因原告申請續租之文件中，缺少原租賃契約，經原告向被告申履，被告於94年1 月21日以屏府財產字第0940017588號函謂：「有關台端申請續租旨揭縣有土地，因目前訴訟中無法繳回原租賃契約乙案，請台端於該訴訟判決確定並接獲判決書後，限一個月期間辦理續租，逾期未辦理者視為無意續租，本府將逕行終止租約。」等語之事實，業據原告提出屏東縣政府經管縣有基地換約續租申請書、縣有基地租賃契約書、被告94年1月21日屏府財產字第0940017588號函各1份為證（本院卷第5至8頁），復為被告所不爭執，自堪信原告之主張為真實。惟原告主張如上開訴之聲明等情，則為被告所爭執，並以上揭情詞置辯。經查：

㈠按訴訟標的於確定之終局判決中經裁判者，除法律別有規定外，當事人不得就該法律關係更行起訴，民事訴訟法第400條第1項定有明文。查原告固於93年具狀向本院屏東簡易庭提起民事訴訟，請求被告應協同原告辦理地上權登記，並經本院以93度屏簡字第326 號判決等情，雖有上開民事判決是1 份在卷可稽（本院卷第58至60頁），惟原告於該訴訟主張之法律關係以兩造間自93年1月1日起至同年12月31日止之租賃關係為基礎事實，與本件原告所主張被告應協同辦理登記之租賃關係並不相同。準此，原告就另一租賃關係另行起訴，並無違反民事訴訟法第400條第1項之一事不再理原則，合先敘明。

㈡原告固主張兩造間就系爭土地自95年1月1日起至96年12月31日止有租賃關係存在云云。惟查：兩造迄今尚未就系爭土地訂立自94年1月1日起至96年12月31日止之租賃契約乙情，既如上述，則何以被告以上開屏府財產字第0940017588號函知被告後，兩造就系爭土地即成立自95年1月1日起至96年12月31日止之租賃關係，或是即有不定期之租賃關係存在（訴之聲明第2 項，經本院闡明後，原告主張為不定期租賃，本院卷第31頁、51頁），實屬令人不解，故原告此部分之主張，顯然已非可採。

㈢再原告又主張因被告有繼續收受租金，故兩造間就系爭土地之租賃關係，已變更為不定期租賃關係云云。然查：

⒈按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」，民法第451 條定有明文。又「定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條例仍為不成就」、「定期租賃契約期滿後，得否變為不定期限租賃，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為必要。且出租人於訂約之際訂明期滿絕不續租或續租應另訂契約者，仍不失為出租人有反對續租之意思表示，即難謂不發生阻止續約之效力」，最高法院分別著有47年度台上字第1820號判例、85年度台上字第2182號判決可資參照。是以，揆諸上揭法條、判例及判決所示，定有期限之租賃契約，其租賃關係於租賃期滿後消滅，而構成不定期租賃契約之要件，當非以出租人繼續收取到期後之租金為其唯一要件，猶應視出租人有無反對承租人就租賃物為使用收益之意思表示，出租人除以口頭、書面通知不願續租之情外，果於雙方所訂之租賃契約中已明確為不續租或續租應另訂租約之文字記載者，當應視為出租人就租賃物於租賃契約期滿後有為反對承租人續租之意思表示，亦即構成不定期租賃契約，除出租人收取承租人原訂租約屆期後之租金外，尚應不為反對承租人就租賃物為使用收益，始足當之。

⒉查：①兩造曾於93年4 月23日就系爭土地簽訂租賃契約，期間至93年12月31日止乙情，除有該紙契約在卷可證外（本院卷第98頁），亦為兩造所不爭執，自堪以認定。而觀諸上開租賃契約第2條第2項所記載之內容：「租期屆滿時，租賃契約即行消滅，乙方（即被告）不另通知，甲方（即原告）如有意續租，應於租期屆滿前一個月，向乙方申請換約續租，逾期未換約，視為無意續租，甲方未辦理續租仍為使用，即為無權占用，應繳納使用補償金，並不得主張民法第四百五十一條之適用及其他異議。」，可知被告已明確意思表示兩造間就系爭土地之租賃契約於屆期時，除原告有辦理續租換約，否則兩造間有關系爭土地之租賃關係即行終止，並無成立不定期租賃契約之可能；②又被告於93年12月31日兩造租賃契約屆滿後，曾多次發函告知原告，若原告未依照兩造所約定之條件申請續租，原告將不予續租，此分別有原告94年1月5日屏府財產字第0940006519號函、94年12月29日屏府財產字第0940248444號函、95年1 月10日屏府財產字第0950008052號函、95年1 月20日屏府財產字第0950015636號函各1 份在卷可證（本院卷第67、69至71頁），可見被告並無意更改兩造間就系爭土地辦理續租之條件，亦即仍需符合先前兩造契約所約定之條件，系爭土地始得續租，顯無不反對成立不定期租賃契約之意思表示。雖上開函文中，有部分內容記載「終止租約」之用語，惟如上述，兩造間有關系爭土地之租賃關係是否繼續既已明確約定，縱有上開用語之記載，亦僅係文字表達之問題，蓋觀諸上開函文之實質內容，被告仍一再強調應依原契約所約定之條款辦理續租，故上開用語應係被告誤用，當無法以此即解釋為系爭土地之租賃契約於93年12月31日租期屆滿後仍繼續存在，併此指明；③再者，系爭土地之租賃契約於93年12月31日租期屆滿後，原告仍有繳納名義上為租金之款項予被告乙節，固經原告提出租金收入繳款書2 份為證（本院卷第12頁），復為被告所不爭執，而堪以認定。然因被告為一法人，並非自然人，故被告所屬之單位機關，非必一定明瞭個案間之法律關係，自不能僅以該業務承辦人員以租金之名義寄發繳納通知，即認被告係以收取租金之意思向原告收取該款項，仍應視兩造有無訂立租約，或對不定期租賃有無反對之意思而定。從而，上開租金收入繳款書之提出，亦無法為有利被告之認定。

⒊綜上，兩造間就系爭土地並無任何不定期之租賃關係乙情，應可可確定。

㈣又兩造間就系爭土地既無任何租賃契約關係存在，既如上述，則原告請求被告依土地法第102 條之規定，就系爭土地協同辦理地上權登記，亦屬無據。

四、綜上所述，兩造間既無訂立新的租賃契約，亦無成立默示的不定期限租賃契約，則原告請求確認兩造間就系爭土地有租賃關係，或不定期租賃關係，及請求被告就系爭土地應協同辦理地上權登記，均無理由，自應予以駁回。

五、兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。

六、本件訴訟費用即裁判費1,000元 由原告負擔。

七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。