臺灣彰化地方法院100年度訴字第366號

臺灣彰化地方法院民事判決　100年度訴字第366號

原告

甘漢

原告

甘弘

原告

甘淑惠

原告

甘宗昌

原告

甘以昌

原告

甘金殿

原告

甘士翰

原告

甘明灝

原告

盧千惠

原告

盧千壽

原告

盧建民

原告

盧建治

原告

張超雄

原告

張顏千鶴

上列十四人共同訴訟代理人

翁淑焄 住雲林縣大埤鄉○○路50之1號

被告

徐茂榮 住彰化縣福興鄉○○村○○路○段122號

兼訴訟代理　徐木炎　　住彰化縣福興鄉○○村○○路44之1號

人

上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國100年1月31日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件被告等受合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告起訴主張略以：㈠彰化縣福興鄉○○段第997地號土地、地目田、面積600平方公尺之土地（下稱系爭土地）為原告及訴外人楊壽美（共有人盧建和已死亡，未辦理繼承登記有繼承權者為楊壽美）及財政部國有財產局所共有，有土地登記謄本在卷可稽，共有人大部分為被繼承人甘得中之後代，甘得中於民國（下同）49年4月1日將系爭土地出租給訴外人曾章，後現存租約書將曾章劃除後逕行改列徐西庭為承租人並無任何根據，且徐西村74年2月10日所簽具之切結書給彰化縣福興鄉公所具結以「具切結書人徐西村確係承租甘得中出租重劃前座落福興鄉○○段9、10地號面積、筆（此處切結書空白而未載明），重劃後座落福興鄉○○段997地號田面積0.00六00公頃一筆」（見原告100年6月20日準備書狀證3），惟查原土地所有權人甘得中所有之土地依彰化縣福興鄉外埔農地重劃區土地業主與承租人對照清冊（見上開書狀證12）上，土地重劃前甘得中之土地為外埔段第639、646、661及661之1地號土地，並無福興鄉○○段第9、10地號土地，又切結書所記載「本案耕地因34年前為空軍軍事用地，34年被百姓佔用農耕，而由政府放領」，亦與事實不符，因原所有權人甘耀中及甘得中6年（即日據時期日本大正6年），有上開書狀所附之原證5土地登記謄本之影本可稽，又上開切結書中「…實行耕地三七五減租時，以【假地號】訂立租約；而地政事務所無【假地號】資料可查，以致農地重劃前後，土地無法對照，屬實無訛」，亦為不實切結，蓋重劃前甘得中原土地為「外埔段第639、646、661及661-1地號」，重劃後地號為「福興鄉○○段地號997、998、1054、1055、1023、1261、1142地號」，並無需要用假地號代真地號訂立契約之事實及必要，而徐西村切結書所載重劃前土地為「外埔段第9、10地號」，與事實不符甚明。㈡又縱認原租約49年4月1日原承租人和曾章所訂租賃契約形式上為真正，依臺灣省耕地租約登記辦法第10條第2項第2款規定（原告誤為第3款）租約變更登記，應在原租約後加貼附表，將變更內容予以註記，但在租約上逕將曾章刪除改列徐西庭，涉及原租約終止，訂立新租約之法律關係，福興鄉公所沒有將縣政府核定之「終止租約」事由、日期及文號通知出租人，復未依耕地三七五減租條例第17條、土地法第114條及臺灣省耕地租約登記辦法第2、6、10條規定依法與原承租人曾章終止契約後，再與新租賃契約承租人為徐西庭訂約後向福興鄉公所為變更登記，且農地重劃後，依農地重劃條例規定亦不可逕行更換承租人，故原告等被繼承人甘得中並無與徐西庭訂有租約，而有租賃關係存在，是被告等為徐西庭之繼承人，自亦無由繼承系爭租約，而與原告間即難認有租約之存在。

㈢又縱認被告等與原告等有租賃關係存在，惟依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定，耕地租約在租佃期限未屆滿前，地租積欠達2年總額時，於租約終止後被告仍應返還土地，經原告分別於98年6月24日以彰化中央郵局存證信函第221號、98 年7月10日以彰化南瑤郵局存證信函第279號、100年9月19日以雲林斗南郵局存證信函第180號為催繳租金及終止租賃法律關係之意思表示，被告等均未按催告期限繳納租金，卻未按催告期限繳納租金，雖被告徐木炎於100年6月7日於言詞審理時陳述表示租金之受領人分別為甘昭成（應為甘昭誠之誤）、甘清火及甘蕭，其等並非系爭土地之出租人，是自74年起被告等租金繳付何人，被告均提不出相關證明，被告長期欠租之事實，昭然若揭，因此原告已依上開存證信函通知被告等依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款終止租約，自得依據民法第767條規定，請求被告返還土地，求為判決如主文所示等語。

三、前到庭之被告等陳述略以：父親跟他們承租的是二筆，我們都只有零點六（公頃），以前甘清火、甘蕭、甘昭成有收租金，直到98年原告等才知道是錯誤的，因為父親過逝將近10年，有一筆已調解成立。

四、經查：㈠本件原告主張之事實除有彰化縣政府租佃委員會之調解程序筆錄外，另有隨案移送之土地登記謄本、系爭土地租約書、彰化縣福興鄉外埔農地重劃區土地業主與承租人對照清冊及本院向彰化縣福興鄉公所調閱租約相關資料為證，依系爭土地49年4月1日之租賃契書承租人由斜線劃去曾章後改列徐西庭，租賃契約書更改當事人一造並無更改前後之契約書在卷為證，經本院向彰化縣福興鄉公所函查原因關係時，經彰化縣福興鄉公所於100年12月23日函覆以：「有關本鄉私有耕地三七五租約新生段997地號49年訂約後，為何曾章變為徐西庭，民國51年重劃後變為徐西村，因年代久遠，致難以考究，以往法令無從得知，本所就現有資料，已於100年11月9日以福鄉民字第1000016037號函復在案」，有該所100年12月23日福鄉民字第1000017982號函附卷可稽，是租賃契約登記機關對於權利變動狀況已無法就現存資料為正確解釋，已難認兩造有真正之租賃契約書存在，雖彰化縣福興鄉公所所提系爭土地承租卷內附有承租人徐西村所為切結書，查徐西庭於74年2月10日向彰化縣福興鄉公所提出之切結書，其結文以「具切結書人徐西村確係承租甘得中出租重劃前座落福興鄉○○段9、10地號面積筆（此處切結書空白而未載明），重劃後座落福興鄉○○段997地號田面積0.00六00公頃一筆」（見原告100年6月20日準備書狀證3），惟查原土地所有權人甘得中土地依彰化縣福興鄉外埔農地重劃區土地業主與承租人對照清冊（見上開書狀證12）上甘得中之土地為外埔段第639、646、661及661之1地號土地，並無福興鄉○○段第9、10地號土地，又切結書所記載「本案耕地因34年前為空軍軍事用地，34年被百姓佔用農耕，而由政府放領」，亦與事實不符，因原所有權人甘耀中及甘得中6年（即日據時期日本大正6年），有上開書狀所附之原證5土地登記謄本之影本可稽，又上開切結書中「…實行耕地三七五減租時，以【假地號】訂立租約；而地政事務所無【假地號】資料可查，以致農地重劃前後，土地無法對照，屬實無訛」，亦為不實切結，蓋重劃前甘得中原土地為「外埔段第639、646、661及661-1地號」，重劃後地號為「福興鄉○○段第997、998、1054、1055、1023、1261、1142地號」，並無需要用假地號代真地號訂立契約之事實及必要，而徐西村切結書所載重劃前土地為「外埔段第9、10地號」，亦與上開事實不符甚明。㈡又縱認原租約49年4月1日原承租人和曾章所訂租賃契約形式上為真正，依臺灣省耕地租約登記辦法第10條第2項第2款規定（原告誤為第3款）租約變更登記，應在原租約後加貼附表，將變更內容予以註記，但觀本件租約上逕將曾章刪除改列徐西庭，未蓋任何較對章，已與公文書處理常規有違外，而究其內容則涉及租約當事人兩造之更替，或為民法297條債權之讓與，或為原租約終止，訂立新租約之法律關係，彰化縣福興鄉公所並未將縣政府核定之「終止租約」事由、日期及文號通知出租人，復未依耕地三七五減租條例第17條、土地法第114條及臺灣省耕地租約登記辦法第2、6、10條規定依法與曾章終止契約後，依據新租賃契約登記承租人為徐西庭，且農地重劃後，依農地重劃條例規定亦不可逕行更換承租人，故原告等被繼承人甘得中並無與徐西庭訂有租約之事證，足以認定兩造確有租賃關係存在。㈢又縱兩造間有租賃關係存在，惟依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定「耕地租約在租佃期限未屆滿前，地租積欠達2年總額時」，於原告租約終止後被告仍應返還土地，經原告分別於98年6月24日以彰化中央路郵局存證信函第221號、98年7月10日以彰化南瑤郵局存證信函第279號、100年9月19日以雲林斗南郵局存證信函第180號存證信函為催繳租金之意思表示，又上開180號存證信函於100年9月19日並為終止租賃法律關係之意思表示，被告等均自認因向錯誤之受領人繳納租金致生清償錯誤，確未按催告期繳納租金，雖被告徐木炎於100年6月7日於言詞審理時陳述表示租金之受領人分別為甘昭成（應為甘昭誠之誤）、甘清火及甘蕭，惟其等並非系爭土地之出租人，按「依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經其受領者，債之關係消滅。」民法第309條第1項所明定，另「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」為民法第440條第1項所明定，依耕地三七五減租條例第1條規定「耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法或其他法律之規定。」民法第440條第1項關於承租人支付租金有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金之規定，於出租人依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款終止租約時亦適用（參考司法院大法官會議釋字第561號解釋文），是原告已於存證信函為催告累積24年租金總額之繳納，而未獲給付後為租約之終止，已合乎法律規定。且自74年起被告等租金究竟繳付何人，被告等均提不出相關證據證明，被告長期欠租已達2年總額之事實，已昭然若揭，因此，原告已依上開存證信函通知被告等依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款終止租約，自得依據民法第767條規定，請求被告返還土地。

五、綜上，本院審理結果，確認兩造並無租賃契約存在，又退一步言，縱認兩造有租賃契約存在，亦因被告等「耕地租約在租佃期限未屆滿前，地租積欠達2年總額時」，原告等依法以存證信函催告被告給付未果後，而依法終止租約，是原告自可依據民法第767條第1項前段「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」，請求被告返還系爭土地給原告及其餘共有人，原告所請為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決結果不生影響，自無庸一一論究，併此敘明。

七、結論：原告之訴為有理由。又本件係由彰化縣政府耕地租佃委員會移送本院，依耕地三七五減租條例第26條第1項規定，免收裁判費用，且兩造於本件訴訟程序亦未曾支出其他訴訟費用，是本件自無庸另為訴訟費用負擔之諭知。