臺灣彰化地方法院101年度訴字第674號

臺灣彰化地方法院民事判決　101年度訴字第674號

原告

許秋芬

訴訟代理人

張崇哲律師

複代理人

張仕融律師

被告

陳癸方（原名陳淑枝）

被告

陳財源

被告

陳國勝

被告

陳進興

被告

陳金鐘

被告

陳進財

被告

施麗卿

被告

施麗鳳

被告

施明仁

被告

施張秀盆

被告

施美玉

被告

施建圳

被告

施椿蕙

被告

施明德

被告

許老案

被告

陳許蘭

被告

許經

被告

許榮華

被告

郭許蜀

被告

許淑貞

被告

許順情

被告

許錫文

上二十二人訴訟代理人

陳盈壽律師

複代理人

柯連登

上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國101年12月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原係起訴被告等人應將坐落如附表一所示四筆土地之所有權應有部分移轉登記予原告，嗣於民國101年11月30日以書狀縮減聲明為㈠被告許經應於原告給付被告等人新台幣（下同）500萬元同時，將其所有彰化縣鹿港鎮○○段0000地號土地應有部分1475分之196移轉登記予原告。㈡被告許榮華應於原告給付被告等人500萬元同時，將其所有彰化縣鹿港鎮○○段0000地號土地應有部分2950分之750移轉登記予原告。㈢陳淑枝(即陳癸方)、陳財源、陳金鐘、陳進財、陳國興、陳國勝、陳進興、施漢棠、施麗卿、施明仁、施柯錦珍、施麗觀、施文良、施張秀盆、施建圳、施美玉、許老案、陳許蘭、許欽森、許經、陳許、許秋芬、許耀煌、許水交、許榮華、郭許蜀、許順情、許淑貞、許錫文、施麗鳳、施明德、施椿蕙等人應於原告給付被告等人500萬元同時，將其所有彰化縣鹿港鎮○○段0000地號土地應有部分1475分之725、同段3473地號土地應有部分1475分之725、同段3475地號土地全部、同段3476地號土地應有部分1475分之725移轉登記予原告。核原告此部分屬減縮應受判決事項之聲明，應予准許，核先敘明。

貳、原告起訴主張：

一、緣兩造係彰化縣鹿港鎮○○段0000○0000○0000○0000地號土地（下稱系爭4筆土地）之共有人，被告等人於民國（下同）100年9月24日以總價新台幣（下同）500萬元出售系爭4筆土地之所有權(註：各筆出賣情形詳附表二)予訴外人廖榆名，被告等人竟未依法通知原告許秋芬主張土地法第34之1條規定之優先承購權，後經訴外人廖榆名於101 年5月4日霧峰民生路郵局寄發存證號碼26號之存證信函予原告，原告始知此事，並立即於101年5月21日於鹿港彰濱郵局寄發存證號碼49號之存證信函予自稱被告等人之代理人之訴外人廖榆名，後經訴外人廖榆名101年5月23日於鹿港郵局寄發存證號碼126號存證信函予原告，原告再於101 年6月8日於員林中正路郵局寄發存證號碼171號之存證信函予被告等人，重申原告對被告等人出賣系爭4筆土地主張優先承購權。是兩造因原告發函予被告等人主張優先承購權而成立就系爭4筆土地被告等人所有權全部之買賣契約，買賣價金為500萬元。

二、被告從未通知原告優先承買，係經由訴外人廖榆名通知始得知此項優先承買權，惟無任何文件證明被告等有授權訴外人廖榆名通知原告，故原告並無逾期情形。被告等主張160 萬元是辦理委任事務之費用，而同樣條件應係指買賣契約，被告等另外訂立委任契約，不能要求原告負擔委任費用。原告尚未支付價金。

三、按土地法第34條之1第1項、第2項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。」，通知人應以出售之共有人為限，始生通知效力，經核訴外人廖榆名所寄送之101年5月4日霧峰民生路郵局存證信函第26號、101年5月23日鹿港郵局存證信函第126號，均非共有人所寄，其上無任何授權訴外人廖榆名通知之字樣，應不生通知效力，惟被告等既有出售應有部分（其中3475地號土地係全部）之事實，原告自有權主張優先承購權。再依被告等人之人數及所占應繼分比例計算，均已逾半，依土地法第34條之1第5項規定，有權處分其等公同共有之所有權，原告亦為公同共有人之一，自有權主張優先承買權。

四、另按最高法院87年台上字第2776號判決要旨：「查土地法第三十四條之一第一項規定，共有土地或建築改良物，其處分應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，旨在解決土地共有權利行使之困難，便捷共有人對共有土地之迅速有效處分，是共有人及其應有部分達一定比例時，即得將其他共有人之應有部分一併加以處分。且為減少共有人之人數，促進不動產之有效利用及消除共有而生之糾葛，故於同法條第四項規定不同意出賣之共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。此項優先承購權係屬法定形成權之性質，自不容許當事人任意予以限制或剝奪。」、85年台上字第1051號判決要旨：「土地法第一百零四條第一項後段所謂基地承租人之房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指成立買賣契約之形成權而言。此項房屋買賣之債權契約，與為移轉物權所訂立之物權契約並不相同。祇須承租人出賣其房屋，基地所有權人即得行使優先權，至房屋之所有權能否移轉登記，在所不問。原審竟謂系爭房屋未經保存登記，不得為所有權移轉登記，上訴人即無優先購買權云云，其法律見解，自屬可議。」，準此，土地法第34條之1共有人之優先承買權應屬「成立買賣契約之形成權」，既經原告行使，兩造間即已成立買賣契約，原告依契約關係請求被告等移轉登記其等之應有部分予原告，自屬有據。

五、末查，被告等與訴外人廖榆名所定之100年9月24日委任書，其中給付160萬元部分，約定係辦理繼承之報酬，同時又載明「倘共有人以土地法第34條之1主張優先承買酬金應由承買人支付」云云，亦將該報酬與買賣價金分別以論，並未作為買賣契約之一部分，應屬一份文件上有二契約（買賣契約及委任契約）存在，且被告等與訴外人廖榆名約定由承買人即原告支付報酬，顯屬第三人負擔契約，原告既未同意，亦不足拘束原告，原告行使優先承買權而成立之買賣契約對價，應不包括此160萬元報酬。

六、另101年5月4日之存證信函所附文件中委託人沒有任何簽章，而被告等主張委託訴外人廖榆名辦理繼承相關事項，並非委託訴外人廖榆名通知原告優先承買，從該存證信函內容係授權訴外人廖榆名辦理繼承可知。原告認為被告出售的是關於這四筆土地跟他們有關的全部所有權，故請求範圍如附表二。爰依買賣契約法律關係請求被告等移轉系爭4筆土地所有權予原告等語，並聲明：㈠被告許經應於原告給付被告等人500萬元同時，將其所有彰化縣鹿港鎮○○段0000地號土地應有部分1475分之196移轉登記予原告。㈡被告許榮華應於原告給付被告等人500萬元同時，將其所有彰化縣鹿港鎮○○段0000地號土地應有部分2950分之75 0移轉登記予原告。㈢陳淑枝(即陳癸方)、陳財源、陳金鐘、陳進財、陳國興、陳國勝、陳進興、施漢棠、施麗卿、施明仁、施柯錦珍、施麗觀、施文良、施張秀盆、施建圳、施美玉、許老案、陳許蘭、許欽森、許經、陳許蘭、許秋芬、許耀煌、許水交、許榮華、郭許蜀、許順情、許淑貞、許錫文、施麗鳳、施明德、施椿蕙等人應於原告給付被告等人500萬元同時，將其所有彰化縣鹿港鎮○○段0000地號土地應有部分1475分之725、同段3473地號土地應有部分1475分之725、同段3475地號土地全部、同段3476地號土地應有部分1475分之725移轉登記予原告。

參、被告方面：

一、被告施張秀盆、施建圳、施椿蕙、施美玉四人則以：原告係土地共有人，如欲承購被告等4人之共有權，需依據委任書之所有條件，與被告等4人洽談。被告等4人願以出價高者為出售對象。並聲明：駁回原告之訴。

二、被告等二十二人均以：

㈠被告等22人之代理人即訴外人廖榆名早於101年5月4日寄發存證信函予原告，請原告於文到10日內以書面主張優先承買，逾期視為放棄優先承買權，此亦經原告於起訴狀中自承，而原告遲至101年5月21日始寄發存證信函主張優先承買顯已逾期，而視為放棄優先承買權。

㈡訴外人廖榆名收受原告之存證信函後，認原告雖已逾期，惟若其願依相關條件優先承買，亦無不可，故乃於101年5月23日寄發存證信函告知原告，於文到5日內前往鹿港鎮玉順里海浴路43號辦理相關買賣及交付價金手續，逾期視為放棄優先承買權，詎屆期原告並未前往，是原告經通知未遵期前往辦理相關手續及交付價金，亦已喪失優先承買權甚明。

㈢按土地法第34之1條第4項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生先買特權之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之同樣條件補定書面契約。易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言（最高法院65年台上字第853號判例參照）。因此，出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始得謂合法行使優先承購權，倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之。又強制執行法上之拍賣應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位為出賣，故於執行法院拍賣二筆以上共有土地或建築改良物之情形，若經執行法院代債務人（出賣之共有人）定合併拍賣之條件，並經拍定人依該條件標買，主張優先承購權之他共有人自應為合併購買之表示，始得認其已依上開「同樣條件」之趣旨合法行使優先承購權（最高法院100年台上字第432號判決參照）。故若鈞院認本件原告有優先承買權存在，則原告至多僅能請求被告等22人與其補訂與第三人約定之同樣條件買賣契約之權，自無逕請求被告等22人移轉土地權利。

㈣承上，被告等22人與訴外人廖榆名簽訂委任之初，因本件繼承事務繁雜，繼承人很多，且繼承人不願負擔相關規費、稅金，雙方乃協議全權委由代書即訴外人廖榆名辦理及支付相關費用，委任費用160萬元，辦妥後扣除委任費，將土地以500萬元出賣予其，故委任書第參條雖約定買賣契約總價款為500萬元，惟於特別約定部分係載明「本案辦理繼承報酬金新台幣壹佰陸拾萬元整如乙方承買甲方不支付本酬金，倘共有人以土地法34條之1主張優先承買酬金應由承買人支付。（酬金由承買人交付土地價金同時交付）」，因此若原告欲行使優先承買權，即應以被告等22人與訴外人廖榆名所約定同樣條件為優先承買，即除買賣價金500萬元外，應再支付本件辦理繼承報酬金160萬元，所行使優先承買權利方屬適法。故依照契約條件，應全部包括，不應區分，且於101年5月4日存證信函中有提及相關代書費由原告負擔，亦有將委任書與該函一併寄給原告，依委任書及存證信函之內容可知，訴外人廖榆名為被告等之代理人及買受人，故訴外人廖榆名應有代理權為被告等通知原告。

㈤ 退步言，若本件原告行使優先承買權有據，惟原告亦未支付任何價金，被告等22人依民法第264條規定主張同時履行抗辯。又本件被告等人係繼承被繼承人許瓶所遺不動產，故本次買賣之範圍為3472地號、3473、3476等地號之應有部分均為725/1475，另3475地號部分為土地全部。應有部分面積總計係671.75平方公尺，委任書第壹點誤載為671.5平方公尺。委任書第貳點所載同意將「上述標的物全部出售」，範圍亦以上述標的物之應有部分為限等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。

肆、兩造不爭執之事項：

一、兩造係彰化縣鹿港鎮○○段0000○0000○0000○0000地號土地之共有人。

二、被告等人於100年9月24日與訴外人廖榆名訂立委任書，契約內容提及雙方約定訴外人廖榆名受被告等人委任辦理系爭4筆土地之繼承登記事項，被告等人應付之委任報酬為160萬元，被告等人願以價金500萬元將系爭4筆土地所有權應有部分出賣予訴外人廖榆名，被告等人則不另支付160萬元之委任酬金予訴外人廖榆名。若共有人主張優先承買系爭4筆土地，則160萬元之酬金應由承買人支付。

三、訴外人廖榆名於101年5月4日寄發霧峰民生路郵局存證號碼26號存證信函予原告，請原告於文到10日內以書面主張優先承買，逾期視為放棄優先承買權。

四、原告於101年5月21日寄發鹿港彰濱郵局存證號碼49號之存證信函予訴外人廖榆名，主張優先承買系爭4筆土地。

五、訴外人廖榆名於101年5月23日寄發鹿港郵局存證號碼126號存證信函告知原告，於文到5日內前往鹿港鎮玉順里海浴路43號辦理相關買賣及交付價金手續，逾期視為放棄優先承買權。

六、原告於101年6月8日又以員林中正路郵局171號存證信函通知被告等人，主張優先承買系爭4筆土地。

七、原告尚未支付買賣價金，被告亦尚未將系爭4筆土地之所有權移轉登記予原告。

伍、兩造之爭點：

一、訴外人廖榆名是否有權代理被告等人通知原告優先承買？原告是否受合法之通知？原告是否已因逾期主張而喪失優先承買之權利？

二、系爭4筆土地之買賣價金究為500萬元或660萬元？原告主張欲以500萬元購買系爭4筆土地之意思表示，是否變更買賣契約之條件？系爭契約之買賣標的，除被告等人繼承許瓶之應有部分外，有無包含被告許經及許榮華個人於系爭3472及3476地號土地之其他應有部分？

三、原告得否逕行請求被告移轉土地權利？抑或僅能請求被告與原告補訂買賣契約？

四、被告得否主張同時履行抗辯？

陸、得心證之理由：

一、查如第肆點所示之七項事實，有原告提出之土地登記謄本、存證信函影本4份、委任書影本及被告提出之存證信函回執影本為證，且為被告所不爭執，堪認原告此部分主張為真實。

二、原告主張其對於系爭4筆土地有優先承買權，被告則抗辯被告之代理人即訴外人廖榆名早於101年5月4日寄發存證信函予原告，請原告於文到10日內以書面主張優先承買，逾期視為放棄優先承買權，而原告遲至101年5月21日始寄發存證信函主張優先承買顯已逾期，而視為放棄優先承買權等語。原告則否認有受到被告之通知，主張係受訴外人廖榆名之通知，無任何文件證明被告等有授權訴外人廖榆名通知原告，故原告並無逾期情形等語。按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力；無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第103條第1項、第170條第1項分別定有明文。查依據原告提出之訴外人廖榆名於101年5月4日寄發之存證信函，寄件人為訴外人廖榆名，其上記載「本人等23人(詳如名冊)授權委託廖榆名君辦理被繼承人許瓶之遺產繼承(土地坐落..)及出售事項，今繼承業已辦理完成，以上4筆標的均為公同共有。今本人等23人以總價新台幣伍佰萬元整賣清給第三人，買方應負遺產稅...... .代書費等，今以土地法34之1辦理，通知台端文到十日內以書面主張優先承買權，如逾期視為放棄優先承買不另行通知。」等語，足見訴外人廖榆名係代理被告等人通知原告行使優先承買權利，雖原告主張無證據證明被告等有授權訴外人廖榆名通知原告，惟代理權之授與，因本人之意思表示即生效力，無須一定之方式，且被告於本件既主張廖榆名為彼等當時之代理人，顯見訴外人廖榆名當時之通知行為已獲本人即被告之承認，對於被告自生效力，原告自不得主張訴外人廖榆名無權代理。況依原告之邏輯，原告若認訴外人廖榆名非被告代理人，則原告於101年5月21日寄發主張優先承買意思表示之存證信函係寄予訴外人廖榆名，亦非寄給被告等人，則原告之意思表示豈非未合法送達被告？再原告於101年6月8日以員林中正路郵局171號存證信函通知被告等人，主張優先承買系爭4筆土地時，該存證信函之內容亦提及「(詳見台端代理人廖榆名民國101年5月23日鹿港郵局存證號碼126號存證信函所附委任書內之出售約定)」等語，足見原告當時亦承認訴外人廖榆名為被告之代理人，故原告事後又爭執訴外人廖榆名非被告之代理人，主張未受被告合法通知云云，顯不足採。

三、本件訴外人廖榆名既為被告之代理人，則被告等人於101年5月4日寄發存證信函予原告，通知原告於文到十日內以書面主張優先承買權，如逾期視為放棄優先承買，原告係於101年5月7日收受上開存證信函，此有被告提出之存證信函回執可稽，惟原告遲至101年5月21日始以存證信函回覆欲主張優先承買權，顯已超過10日之期間。又被告等人即使願再給原告一次機會，於101年5月23日再次發函予原告，請原告於5日內辦理相關手續及價金交付，逾期視為放棄優先承買權，原告亦已於5月23日收受上開存證信函，此有被告提出之存證信函回執可佐，然原告於101年6月8日始回覆被告等人，亦已超過5日之期限，故被告抗辯原告已逾期視為放棄優先承買權等語，自屬有據。

四、本件原告既已喪失其優先承買權，則原告依買賣契約之法律關係，起訴主張被告等人應將坐落如附表所示四筆土地之所有權應有部分移轉登記予原告，即屬無據。再依本件委託書觀之，買賣標的之總面積為671.5平方公尺(原告稱實際應有部分面積總計係671.75平方公尺，委任書第壹點誤載為671.5平方公尺)，此部分面積正係系爭3472地號、3473、3476等地號之應有部分725/1475及3475地號土地全部面積之加總，顯見本次買賣契約之範圍僅限被告等人繼承繼承許瓶之應有部分，並無包含被告許經及許榮華個人於系爭3472及3476地號土地之其他應有部分，故原告請求被告許經應於原告給付被告等人500萬元同時，將其所有彰化縣鹿港鎮○○段0000地號土地應有部分1475分之196移轉登記予原告。被告許榮華應於原告給付被告等人500萬元同時，將其所有彰化縣鹿港鎮○○段0000地號土地應有部分2950分之750移轉登記予原告，亦顯然無據。此外，本件繼承許瓶之繼承人，依土地登記謄本，公同共有人共有32人，原告若欲請求被告移轉登記，此部分應有訴訟標的合一確定之必要，然原告僅起訴22位同意之公同共有人，則原告請求被告等人移轉如附表二所示之土地，亦有當事人不適格之情形。綜上所述，原告之訴為無理由，應予駁回。

五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均與前揭判斷無違，毋庸再予一一審酌，附此敘明。

柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。